A Lei do Aluguel Acessível (Wet betaalbare huur)

Desde 1º de julho de 2024, os Países Baixos regulamentaram muito mais o seu mercado de arrendamento do que antes. A Lei do Arrendamento Acessível — a Lei de Aluguel Acessível — estendeu o controle de aluguéis da habitação social para o segmento de mercado médio, tornou o sistema de pontos obrigatório em vez de apenas um critério e transferiu a responsabilidade pela fiscalização para os municípios. Se você aluga em Amsterdam or EindhovenOu, se você alugar um imóvel lá, as regras abaixo definem qual o valor legal do seu aluguel.

O que faz a Lei de Aluguel Acessível

A Lei não é um código independente, mas um estatuto de alteração, reescrevendo partes do Livro 7 do Código Civil Holandês, o Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, o Besluit huurprijzen woonruimte e o Wet goed verhuurderschap. Entrou em vigor em 1 de julho de 2024. Três alterações são mais importantes.

• A regulamentação foi estendida ao middenhuur. Antes de julho de 2024, apenas imóveis com pontuação de até 143 pontos tinham aluguel controlado; todos os imóveis acima dessa pontuação eram "liberados" e podiam ser alugados pelo valor que o mercado suportasse. A lei criou uma faixa intermediária regulamentada de 144 a 186 pontos.
• O sistema de pontos tornou-se vinculativo. Anteriormente, um senhorio podia cobrar mais do que o máximo estipulado em pontos e o valor do aluguel permanecia o mesmo, a menos que o inquilino o contestasse dentro do prazo. Agora, o valor máximo é lei obrigatória: cobrar mais do que isso é ilegal, independentemente de o inquilino reclamar ou não.
• O sistema de pontos foi modernizado. O componente WOZ foi limitado, as etiquetas de energia passaram a ter muito mais peso, os espaços exteriores foram melhor recompensados ​​e foram introduzidas sobretaxas para novas construções e edifícios classificados.

Na época, o governo estimou que cerca de 300,000 casas teriam seus aluguéis reduzidos em uma média de €190 por mês, das quais aproximadamente 157,000 seriam casas de preço médio, com uma redução média de €240. Essas eram projeções feitas antecipadamente, não resultados concretos.

O sistema de avaliação habitacional (woningwaarderingsstelsel)

O woningwaarderingsstelsel, ou WWS, avalia uma moradia com base em características mensuráveis ​​e converte o total em um aluguel básico mensal máximo (o kale huur , excluindo taxas de serviço). Está no artigo 5 do Besluit huurprijzen woonruimte, com as tabelas de pontuação em seus anexos.

Casas autossuficientes

Para uma habitação independente — com porta de entrada, cozinha e banheiro próprios — são atribuídos pontos pelos seguintes critérios:

• a área de superfície de cada cômodo e de qualquer espaço de armazenamento;
• Acessórios de cozinha e sanitários, incluindo o comprimento da bancada e a possibilidade de um segundo vaso sanitário ou banheira;
• A etiqueta energética, que desde a modernização tem muito mais peso — uma boa etiqueta acrescenta muitos pontos, enquanto as etiquetas E, F e G acarretam uma dedução;
• Espaço exterior como um jardim, varanda ou terraço na cobertura, com dedução caso não exista;
• o valor WOZ (avaliação imobiliária municipal), sujeito a um limite máximo para que a localização não domine a pontuação em áreas de alto valor;
• O estatuto de edifício classificado, as instalações de cuidados e os itens de menor dimensão.

Cada ponto corresponde a um valor em uma tabela publicada, portanto, 143 e 186 pontos se traduzem em um valor exato em euros. Esses valores são indexados em 1º de janeiro de cada ano, de acordo com o artigo 12 do Besluit huurprijzen woonruimte, seguindo o método do artigo 27 do Wet op de huurtoeslag. Qualquer valor que você ler é, portanto, válido apenas para o ano indicado.

Quartos e outros alojamentos não independentes

Quartos e outras acomodações onde se compartilha cozinha ou banheiro são avaliados por um sistema separado — o WWSO — também modernizado e tornado obrigatório em 1º de julho de 2024. O ponto prático para estudantes e jovens profissionais é que não existe um setor livre para quartos : por maior que seja a pontuação, um quarto tem um valor máximo de aluguel.

Sobretaxas: novas construções, monumentos e energia.

O artigo 8.º-A do Besluit huurprijzen woonruimte permite vários aumentos na renda máxima:

• sobretaxa para novas construções de 10% para habitações de mercado médio cuja construção tenha começado antes de 1 de janeiro de 2028, válida por vinte anos a partir da primeira ocupação, para manter a viabilidade do desenvolvimento de mercado médio.
• Monumento Nacional (rijksmonument): uma sobretaxa de 35%.
• Monumento provincial ou municipal: uma sobretaxa de 15%.
• Paisagem urbana protegida: uma sobretaxa de 5% para habitações construídas antes de 1965 em uma paisagem urbana protegida que não sejam elas próprias tombadas.

Os edifícios classificados também estão protegidos contra a dedução por classificação energética: em vez de perder pontos por uma classificação ruim, um monumento recebe zero pontos nesse quesito. Não há isenção específica para reformas; a reforma é considerada pelo processo regular, portanto, um proprietário que realmente melhora um imóvel — principalmente sua classificação energética — aumenta o aluguel máximo permitido por lei.

Os três segmentos

A tabela apresenta a situação para 2026. Os valores representam o aluguel inicial máximo no início de um novo contrato de locação, excluindo as taxas de serviço, e são reajustados anualmente em 1º de janeiro.

Os mesmos limites se mantinham entre € 900.07 e € 1,184.82 em 2025, e entre € 879.58 e € 1,157.95 quando a lei entrou em vigor em 1 de julho de 2024. O que determina o valor é a pontuação, não o aluguel cobrado: uma casa com 160 pontos é considerada de mercado médio, mesmo que anunciada por € 1,600, e o valor acima disso é ilegal.

Contratos existentes: o regime de transição

A Lei aplica-se integralmente a todos os contratos de arrendamento celebrados a partir de 1 de julho de 2024. Para os contratos assinados antes dessa data, as regras transitórias diferem de acordo com a pontuação:

• Até 143 pontos, ficando abaixo do limite de liberalização no início do período. Já regulamentado; o WWS modernizado e o novo limite máximo aplicados a partir de 1 de julho de 2024.
• Até 143 pontos, mas acima do limite de liberalização no início do processo. — um contrato “liberalizado” para uma casa que, na verdade, tem uma pontuação baixa. A Lei abrangeu esses casos. 1 de Julho de 2025 Após um período de transição de um ano, que permite aos proprietários ajustarem os valores voluntariamente, o inquilino pode exigir que o aluguel seja reduzido ao valor máximo estipulado em pontos.
• 144 a 186 pontos. Os contratos existentes são não afetado. O valor máximo do mercado intermediário só entra em vigor em caso de troca de inquilino, quando o imóvel for alugado novamente.
• 187 pontos ou mais. Fora do regime; não há valor máximo inicial para o aluguel.

Esta é a parte mais mal compreendida da Lei. Muitos inquilinos presumem que a regulamentação do mercado intermediário se aplica a eles imediatamente; para a maioria dos inquilinos que se enquadram nesse perfil, não é o caso. Ainda assim, vale a pena contabilizar os pontos: um apartamento que aparenta ser de mercado intermediário pode obter uma pontuação inferior a 143 quando se leva em consideração uma classificação energética ruim e um valor WOZ limitado — e esse apartamento está abrangido pela regulamentação.

O demonstrativo de pontos que o senhorio deve lhe fornecer.

O senhorio que aluga uma casa de mercado regulamentado ou de mercado médio deve fornecer ao inquilino uma pontuação de acordo com o WWS ou WWSO, com o valor máximo da renda correspondente, no início do contrato de arrendamento. Esta obrigação aplica-se a novos contratos de arrendamento desde 1 de julho de 2024, data em que a Lei do Rendimento Acessível entrou em vigor; os poderes e instrumentos de fiscalização da Comissão de Arrendamento (Huurcommissie) tornaram-se plenamente operacionais a partir de 1 de janeiro de 2025. Esta obrigação está prevista no artigo 2.º da Lei da Boa Propriedade (Wet goed verhuurderschap), pelo que o município pode aplicá-la. O melhor ponto de partida para o inquilino é solicitar a documentação por escrito e, caso não a receba, isso constitui uma infração que deve ser comunicada.

Fiscalização: da iniciativa do inquilino à fiscalização do município

Antes da Lei, o aluguel excessivo era problema do inquilino: ele precisava apresentar uma queixa à Comissão de Aluguel (Huurcommissie) em até seis meses após o início da locação, e um inquilino com contrato temporário que temesse a não renovação muitas vezes não fazia nada. A Lei incorporou o valor máximo do aluguel às regras gerais de boa administração de imóveis, e desde 1º de janeiro de 2025 os municípios podem fazer cumprir essas regras por iniciativa própria, utilizando a escala de escalonamento da Lei de Boa Administração de Imóveis (Wet goed verhuurderschap).

• um aviso;
• uma ordem sob coerção administrativa (último onder bestuursdwang) ou uma ordem de penalidade (último onder dwangsom);
• uma multa administrativa (bestuurlijke boete), que aumenta com a repetição;
• Nos casos mais graves de violação repetida, a intervenção da administração (beheerovername), colocando a propriedade sob gestão de terceiros.

A multa administrativa tem um valor máximo básico fixado na quarta categoria, €22,500, subindo para €25,750 e, para pessoas jurídicas reincidentes, para €103,000 (artigo 19 da Lei de Boas Práticas de Locação). Cada município também deve manter um ponto de denúncia ( meldpunt ) onde os inquilinos podem relatar práticas abusivas de locação, anonimamente se desejarem.

A fiscalização municipal não substitui os recursos legais do inquilino; ela os complementa.

• Dentro de seis meses a partir do início do contrato de arrendamento, o inquilino pode solicitar à Comissão de Arrendamento (Huurcommissie) que verifique o valor inicial da renda, conforme o artigo 7:249 do Código Civil holandês. Caso a renda seja considerada excessiva, será reduzida retroativamente à data de início do contrato.
• Após esse período, o inquilino de uma habitação de mercado regulamentado ou intermediário pode propor uma redução ao senhorio e, caso seja recusada, recorrer à Comissão de Habitação (Huurcommissie), nos termos do artigo 7:254 do Código Civil neerlandês. Essa redução geralmente só produz efeitos para o futuro.
• As decisões da Comissão de Habitação vinculam as partes, sujeitas ao encaminhamento da disputa ao tribunal subdistrital dentro do prazo legal.

Qual o valor máximo que o aluguel pode aumentar a cada ano?

Os aumentos de aluguel são limitados separadamente do aluguel inicial, e esses limites são redefinidos anualmente.

• Habitações regulamentadas (até 143 pontos), a partir de 1 de julho de 2026: um máximo de 4.1%, ou um máximo de €25, quando o aluguel básico for inferior a €350 por mês. O mesmo limite de 4.1% aplica-se a quartos, caravanas e parcelas de estacionamento.
• Imóveis de mercado médio (144–186 pontos), 2026: um máximo de 6.1%. Caso o contrato especifique uma percentagem inferior, prevalece o valor contratual; caso especifique uma percentagem superior, o senhorio não poderá aplicá-la.

Ambos os tetos salariais seguem a mesma fórmula legal: o menor valor entre a inflação e a evolução salarial acordada coletivamente, acrescido de um ponto percentual. São anunciados anualmente e o aumento máximo para o mercado médio entra em vigor a partir de 1 de julho de cada ano, portanto, ambos os valores sofrerão alterações em 2027. Um inquilino que considere um aumento excessivo pode apresentar a proposta à Comissão de Habitação (Huurcommissie); para um aumento com vigência a partir de 1 de julho de 2026, o prazo final estabelecido é 1 de novembro de 2026.

Como a lei se encaixa no restante da legislação holandesa sobre arrendamento

A Lei da Boa Propriedade (Wet go verhuurderschap)

Em vigor desde 1 de julho de 2023, a Lei de Boas Práticas de Locação (Wet goed verhuurderschap) estabelece regras nacionais de conduta para proprietários e agentes imobiliários: proibição de discriminação na seleção, proibição de intimidação, depósito de no máximo o dobro do valor do aluguel básico, contrato de locação por escrito, informações por escrito ao inquilino, proibição de cobrança dupla de taxas de agência e cobrança apenas de taxas de serviço permitidas. A Lei de Aluguel Acessível (Affordable Rent Act) adicionou o valor máximo do aluguel e o valor máximo do aumento a essa lista, de modo que uma disputa de aluguel agora é tanto uma questão civil quanto regulatória.

Contratos temporários após o Wet vasto huurcontracten

A Lei dos Contratos de Arrendamento Fixo entrou em vigor em 1 de julho de 2024, no mesmo dia que a Lei do Aluguel Acessível, e ambas devem ser lidas em conjunto. De acordo com o artigo 7:271 do Código Civil holandês, um novo inquilino de uma casa independente agora recebe, em regra, um contrato por tempo indeterminado. Contratos temporários permanecem possíveis apenas para categorias definidas em legislação delegada — entre elas, certos estudantes, pessoas que alugam sua própria casa enquanto trabalham temporariamente no exterior, aluguel provisório enquanto um inquilino é substituído temporariamente e pessoas com necessidade urgente de moradia, como titulares de status e aluguéis de segunda chance — e para acomodações não independentes. Essas categorias estão definidas no Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), que entrou em vigor em 1 de julho de 2024. Para estrangeiros, isso é importante: o antigo contrato de dois anos, que tornava arriscado contestar um aluguel excessivo, não é mais o padrão.

Taxas de serviço

As taxas de serviço não estão incluídas no limite máximo do WWS e são uma forma frequente de recuperar o que o sistema de pontos não permite. Apenas os itens permitidos podem ser repassados, e a Huurcommissie pode avaliá-los. Novas regras para taxas de serviço entrarão em vigor a partir de 1º de janeiro de 2027.

O que a lei significa para os proprietários e o que aconteceu desde então.

Para um investidor, a Lei alterou a matemática de três maneiras. O teto de renda para uma unidade de mercado médio agora é função de características mensuráveis ​​do edifício, em vez da demanda local; portanto, um apartamento bem localizado, mas com baixo consumo de energia, pode valer consideravelmente menos para aluguel. A indexação do teto máximo é limitada, restringindo o crescimento da renda. E a saída é atraente: vender para um proprietário-morador geralmente vale mais do que continuar alugando.

A consequência amplamente divulgada foi a venda de unidades regulamentadas e recém-regulamentadas por proprietários privados, a redução da oferta no mercado livre enquanto os preços de aluguel aumentaram, e o adiamento de alguns empreendimentos de médio porte. A sobretaxa para novas construções, prevista no artigo 8a do Besluit huurprijzen woonruimte (Lei dos Preços de Aluguel), visava contrabalançar este último efeito. O monitoramento do mercado realizado pelo Cadastro Imobiliário (Kadaster), pelo CBS (Central Bureau of Statistics) e pelo Ministério confirma essa tendência: desde que o sistema de pontos se tornou obrigatório para o segmento de médio porte, até 186 pontos, em 1º de julho de 2024, o número de antigos imóveis para aluguel vendidos por proprietários privados aumentou e a oferta no mercado livre diminuiu.

A Lei permanece em vigor conforme promulgada, e o Decreto sobre Preços de Imóveis (Besluit huurprijzen woonruimte) continua sendo alterado, mais recentemente em abril de 2026, portanto, as regras e os limites de avaliação estão em constante mudança. Relatórios formais de monitoramento da Lei são publicados anualmente pelo Ministério da Habitação e Planejamento Espacial (VRO). Um projeto de lei separado, o Projeto de Lei da Comissão de Habitação (Wet toekomstbestendige huurcommissie) (documento parlamentar 36791), trata da estrutura das taxas da Comissão de Habitação, das disputas sobre taxas de serviço e dos prazos de processamento. A Câmara dos Representantes o aprovou em 21 de abril de 2026; no Senado, um segundo relatório da comissão foi emitido em 14 de julho de 2026 e a preparação do texto ainda está em andamento.

Orientação prática

Se você é inquilino e suspeita que o aluguel está muito alto.

• Solicite ao proprietário, por escrito, o extrato de pontos, caso nunca o tenha recebido.
• Faça você mesmo a contagem de pontos usando a ferramenta de verificação de preços de aluguel da Huurcommissie, tendo em mãos a área do imóvel, a etiqueta energética, a decisão WOZ e o espaço externo.
• Verifique a data do seu contrato em relação às regras de transição acima — isso determina se você tem direito a uma indenização agora ou somente na renovação.
• Reserve um tempo na agenda para o período de seis meses a partir do início do contrato de locação: dentro desse prazo, você pode obter uma redução retroativa; fora dele, geralmente, apenas uma redução prospectiva.
• Em paralelo, reporte o assunto ao órgão competente do seu município. A fiscalização não lhe custa nada e não depende da sua vontade de entrar com um processo judicial.
• Não deixe de pagar parte do aluguel sem antes fazer uma redução. A redução só deve ser feita mediante acordo ou decisão conjunta.

Se você é proprietário de imóveis e está adequando seu portfólio às normas, estando em conformidade com a legislação.

• Atribua uma pontuação a cada unidade no âmbito do atual WWS ou WWSO, por unidade e não por edifício, e registre o cálculo.
• Verifique se há alguma sobretaxa aplicável — por exemplo, para construções novas, monumentos ou paisagens urbanas protegidas — pois essas taxas alteram significativamente o limite máximo.
• Analise atentamente a etiqueta energética: melhorar o isolamento, os vidros ou o sistema de aquecimento é o caminho legal mais direto para obter um aluguel máximo mais alto.
• Separar as taxas de serviço e cobrar apenas os itens permitidos, com uma fatura anual adequada.
• Inclua a declaração de pontos em cada novo contrato de arrendamento e guarde o comprovativo de que o fez.
• Analise as cláusulas de aumento de aluguel em seu contrato padrão em comparação com os limites anuais; uma cláusula que permita um aumento maior é inexequível nessa medida.
• Quando uma unidade estiver gerando prejuízo abaixo do limite, procure aconselhamento antes de reestruturá-la. Construções artificiais — como taxas de serviço fictícias, rotulagem incorreta de um apartamento como quartos ou aluguel de temporada disfarçado — são o que as equipes de fiscalização procuram.