O despejo é um procedimento drástico para o inquilino e o proprietário. Afinal, após o despejo, os inquilinos são obrigados a deixar a propriedade alugada com todos os seus pertences, com todas as suas consequências de longo alcance. Portanto, o senhorio não pode simplesmente proceder à despejo se o inquilino não cumprir suas obrigações nos termos do contrato de aluguel. Embora o despejo não seja explicitamente regulamentado por lei, regras estritas se aplicam a esse procedimento.
Para poder prosseguir com o despejo, o proprietário deve receber uma ordem de despejo do tribunal. Esta ordem judicial inclui permissão para que os bens alugados sejam despejados em uma data determinada pelo tribunal. Se o inquilino não concordar com a ordem de despejo, poderá recorrer dessa ordem judicial. A interposição de um recurso geralmente suspende o efeito da ordem judicial e, portanto, o despejo, até que o tribunal de apelação tenha decidido sobre isso. No entanto, se a ordem de despejo de for declarada executória pelo tribunal, o recurso do inquilino não levará à suspensão e o proprietário poderá prosseguir com o despejo. Esse curso de eventos representa um risco para o senhorio se o tribunal de apelação decidir de outra forma o despejo.
Antes que o tribunal conceda permissão para despejo, o proprietário deve ter rescindido o contrato de aluguel. O proprietário pode terminar com os seguintes métodos:
Dissolução
Para esse método de rescisão, deve haver uma falha do locatário no cumprimento de suas obrigações do contrato de aluguel relevante, ou seja, inadimplência. É esse o caso se o inquilino, por exemplo, cria um atraso de aluguel ou causa incômodo ilegal. A deficiência do inquilino deve ser suficiente para justificar a dissolução do contrato de aluguel. Se o imóvel alugado se referir a um espaço residencial ou a um espaço comercial de médio porte, o inquilino desfrutará de proteção no sentido de que a dissolução só pode ocorrer através do procedimento judicial.
Cancelamento
Esta é outra forma de rescisão. Os requisitos que o senhorio deve cumprir neste contexto dependem do tipo de imóvel alugado. Se o imóvel alugado diz respeito a um espaço residencial ou a um espaço comercial de médio porte, o inquilino beneficia de proteção no sentido de que o cancelamento só ocorre por uma série de motivos exaustivos, conforme referido no Artigo 7: 274 e 7: 296 do Código Civil Holandês. Um dos motivos que podem ser invocados em ambos os casos é, por exemplo, o uso pessoal urgente do imóvel alugado. Além disso, várias outras formalidades, como prazos, devem ser observadas pelo locador.
O espaço alugado é diferente do espaço de convívio ou do espaço comercial de tamanho médio, ou seja, um espaço comercial 230a? Nesse caso, o inquilino não desfruta da proteção de aluguel, conforme mencionado acima, e o proprietário pode efetuar a rescisão do contrato de aluguel de maneira relativamente rápida e fácil. No entanto, isso não se aplica de maneira alguma ao despejo. Afinal, um inquilino do chamado espaço de negócios 230a tem direito a proteção de despejo nos termos do artigo 230a do Código Civil holandês, no sentido de que o inquilino pode solicitar uma extensão do período de despejo em no máximo um ano dentro de dois meses a partir da notificação por escrito de despejo. Essa solicitação também pode ser feita ao inquilino que já deixou ou desocupou o espaço alugado. Se o inquilino tiver apresentado um pedido de prorrogação do período de despejo, a avaliação desse pedido será feita com uma balança de interesses. O tribunal concederá essa solicitação se os interesses do inquilino forem seriamente prejudicados pelo despejo e devem superar os interesses do proprietário para usar a propriedade alugada. Se o tribunal rejeitar o pedido, nenhum recurso ou cassação será aberto ao inquilino contra essa decisão. Isso só é diferente se o tribunal aplicou incorretamente ou não aplicou o artigo 230a do Código Civil Holandês.
Se o senhorio tiver completado corretamente todas as etapas necessárias no processo de despejo e o tribunal conceder sua permissão para despejar a propriedade alugada, isso não significa que o proprietário possa prosseguir com a despejo. Se o fizer, o proprietário geralmente agirá ilegalmente em relação ao inquilino, para que o inquilino possa reivindicar uma indemnização nesse caso. A permissão do tribunal significa apenas que o proprietário pode ter o imóvel alugado despejado. Isso significa que o proprietário deve contratar um oficial de justiça para despejo. O oficial de justiça também servirá a ordem de despejo ao inquilino, dando ao inquilino uma última chance de deixar o imóvel alugado. Se o inquilino não fizer isso, os custos da remoção real serão suportados pelo inquilino.
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