2021 é um ano em que algumas coisas mudarão no campo legislativo e regulamentar. Este é também o caso do imposto de transferência. Em 12 de novembro de 2020, a Câmara dos Deputados aprovou um projeto de lei para o ajuste do imposto de transferência. O objetivo deste projeto de lei é melhorar a posição dos iniciantes no mercado imobiliário em relação aos investidores, porque os investidores muitas vezes são muito rápidos na compra de uma casa, especialmente em cidades (maiores). Isso torna cada vez mais difícil para os iniciantes comprar uma casa. Você pode ler neste blog quais mudanças se aplicarão a ambas as categorias a partir de 1º de janeiro de 2021 e ao que você deve prestar atenção como resultado.
As duas medidas
A fim de realizar o objetivo do projeto de lei acima descrito, duas alterações, ou pelo menos medidas, serão introduzidas no campo do imposto de transferência a partir de 2021. Espera-se que isso aumente o número de transações de habitação pelos compradores iniciais e diminuir as transações imobiliárias pelos investidores.
A primeira medida neste contexto aplica-se aos iniciadores e, em resumo, implica uma isenção do imposto de transferência. Em outras palavras, os iniciantes não precisam mais pagar o imposto de transferência a partir de 1º de janeiro de 2021, de modo que a compra de uma casa se torna muito mais barata para eles. Com a isenção, os custos totais relacionados com a aquisição da casa própria, em função do aumento do valor das casas, irão de facto diminuir. Atenção: a isenção é única e o preço da casa não pode exceder € 400,000 a partir de 1 de abril de 2021. Além disso, a isenção só se aplica quando a transferência da propriedade for realizada em cartório civil em ou após 1 Janeiro de 2021 e o momento da assinatura do contrato de compra não são decisivos.
A outra medida é destinada aos investidores e significa que as suas aquisições serão tributadas à taxa geral mais elevada a partir de 1 de janeiro de 2021. Esta taxa será elevada de 6% para 8% na data mencionada. Ao contrário dos iniciantes, torna-se mais caro para os investidores comprar uma casa. Para eles, os custos totais associados à compra da casa vão aumentar como resultado do aumento da taxa do imposto sobre vendas. A propósito, esta taxa não tributa apenas as aquisições de não habitações, incluindo estabelecimentos comerciais, mas também as aquisições de habitações que não serão utilizadas ou apenas temporariamente utilizadas como residência principal. Neste contexto, de acordo com a exposição de motivos da factura do ajustamento do imposto de transmissão, considere, por exemplo, uma casa de férias, uma casa que os pais compram para o filho e casas que não são compradas por pessoas singulares, mas por legais pessoas como sociedades de habitação.
Iniciante ou investidor?
Mas que medida você deve ter em mente? Em outras palavras, você é um iniciante ou um investidor? Se alguém está realmente entrando no mercado de habitação própria pela primeira vez e nunca adquiriu uma casa antes, pode ser considerado o ponto de partida para responder a esta pergunta. No entanto, quem se qualifica para a isenção inicial e a quem se aplica o aumento da taxa do imposto sobre o volume de negócios não é determinado com base neste critério. Para a isenção, não importa se você, como comprador, já teve uma casa antes. Em outras palavras, a casa não precisa ser sua primeira casa ocupada pelo proprietário para ter direito à isenção.
A conta para o ajuste do imposto de transferência usa um ponto de partida completamente diferente. Se você pode ser classificado como titular e, portanto, ter uma chance de isenção de titular depende de três critérios cumulativos. Os critérios são os seguintes:
- A idade do adquirente. Para ser considerado titular, você deve ter entre 18 e 35 anos. O limite superior de 35 é usado na fatura porque a investigação da AFM mostrou que é, em média, mais difícil suportar os custos para o comprador com idade inferior a 35 anos. Além disso, para a aplicação da isenção com o limite inferior de 18 anos, aplica-se o requisito de ser maior de idade. O objetivo deste limite inferior é evitar o uso indevido da isenção de entrada: não é possível que os representantes legais usem a isenção na compra de uma casa em nome de um filho menor. Além disso, os limites de idade devem ser aplicados por adquirente, mesmo no caso de uma casa ser adquirida por vários adquirentes em conjunto. Se um dos adquirentes tiver mais de 15 anos, aplica-se a este adquirente o seguinte: nenhuma isenção de sua parte.
- O adquirente não aplicou anteriormente esta isenção. Conforme mencionado, a isenção de starters só pode ser usada uma vez. Para garantir que esta regra não seja violada, você deve declarar de forma clara, firme e sem reservas por escrito que você não aplicou anteriormente a isenção de inicialização. Esta declaração escrita deve então ser submetida ao notário civil, a fim de fazer uso da isenção do imposto de transmissão. Em princípio, o notário civil pode confiar nesta declaração escrita, a menos que saiba que esta declaração foi emitida incorretamente. Se posteriormente parecer que você, como adquirente, aplicou a isenção anteriormente, apesar da declaração emitida, uma avaliação adicional ainda será feita.
- O uso da casa, exceto temporariamente, como residência principal pelo adquirente. Em outras palavras, o escopo da isenção dos iniciadores é limitado aos adquirentes que realmente residam na residência. No que diz respeito a esta condição, também é necessário que você, como adquirente, declare por escrito de forma clara, firme e sem reservas que a casa será usada de forma diferente de temporariamente e como residência principal, bem como enviar esta declaração por escrito ao notário civil antes da aquisição, se a aquisição passar por ele. Uso temporário significa, por exemplo, o aluguel da casa ou a sua utilização como casa de férias. Enquanto a residência principal inclui o registro na congregação e a construção de uma vida ali (incluindo atividades esportivas, escola, local de culto, creche, amigos, família). Se, como adquirente, você não vai usar a nova casa como residência principal ou apenas temporariamente a partir de 1º de janeiro de 2021, ainda será tributado à taxa geral de 8%.
A avaliação destes critérios e, portanto, a resposta à questão de saber se você se qualifica para a aplicação da isenção, ocorre quando a casa é adquirida. Mais especificamente, é o momento em que a escritura de venda é lavrada em cartório. Imediatamente antes da celebração da escritura notarial, a declaração escrita relativa à segunda e terceira condições também deve ser apresentada ao notário. O momento da assinatura do contrato de compra e venda não é relevante para a emissão da declaração escrita, como o é para a obtenção da isenção do titular.
A compra de uma casa é um passo importante tanto para o iniciante quanto para o investidor. Quer saber a que categoria pertence e que medidas deve levar em conta a partir de 2021? Ou você precisa de ajuda para fazer a declaração necessária para a isenção? Então entre em contato Law & More. Nossos advogados são especialistas em direito imobiliário e contratual e ficarão felizes em ajudá-lo e aconselhá-lo. Nossos advogados também terão prazer em auxiliá-lo no processo de acompanhamento, por exemplo, quando se trata de redigir ou verificar o contrato de compra.