Proteção de aluguel

Quando você aluga uma acomodação na Holanda, você tem automaticamente direito à proteção de aluguel. O mesmo se aplica aos seus co-inquilinos e sublocatários. Em princípio, a proteção do aluguel compreende dois aspectos: proteção do preço do aluguel e proteção do aluguel contra a rescisão do contrato de locação, no sentido de que o locador não pode simplesmente rescindir o contrato de locação. Embora ambos os aspectos da proteção do aluguel se apliquem aos inquilinos de habitação social, este não é o caso dos inquilinos de habitação no setor gratuito. Qual proteção de aluguel está em questão, quando e o que exatamente a proteção de preço de aluguel ou proteção de aluguel no contexto de rescisão de aluguel envolve, são discutidos neste blog. Mas, primeiro, este blog discute a condição denominada espaço vital para a aplicação geral da proteção de locação.

Imagem de proteção de aluguel

Espaço de convivência

Para a aplicação das disposições legais relativas à proteção do aluguel, deve primeiro ser uma questão de espaço residencial. De acordo com o Artigo 7: 233 do Código Civil holandês, espaço vital deve ser entendido como uma propriedade imobiliária construída, desde que seja alugada como uma casa independente ou não independente, uma caravana ou um estande destinado a residência permanente. Nenhuma outra distinção é feita, portanto, entre inquilinos de acomodações independentes ou não independentes para fins de proteção de aluguel.

O conceito de espaço habitacional inclui também os bens imóveis, ou seja, equipamentos que pela sua natureza estão indissociavelmente ligados à habitação, caravana ou terreno ou que dela fazem parte por força do contrato de arrendamento. Num conjunto de habitações, podem ser, por exemplo, as escadas, galerias e corredores, bem como as instalações centrais, se forem designados por contrato como espaços sem carácter público.

No entanto, não há nenhum espaço vital dentro do significado da Seção 7: 233 do Código Civil holandês se concerne a:

  • uso de curto prazo do espaço vital; se for esse o caso, é determinado com base na natureza da utilização, por exemplo, como casa de férias ou casa de câmbio. Nesse sentido, curta duração refere-se, portanto, ao uso e não ao tempo acordado;
  • um espaço de vida dependente; este é o caso se a casa for alugada juntamente com o espaço comercial; nesse caso, a casa faz parte do espaço comercial alugado, pelo que não se aplicam à casa as condições de alojamento, mas as disposições relativas ao espaço comercial;
  • uma casa flutuante; este é um fenômeno que não se encaixa na definição legal do artigo 7: 233 do Código Civil holandês. Essa casa geralmente não pode ser considerada como propriedade imóvel, porque não há associação duradoura com o solo ou banco.

Proteção de preço de aluguel

Se as condições de espaço habitáveis ​​descritas acima forem satisfeitas, o inquilino terá, em primeiro lugar, a proteção do preço do aluguel. Nesse caso, aplicam-se os seguintes pontos de partida:

  • a relação entre a qualidade, incluindo a localização do alojamento alugado e entre a renda que deve ser paga por ele, deve ser razoável;
  • o locatário tem a opção, a qualquer momento, de ter o preço inicial do aluguel avaliado pelo Comitê de Locação; isso só é possível dentro de 6 meses após o início do arrendamento; a decisão do Comitê de Aluguel é vinculativa, mas ainda pode ser submetida ao Tribunal do Subdistrito para revisão;
  • o senhorio não pode prosseguir com um aumento ilimitado do aluguel; Limites legais específicos se aplicam ao aumento do aluguel, tais como o percentual máximo de aumento do aluguel determinado pelo Ministro;
  • as disposições estatutárias relativas à proteção do aluguel são obrigatórias, ou seja, o locador não pode se desviar delas no contrato de locação em detrimento do locatário.

A propósito, os princípios declarados só se aplicam ao inquilino de uma habitação social. Este é o espaço vital que se enquadra no setor regulado de locação e, portanto, deve ser diferenciado do espaço vital que pertence ao setor liberalizado ou de aluguel gratuito. No caso de habitação liberalizada ou gratuita, o aluguel é tão alto que o inquilino não tem mais direito ao subsídio de aluguel e, portanto, fica fora da proteção da lei. A fronteira entre habitação liberalizada e social é aproximadamente ao preço de aluguel de aproximadamente 752 euros por mês. Se o preço do aluguel acordado for superior a esse valor, o inquilino não pode mais confiar nos princípios acima descritos, pois se trata do aluguel de uma habitação liberalizada.

Proteção de aluguel contra rescisão do contrato de locação

No entanto, para a aplicação do outro aspecto da proteção do aluguel, nenhuma distinção é feita entre os inquilinos de habitação social e liberalizada. Em outras palavras, isso significa que cada locatário de espaço residencial está ampla e automaticamente protegido contra a rescisão do contrato de locação, no sentido de que o locador não pode simplesmente cancelar o contrato de locação. Neste contexto, o inquilino é especificamente protegido porque:

  • a rescisão pelo proprietário não põe termo ao contrato de arrendamento de acordo com o Artigo 7: 272 do Código Civil Holandês; em princípio, cabe ao locador tentar primeiro rescindir o contrato de locação por mútuo consentimento. Se isso não funcionar e o inquilino não concordar com a rescisão, a rescisão do locador não rescindirá realmente o contrato de aluguel. Isso significa que o contrato de aluguel continua como de costume e o locador deve entrar com uma ação judicial para rescindir o contrato de aluguel com o tribunal do subdistrito. Nesse caso, o contrato de aluguel não terminará até que o tribunal tome uma decisão irrevogável sobre o pedido de rescisão do locador.
  • tendo em vista o Artigo 7: 271 do Código Civil holandês, o proprietário deve declarar um motivo para a rescisão; no caso de o locador rescindir o contrato de locação, deverá cumprir as formalidades do referido artigo do Código Civil. Além do prazo de aviso prévio, um motivo de rescisão é uma formalidade importante neste contexto. O locador deve, portanto, declarar um dos motivos para a rescisão em seu aviso de rescisão, conforme estabelecido no Artigo 7: 274 parágrafo 1 do Código Civil Holandês:
  1. o inquilino não se comportou como um bom inquilino
  2. se trata de aluguel por um período fixo
  3. o senhorio precisa urgentemente do aluguel para uso próprio
  4. o inquilino não concorda com uma oferta razoável para celebrar um novo contrato de locação
  5. o senhorio deseja realizar um uso do terreno alugado de acordo com um plano de zoneamento válido
  6. os interesses do locador na rescisão do contrato de locação superam os do locatário na continuação do contrato de locação (no caso de locação do locador)
  • o arrendamento só pode ser rescindido por um juiz com base no artigo 7: 274 parágrafo 1 do Código Civil holandês; Os fundamentos acima referidos são exaustivos: ou seja, se o processo judicial for judicial, não é possível a rescisão do contrato de arrendamento com outros fundamentos. Caso surja um dos motivos acima mencionados, o tribunal deve também conceder ao inquilino o pedido de rescisão. Nesse caso, não há espaço para uma (mais) ponderação de interesses. No entanto, uma exceção se aplica a este ponto no que diz respeito ao motivo de rescisão para uso pessoal urgente. Quando a ação for permitida, o tribunal também determinará o momento do despejo. No entanto, se o pedido de rescisão do proprietário for rejeitado, o contrato em questão não pode ser rescindido por ele novamente por três anos.

Lei de movimentação do mercado de aluguel

Anteriormente, a proteção do aluguel estava, na prática, sujeita a muitas críticas: a proteção do aluguel teria ido longe demais e há mais proprietários que gostariam de alugar a casa se a proteção do aluguel não fosse tão rígida. O legislador mostrou-se sensível a essas críticas. Por este motivo, o legislador optou por introduzir esta lei a partir de 1 de julho de 2016, a Lei de Transferência do Mercado de Aluguer. Com esta nova lei, a proteção do inquilino tornou-se menos rígida. No contexto desta lei, estas são as mudanças mais importantes:

  • para contratos de aluguel relativos a espaços residenciais independentes de dois anos ou menos e para contratos de aluguel relativos a espaços residenciais não independentes de cinco anos ou menos, foi permitido ao senhorio alugar sem proteção de aluguel. Isso significa que o contrato de aluguel termina de pleno direito após o prazo acordado e não precisa ser rescindido pelo locador como antes.
  • com a introdução de contratos de grupo-alvo, também ficou mais fácil para o locador rescindir o contrato de aluguel de moradia destinada a um grupo-alvo específico, como estudantes. Se o inquilino deixar de pertencer a um determinado grupo-alvo e não puder, por exemplo, ser considerado estudante, o senhorio poderá proceder à rescisão por motivo de uso pessoal urgente com maior facilidade e rapidez.

Você é um inquilino e deseja saber para qual proteção de aluguel é elegível? Você é um locador que deseja rescindir o contrato de locação? Ou você tem alguma outra pergunta sobre este blog? Então entre em contato Law & More. Nossos advogados são especialistas em direito de locação e ficarão felizes em aconselhá-lo. Eles também podem ajudá-lo legalmente, caso sua disputa de aluguel leve a um processo judicial.

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