Todo inquilino tem direito a dois direitos importantes: o direito de desfrutar da vida e o direito a proteção de aluguel. Onde discutimos o primeiro direito do inquilino em relação a as obrigações do senhorio, o segundo direito do inquilino veio em um blog separado sobre proteção de aluguel. Por isso, outra questão interessante será discutida neste blog: quais são os outros direitos do inquilino? O direito ao gozo da vida e o direito à proteção do aluguel não são os únicos direitos que o inquilino tem contra o locador. Por exemplo, o inquilino também tem direito a uma série de direitos no contexto da transferência da propriedade que não cruza o aluguel e a sublocação. Ambos os direitos são discutidos consecutivamente neste blog.
A transferência da propriedade não cruza o aluguel
O parágrafo 1 do Artigo 7: 226 do Código Civil holandês, que se aplica aos inquilinos de espaços residenciais e comerciais, declara o seguinte:
"Transferência da propriedade a que se refere o contrato de locação (...) pelo locador transfere os direitos e obrigações do locador do contrato de locação para o adquirente. "
Para o inquilino, este artigo significa, em primeiro lugar, que a transferência da propriedade do imóvel alugado, por exemplo através da venda do senhorio a outro, não põe termo ao contrato de arrendamento. Além disso, o locatário pode fazer reivindicações contra o sucessor legal do locador, agora que este sucessor legal assume os direitos e obrigações do locador. Para a questão de quais reivindicações exatamente o inquilino tem, é importante primeiro estabelecer quais direitos e obrigações do proprietário passam para seu sucessor legal. De acordo com o parágrafo 3 do Artigo 7: 226 do Código Civil, trata-se, em particular, dos direitos e obrigações do locador que estão diretamente relacionados com o uso do imóvel alugado por contraprestação a ser paga pelo locatário, ou seja, o aluguel. Isso significa que as reivindicações que o inquilino pode fazer contra o sucessor legal do senhorio, em princípio, dizem respeito aos seus dois direitos mais importantes: o direito ao gozo da vida e o direito à proteção do aluguel.
Freqüentemente, porém, o inquilino e o locador também fazem outros acordos no contrato de aluguel em termos de outros conteúdos e os registram em cláusulas. Um exemplo comum é uma cláusula relativa ao direito de preferência do inquilino. Embora não conceda ao inquilino o direito à entrega, isso implica uma obrigação do locador de oferecer: o locador deverá primeiro oferecer o imóvel alugado para venda ao locatário antes que possa ser vendido a outro sucessor legal. O próximo proprietário também estará sujeito a esta cláusula em relação ao inquilino? À luz da jurisprudência, não é esse o caso. Este prevê que o direito de preferência do locatário não está diretamente relacionado com a renda, de modo que a cláusula relativa ao direito de aquisição do imóvel locado não passa para o sucessor legal do locador. Isso só é diferente se se tratar de uma opção de compra do locatário e o valor a ser pago periodicamente ao locador também incluir um elemento de compensação pela aquisição final.
Sublocação
Além disso, o Artigo 7: 227 do Código Civil afirma o seguinte com relação aos direitos do inquilino:
“O locatário está autorizado a dar a propriedade alugada em uso, no todo ou em parte, a outra pessoa, a menos que ele tenha que assumir que o locador teria objeções razoáveis ao uso da outra pessoa.”
Em geral, fica claro neste artigo que o inquilino tem o direito de sublocar a totalidade ou parte do imóvel alugado para outra pessoa. Atendendo à segunda parte do artigo 7: 227 do Código Civil, o inquilino não pode, no entanto, proceder ao sublocação se tiver motivos para suspeitar que o senhorio se oporá a isso. Em alguns casos, a objeção do locador é evidente, por exemplo, se uma proibição de sublocação estiver incluída no contrato de locação. Nesse caso, a sublocação pelo inquilino não é permitida. Se o inquilino fizer isso mesmo assim, poderá haver uma multa em troca. Esta multa deve então estar ligada à proibição de sublocação no contrato de arrendamento e ser limitada a um montante máximo. Por exemplo, a sublocação de um quarto de uma pousada aérea pode, dessa forma, ser proibida no aluguel, o que muitas vezes acontece.
Neste contexto, o artigo 7: 244 do Código Civil também é importante para a sublocação de espaço vital, que estabelece que o locatário do espaço vital não pode alugar a totalidade do espaço vital. Isso não se aplica a uma parte da área de estar, como um quarto. Em outras palavras, o inquilino é, em princípio, livre para sublocar parcialmente um espaço residencial para outro. Em princípio, o sublocatário também tem o direito de permanecer no imóvel alugado. Isto também se aplica se o inquilino tiver que desocupar ele próprio o imóvel alugado. Afinal, o Artigo 7: 269 do Código Civil holandês prevê que o locador continuará a sublocar por força da lei, mesmo que o contrato de locação principal tenha terminado. No entanto, as seguintes condições devem ser atendidas para os fins deste artigo:
- Espaço de vida independente. Ou seja, um espaço habitacional com acesso próprio e equipamentos essenciais próprios, como cozinha e casa de banho. Portanto, apenas um quarto não é visto como um espaço de vida independente.
- Contrato de sublocação. Por ser um contrato entre o locatário e o subinquilino que atenda aos requisitos de um contrato de locação, conforme descrito no artigo 7: 201 do Código Civil.
- O contrato de locação diz respeito ao aluguel de espaço vital. Por outras palavras, o contrato de arrendamento principal entre o inquilino e o senhorio deve referir-se ao arrendamento e arrendamento do espaço a que se aplicam as disposições legais sobre espaço habitacional.
Se as disposições acima não forem cumpridas, o sublocatário ainda não tem o direito ou o título de reivindicar do locador o direito de permanecer no imóvel alugado após a rescisão do contrato de locação principal entre o locatário e o locador, de modo que o despejo também seja inevitável para ele. Se o sublocatário cumprir as condições, deve ter em consideração o facto de o senhorio poder instaurar um processo contra o arrendatário ao fim de seis meses, a fim de pôr termo à sublocação e evacuação do arrendamento.
Tal como o espaço habitacional, o espaço comercial também pode ser sublocado pelo inquilino. Mas como o sublocatário se relaciona com o locador nesse caso, se o locatário não foi autorizado a fazê-lo ou tem que desocupar o imóvel alugado? Para 2003, havia uma distinção clara: o locador nada tinha a ver com o locatário porque o locatário apenas tinha uma relação legal com o locatário. Como resultado, o sublocatário também não tinha direitos e, portanto, uma reclamação contra o proprietário. Desde então, a lei mudou neste ponto e estipula que se o contrato de locação principal entre o locatário e o locador terminar, o locatário deve cuidar dos interesses e da posição do subinquilino, por exemplo, juntando-o no processo ao senhorio. Mas se o contrato principal de locação ainda for rescindido após o processo, os direitos do sublocatário também cessarão.
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