Comprar uma casa na Holanda sendo estrangeiro

A compra de um imóvel na Holanda segue um processo legal definido: uma proposta, uma escritura de compra e venda, um período legal de reflexão, condições precedentes, um sinal e uma escritura pública de transferência registrada no Cartório de Registro de Imóveis. A maioria das orientações para estrangeiros vem de imobiliárias e se concentra no preço. Este artigo, por sua vez, descreve os passos legais — o que o vincula e quando, e do que você ainda pode desistir. Trata-se de uma orientação jurídica, não de aconselhamento financeiro.

Um cidadão estrangeiro pode comprar uma casa na Holanda?

Sim. Não há restrição de nacionalidade para a propriedade de imóveis residenciais na Holanda. Não é necessário ser cidadão holandês, cidadão da UE ou residente na Holanda para se tornar o proprietário registado. Não há necessidade de autorização nem de um período mínimo de residência. O Registo Predial (Kadaster) regista o proprietário de cada parcela, independentemente do passaporte do proprietário.

Dois pontos são frequentemente confundidos com uma proibição inexistente. Primeiro, a propriedade não é o mesmo que status imigratório: comprar um imóvel não lhe confere direito de residência, e um status irregular não o impede de possuir uma propriedade. Segundo, alguns municípios restringem a compra de imóveis para alugar, não os estrangeiros. De acordo com o programa chamado "opkoopbescherming" (proteção à compra de imóveis), em vigor desde 1º de janeiro de 2022, um município pode designar bairros nos quais uma casa de preço mais baixo ou médio não pode ser alugada por um período após a compra sem uma licença. A restrição se aplica ao que você faz com a casa, não a quem você é.

O que você precisa providenciar antes de fazer sua oferta

Um número de serviço ao cidadão (BSN)

O BSN (Número de Identificação Fiscal ) é emitido automaticamente para todos os registrados no Cadastro Nacional de Pessoas da Holanda; não residentes podem, em vez disso, ser incluídos no Cadastro de Não Residentes e obter um BSN dessa forma. A titularidade do imóvel não depende da posse do BSN, mas sim da declaração de imposto de transferência que o cartório apresenta, e os bancos a solicitarão.

Uma conta bancária holandesa

Não há nenhuma exigência legal, mas você vai querer ter um. O preço e as custas são pagos na conta do cliente do tabelião ( derdengeldenrekening ), e pagamentos de contas estrangeiras são mais lentos e frequentemente retidos por verificações de combate à lavagem de dinheiro. Fundos que não forem compensados ​​na manhã da transferência a bloquearão.

O que um credor hipotecário exigirá, em termos legais.

• Uma hipoteca holandesa é um direito real criado por uma escritura notarial separada, lavrada na mesma ocasião da transferência e registrada nos mesmos registros.
• O credor oferta vinculativa por escrito É a isso que sua condição de financiamento deve estar atrelada. Uma indicação provisória não é uma oferta, e confiar nela é a maneira mais comum de os compradores perderem o sinal.
• Se você for casado(a) ou viver em união estável, seu cônjuge geralmente precisará ser parte no processo ou dar seu consentimento. Regimes de bens matrimoniais estrangeiros complicam essa situação; mencione isso ao tabelião o quanto antes.

Agentes imobiliários: quem age em nome de quem?

É aqui que os compradores estrangeiros são mais frequentemente enganados. O agente que lhe mostra a casa, responde às suas perguntas e redige a escritura de compra e venda é o agente de venda ( verkoopmakelaar ), instruído e pago pelo vendedor e agindo em seu interesse. Nada do que for dito durante a visita muda isso. Ele não é neutro, não é seu consultor e não tem a obrigação de negociar o preço para baixo ou de aconselhá-lo sobre as condições que você deve exigir.

Um agente de compra ( aankoopmakelaar ) é contratado por você para: avaliar o imóvel, participar de licitações, verificar a associação de proprietários e o laudo de vistoria, e ajudá-lo a cumprir sua obrigação de investigar o imóvel. De acordo com as normas profissionais das principais associações de agentes imobiliários, um mesmo agente não deve representar ambas as partes na mesma transação.

A proposta e por que ela ainda não o vincula.

O preço pedido é um convite à negociação, não uma oferta. O vendedor pode rejeitar a oferta mais alta, aceitar uma oferta mais baixa com melhores condições ou vender para outro comprador. Quando há muito interesse, o imóvel pode ser colocado em leilão fechado ( inschrijving ), e a decisão final cabe ao vendedor.

O ponto jurídico mais importante é o seguinte: quando o comprador é um particular que não atua no âmbito de uma atividade comercial ou profissional, e o imóvel se destina à habitação, a compra deve ser formalizada por escrito (art. 7:2 do Código Civil Alemão). Até que ambas as partes assinem a escritura, não há venda vinculativa. Uma oferta aceita por telefone, e-mail ou aperto de mãos não o obriga.

A consequência disso é incômoda: o vendedor também não fica vinculado à compra. Até a assinatura do contrato, ele pode aceitar uma oferta maior, e você não terá nenhum direito sobre a propriedade. Compradores que presumem que "nossa oferta foi aceita" significa que a casa é deles, e que agendam a mudança de acordo, ficam vulneráveis. Insista para obter a escritura por escrito o mais rápido possível.

A escritura de compra (koopovereenkomst)

Quase todas as casas existentes são vendidas com base em um contrato de compra e venda padrão, elaborado em conjunto pelas associações de agentes imobiliários e organizações de defesa do consumidor. Seu uso não é obrigatório, mas desvios merecem ser questionados: o modelo é deliberadamente equilibrado, de modo que uma cláusula adicional geralmente favorece o vendedor. Verifique, pelo menos:

• A descrição cadastral e se o terreno é de propriedade plena ou arrendado.
• A lista de itens móveis e acessórios fixos — disputas sobre cozinhas e pisos são evitáveis.
• A data de transferência e a data de ocupação podem ser diferentes.
• As condições precedentes, seus prazos e a forma como devem ser invocadas.
• O depósito ou garantia bancária, e quando este deve ser apresentado.
• Cláusulas adicionais: cláusula de idade, cláusula "no estado em que se encontra", cláusula de amianto ou registro de que o vendedor nunca morou lá.
• Ônus: servidões, obrigações qualitativas e restrições municipais.

Analise o contrato antes de assiná-lo: uma vez expirado o período de reflexão e as condições tenham desaparecido, os seus termos passam a ser simplesmente o seu contrato.

O período legal de reflexão

O comprador particular de uma habitação tem um período legal de reflexão de três dias durante o qual a compra pode ser anulada (art. 7:2 BW).

• O prazo começa a contar no dia seguinte ao recebimento da escritura assinada, ou de uma cópia. Solicite um recibo datado.
• Pelo menos dois dos três dias não podem ser sábado, domingo ou feriado nacional reconhecido; caso contrário, um dia é adicionado.
• Não é necessário apresentar justificativa e nenhuma indenização é devida. Isso protege apenas o comprador; o vendedor não possui direito equivalente.
• Dissolva por escrito e assegure-se de que o aviso seja entregue. alcances O vendedor ou agente de vendas dentro do prazo — enviado no último dia, mas recebido posteriormente, é considerado tarde demais.

Condições precedentes (ontbindende voorwaarden)

As condições precedentes são as vias de escape negociadas na escritura — a proteção mais valiosa do comprador e a primeira coisa a ser sacrificada em um mercado competitivo. Renunciar a elas para vencer uma disputa de lances transforma uma compra sem fundos em uma responsabilidade pessoal de aproximadamente dez por cento do preço.

As condições de financiamento

• Defina um prazo realista. De quatro a seis semanas é comum; um credor que lida com renda estrangeira ou emprego em período probatório pode precisar de mais tempo.
• Especifique o valor e, se possível, as condições em que o financiamento deve ser disponibilizado.
• O modelo de escritura normalmente exige que a invocação seja documentadoAviso por escrito, em tempo hábil, acompanhado de recusas por escrito do credor. Uma declaração sem comprovação de que o financiamento falhou é rotineiramente recusada.
• Caso o prazo seja perdido, solicite uma prorrogação por escrito. antes O prazo expira e você deve obter o acordo por escrito do vendedor. O silêncio não é uma prorrogação.

A condição do levantamento estrutural

Isso permite rescindir ou renegociar o contrato se uma vistoria revelar custos de reparo acima de um limite acordado. Duas coisas precisam estar corretas: o limite e quais custos são contabilizados para atingi-lo — uma condição que considera apenas reparos “imediatamente necessários” é muito mais restritiva do que uma que considera todos os defeitos encontrados.

A condição de garantia hipotecária nacional

A Garantia Hipotecária Nacional ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) reduz o risco do credor e, normalmente, a taxa de juros, além de proteger o mutuário contra dívidas residuais em determinadas circunstâncias. O valor máximo do empréstimo garantido, o limite superior aplicável quando medidas de eficiência energética são financiadas com a garantia e a taxa única são definidos anualmente pela Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen e publicados em seu site; consulte seu credor para obter os valores vigentes na data da sua solicitação. Como a NHG está vinculada ao empréstimo e não ao imóvel, o comprador que optar por ela deve condicionar a compra à obtenção do financiamento com a garantia da NHG, e não apenas à obtenção do financiamento em si.

Independentemente da condição, a regra é a mesma: invocá-la em tempo oportuno, por escrito e na forma prescrita em contrato. Uma condição invocada de forma inadequada não tem valor algum.

O depósito ou garantia bancária

A escritura normalmente exigirá que você, dentro de um prazo estipulado após o término das condições, deposite um valor na conta de clientes do cartório ou apresente uma garantia bancária. O contrato de compra e venda modelo da NVM, VBO, VastgoedPRO e Vereniging Eigen Huis fixa esse valor em 10% do preço de compra . A garantia é emitida pelo seu banco mediante o pagamento de uma taxa e evita o imobilização de capital; o depósito é mantido pelo cartório e abatido do preço no momento da transferência. Qualquer uma das opções garante o pagamento da multa que você teria que pagar em caso de descumprimento do contrato. O não cumprimento desse prazo constitui uma quebra contratual, e é o prazo que os compradores com financiamento estrangeiro mais frequentemente perdem.

A pesquisa, a divulgação e sua própria obrigação de investigar

A legislação holandesa impõe obrigações a ambas as partes. O vendedor deve entregar um imóvel que esteja em conformidade com o contrato e seja adequado para uso normal como habitação (art. 7:17 BW), e deve transferi-lo livre de quaisquer encargos ou restrições especiais além daqueles que você tenha expressamente aceitado (art. 7:15 BW). Ele deve divulgar tudo o que sabe sobre o imóvel.

Em contrapartida, cabe ao comprador investigar. Defeitos que você poderia ter descoberto observando, perguntando ou encomendando uma vistoria são, em regra, de sua responsabilidade. A obrigação de divulgar é geralmente mais forte quando o vendedor tinha conhecimento do defeito e não o mencionou, mas nunca espere vencer essa discussão. Investigue: encomende uma vistoria, leia o questionário do vendedor e o plano ambiental, e, no caso de um apartamento, os documentos da associação de moradores.

Duas cláusulas transferem o risco para o comprador. A cláusula de idade ( ouderdomsclausule ), comum em casas mais antigas, limita a responsabilidade do vendedor, de modo que você aceite os padrões de construção e manutenção da época do imóvel; a redação é importante, pois algumas versões vão além de defeitos genuinamente relacionados à idade. A cláusula "como está" vende o imóvel em seu estado atual, com a responsabilidade do vendedor excluída na medida em que a lei permitir, frequentemente acompanhada de uma cláusula que registra que o vendedor nunca morou lá. Quando você encontrar qualquer uma dessas cláusulas, a vistoria deixa de ser opcional.

Se um defeito surgir após a transferência, notifique o vendedor por escrito imediatamente. O artigo 7:23 do Código Civil Alemão (BW) exige que o comprador apresente a reclamação dentro de um prazo razoável ( bekwame tijd ) após a descoberta do defeito, ou do momento em que razoavelmente deveria tê-lo descoberto; o prazo fixo de dois meses desse artigo aplica-se às compras de bens móveis por consumidores, não à compra de uma casa, portanto não há um número seguro de semanas em que se possa confiar. O comprador que demora perde o direito à reclamação.

O notário, a escritura de transferência e o momento da propriedade.

A propriedade holandesa não pode ser transferida entre particulares. A propriedade só é transferida mediante a lavratura de uma escritura pública de transferência por um notário de direito civil constituído nos Países Baixos, seguida do registo nos registos públicos mantidos pelo Registo Predial (artigo 3:89 do Código Civil Holandês). A transferência exige ainda um título válido e um vendedor com poderes para dispor do bem (artigo 3:84 do Código Civil Holandês).

O trabalho do notário é onde reside a maior parte da sua proteção:

• Realiza buscas nos registros para confirmar a propriedade do vendedor e identificar hipotecas, penhoras, servidões e restrições — repetindo esse processo no dia da assinatura e após o registro.
• Verifica sua identidade e a origem de seus fundos de acordo com as normas de combate à lavagem de dinheiro.
• Elabora a escritura de transferência e, caso esteja a financiar a transação, a escritura de hipoteca, e emite uma declaração de conclusão.
• Garante a quitação das hipotecas existentes, libera o dinheiro para o vendedor somente após a confirmação de que o registro está regularizado e paga o imposto de transferência.

Você se torna proprietário no momento do registro da escritura — não na assinatura, nem no pagamento. Tradicionalmente, o comprador escolhe o tabelião, já que é ele quem paga. Escolha bem: as taxas variam, e vale a pena encontrar um tabelião que esteja acostumado a trabalhar em inglês.

Custos

As casas existentes são geralmente vendidas com o custo de transferência (kk) a cargo do comprador, além do preço. As construções novas são frequentemente vendidas com o custo de transferência (von) incluído. O principal item é o imposto de transmissão ( overdrachtsbelasting ). Existem quatro regimes simultâneos: uma isenção única para quem compra a primeira casa dentro de uma determinada faixa etária, que irá residir no imóvel e cuja compra não ultrapasse um valor máximo; uma taxa reduzida para imóveis que serão sua residência principal; uma taxa mais alta para imóveis que não serão ocupados, como casas de férias ou imóveis para investimento; e a taxa geral para outros bens imóveis. As taxas, a faixa etária e o limite de valor constam da Lei de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (Wet op belastingen van rechtsverkeer), são ajustados pelo legislativo no pacote anual de impostos e publicados pela Receita Federal (Belastingdienst); verifique o valor aplicável na data da transferência, e não na data do contrato, e consulte seu consultor tributário. A taxa para habitações não utilizadas como residência principal foi reduzida a partir de 1 de janeiro de 2026, portanto, os resumos mais antigos citam um valor mais alto.

Inclua também no orçamento os honorários do tabelião para as escrituras de transferência e hipoteca; a taxa de registro no Cadastro Imobiliário para cada escritura, definida anualmente pelo Cadastro; uma avaliação; um levantamento topográfico; a taxa do NHG (National Housing Grant); assessoria de crédito imobiliário; e a comissão do agente imobiliário.

arrendamento de terreno e associações de proprietários

arrendamento de terreno (arrendamento). Em partes de Amsterdam Em algumas outras cidades, você compra o prédio e um contrato de arrendamento de longo prazo do terreno, não o terreno em si: um direito de uso, sujeito a condições e a uma renda fundiária que pode ser fixada, revisada periodicamente ou comprada em caráter perpétuo. Leia as condições e o mecanismo de revisão antes de dar o seu lance — uma revisão que vence logo após a compra pode ser cara.

Associações de proprietários ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Comprar um apartamento significa comprar o direito de propriedade, e a filiação é automática e obrigatória. Antes de assinar, obtenha a escritura de divisão, o regulamento interno, as atas mais recentes, as contas, o saldo do fundo de reserva e qualquer plano de manutenção, e verifique se obras importantes foram aprovadas, mas ainda não pagas. Uma associação com recursos insuficientes é um passivo que você herda.

Se o vendedor não cumprir o combinado

Após o período de reflexão e o término das condições, o contrato vincula ambas as partes. Se o vendedor se recusar a transferir a propriedade na data acordada, o modelo padrão prevê uma solução estruturada: enviar uma notificação por escrito de incumprimento, concedendo o curto prazo estipulado em contrato; se ele ainda assim não cumprir o contrato, rescindir o contrato e cobrar a multa, ou exigir o cumprimento da obrigação e cobrar uma multa diária pelo atraso. A multa é normalmente de 10% do preço de compra — razão pela qual o sinal é fixado nesse valor.

A mesma lógica se volta contra você: um comprador que não consegue concluir a compra, sem nenhuma condição a ser invocada, enfrenta essa penalidade, e o cartório fica com o sinal. Busque aconselhamento jurídico ao primeiro sinal de que um prazo será perdido.

Cronograma passo a passo

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