Como a crise do Coronavírus afeta os aluguéis de espaços comerciais?

Atualmente, o mundo inteiro está passando por uma crise em uma escala inimaginável. Isso significa que os governos também precisam tomar medidas extraordinárias. Os danos que esta situação causou e continuará a causar podem ser enormes. O fato é que atualmente ninguém está em posição de avaliar a escala da crise, nem quanto tempo ela vai durar. Independentemente da situação, os arrendamentos das instalações comerciais ainda estão em vigor. Isso levanta várias questões. Neste artigo, gostaríamos de responder a algumas perguntas que possam surgir com inquilinos ou proprietários de imóveis comerciais.

O pagamento do aluguel

Você ainda tem que pagar o aluguel? A resposta a esta pergunta depende das circunstâncias do caso. De qualquer forma, duas situações devem ser distinguidas. Em primeiro lugar, instalações comerciais que não podem mais ser usadas para fins comerciais, como restaurantes e cafés. Em segundo lugar, existem lojas que ainda podem estar abertas, mas optam por fechar as portas.

O inquilino é obrigado a pagar o aluguel com base no contrato de locação. Se isso não acontecer, é uma quebra de contrato. Agora surge a pergunta: pode haver força maior? Talvez haja acordos no contrato de locação sobre as circunstâncias em que a força maior pode ser aplicada. Se não, o lei aplica-se. A lei afirma que há força maior se o inquilino não puder ser responsabilizado pelo não cumprimento; em outras palavras, não é culpa do inquilino não poder pagar o aluguel.

Não está claro se o não cumprimento das obrigações devido ao coronavírus resulta em força maior. Como não há precedentes para isso, é difícil julgar qual será o resultado neste caso. O que desempenha um papel, no entanto, é o contrato ROZ (Real Estate Council) frequentemente usado neste tipo de relacionamento de aluguel. Neste contrato, uma reivindicação de redução de aluguel é excluída como padrão. A questão é se um locador pode razoavelmente manter este ponto de vista na situação atual.

Se o inquilino optar por fechar sua loja, a situação será diferente. No entanto, atualmente não há obrigação de fazê-lo, a realidade é que há menos visitantes e, portanto, menos lucro. A questão é se a circunstância deve ser inteiramente às custas do inquilino. Não é possível dar uma resposta clara a esta pergunta porque cada situação é diferente. Isso deve ser avaliado caso a caso.

Circunstâncias inesperadas

Tanto o inquilino quanto o locador podem invocar circunstâncias imprevistas. Em geral, uma crise econômica é responsável em nome do empreendedor, embora na maioria dos casos isso possa ser diferente por causa da crise do corona. As medidas implementadas pelo governo também podem ser levadas em consideração. Uma reivindicação baseada em circunstâncias imprevistas dá a oportunidade de ter o contrato de locação alterado ou anulado pelo tribunal.

Isso é possível no caso de um inquilino não poder mais ser razoavelmente responsabilizado pela continuação do acordo. De acordo com a história parlamentar, um juiz tem que agir com moderação em relação a esse assunto. Também estamos agora em uma situação em que os tribunais estão fechados: portanto, não será fácil obter um veredito rapidamente.

Deficiência no imóvel alugado

O inquilino pode reivindicar uma redução no aluguel ou compensação em caso de deficiência. Uma deficiência na condição da propriedade ou qualquer outra condição resulta em não ter o gozo do aluguel ao qual um inquilino tinha direito no início do contrato de aluguel. Por exemplo, uma deficiência pode ser: falhas de construção, um telhado com vazamento, mofo e incapacidade de obter uma licença de exploração devido à ausência de uma saída de emergência.

Os tribunais geralmente não estão ansiosos para julgar que há uma circunstância que deve ser por conta do locador. Em qualquer caso, negócios ruins devido à ausência de um público não são uma circunstância que deve ser cobrada do locador. Isso faz parte do risco empresarial. O que também desempenha um papel é que, em muitos casos, a propriedade alugada ainda pode ser usada. Portanto, mais restaurantes estão entregando ou pedindo para retirar suas refeições como uma alternativa.

A obrigação de exploração

A maioria dos arrendamentos de instalações comerciais inclui uma obrigação operacional. Isso significa que o inquilino deve usar as instalações comerciais alugadas. Em circunstâncias especiais, a obrigação de explorar pode surgir da lei, mas nem sempre é o caso. Quase todos os proprietários de escritórios e escritórios utilizam os modelos ROZ. As disposições gerais associadas aos modelos ROZ estabelecem que o inquilino utilizará o espaço alugado “de forma eficaz, completa, adequada e pessoal”. Isso significa que o inquilino está sujeito a uma obrigação operacional.

Até o momento, não há nenhuma medida governamental geral na Holanda ordenando o fechamento de um shopping center ou espaço de escritório. No entanto, o governo anunciou que todas as escolas, estabelecimentos de alimentação e bebidas, clubes esportivos e de fitness, saunas, clubes de sexo e cafeterias devem permanecer fechados em todo o país até novo aviso. Se um inquilino for obrigado por ordem do governo a fechar o imóvel alugado, o inquilino não será responsável por isso.

Esta é uma circunstância que, de acordo com a situação nacional atual, o inquilino não deve ser responsabilizado. Sob as disposições gerais, o inquilino também é obrigado a seguir as instruções do governo. Como empregador, ele também é obrigado a garantir um ambiente de trabalho seguro. Esta obrigação deriva de não expor os funcionários ao risco de contaminação do coronavírus. Sob estas circunstâncias, o locador não pode forçar o inquilino a operar.

Devido à assistência médica de funcionários e / ou clientes, vemos que os próprios inquilinos também optam por fechar voluntariamente o imóvel arrendado, mesmo que não tenham sido instruídos pelo governo a fazê-lo. Nas circunstâncias atuais, acreditamos que os proprietários não poderão registrar uma reclamação pelo cumprimento da obrigação, pagamento de multas ou compensação por danos. Com base na racionalidade e imparcialidade, bem como na obrigação de limitar o máximo possível os danos por parte do inquilino, achamos difícil imaginar que um senhorio se oponha a um fechamento (temporário).

Uso diferente do imóvel alugado

Os estabelecimentos de alimentos e bebidas estão fechados no momento. No entanto, ainda é permitido pegar e entregar alimentos. No entanto, um contrato de aluguel fornece, na maioria das vezes, uma política de propósito restrito; o que torna a coleta diferente de um restaurante. Como resultado, o inquilino pode agir de forma contrária ao contrato de aluguel e - possivelmente - perder multas.

Na situação atual, todos têm o dever de limitar seus danos o máximo possível. Ao mudar para uma função de coleta / entrega, um inquilino cumpre. Nestas circunstâncias, é difícil, com toda a razoabilidade, defender o ponto de vista de que isso é contrário ao objetivo contratual. De fato, é mais provável que um proprietário tenha uma reclamação sobre o inquilino se o inquilino não fizer tudo o que estiver ao seu alcance para manter seus negócios funcionando para poder pagar o aluguel.

Conclusão

Em outras palavras, todos são obrigados a limitar seus danos o máximo possível. O governo já anunciou medidas de longo alcance para ajudar empreendedores e reduzir sua pressão financeira. É recomendável usar as possibilidades dessas medidas. Se um inquilino se recusar a fazê-lo, pode ser considerado difícil repassar as perdas para o proprietário. Isso também se aplica vice-versa. Enquanto isso, os políticos também pediram aos proprietários para moderar o aluguel no próximo período, para que o risco seja compartilhado.

Embora o inquilino e o locador tenham uma relação contratual entre si e o princípio de "um acordo é um acordo". Recomendamos conversar um com o outro e analisar as possibilidades. O inquilino e o locador podem se encontrar nesses tempos excepcionais. Enquanto o inquilino não tem renda devido ao fechamento, as despesas do locador também continuam. É do interesse de todos que ambas as empresas sobrevivam e superem essa crise.

Dessa forma, o inquilino e o locador podem concordar que o aluguel será pago temporariamente em parte e o déficit será recuperado quando as instalações comerciais forem reabertas. Temos que ajudar uns aos outros sempre que possível e, além disso, os locadores não se beneficiam de inquilinos falidos. Afinal, um novo inquilino não é facilmente encontrado nesses tempos. Seja qual for a sua escolha, não tome decisões precipitadas e deixe-nos aconselhá-lo sobre as possibilidades.

Contato

Como a situação atual é tão imprevisível, podemos imaginar que isso pode gerar muitas perguntas para você. Ficamos de olho nos desenvolvimentos e ficamos felizes em mantê-lo informado sobre a última situação. Se você tiver alguma dúvida sobre este artigo, não hesite em entrar em contato com advogados de Law & More.