Quando as circunstâncias mudam drasticamente após a assinatura de um contrato de arrendamento, a lei holandesa oferece uma alternativa: circunstâncias imprevistas. De acordo com o Artigo 6:258 do Código Civil, um tribunal pode modificar ou rescindir um contrato quando surgirem circunstâncias que as partes não previram no seu acordo e que sejam de tal natureza que a outra parte não possa razoavelmente esperar que o contrato se mantenha inalterado.
A pandemia do coronavírus gerou a principal aplicação dessa regra para imóveis comerciais. Em sua decisão de 24 de dezembro de 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), a Suprema Corte decidiu que o fechamento de estabelecimentos de hotelaria e varejo, determinado pelo governo, era uma circunstância imprevista que justificava a redução do aluguel, e estabeleceu um método para compartilhar o prejuízo resultante entre locador e locatário, em vez de atribuí-lo a um deles. Esse raciocínio não se restringe à pandemia: ele continua sendo a base para qualquer evento externo drástico que interrompa um contrato de locação.
Você precisa continuar pagando o aluguel se o seu estabelecimento comercial for obrigado a fechar?
Sim, em princípio: um contrato de locação continua em vigor mesmo durante uma crise que nenhuma das partes previu. Duas situações são importantes para determinar o que acontece a seguir. A primeira é quando um negócio está legalmente impedido de operar, como no caso de estabelecimentos de hotelaria ou comércio não essencial. A segunda é quando um negócio pode permanecer aberto, mas opta por fechar voluntariamente. As consequências para o aluguel diferem em cada caso.
Um inquilino pode invocar força maior?
Não automaticamente. Seu contrato de locação pode já prever isso em sua cláusula de força maior, e a maioria dos contratos de locação comercial na Holanda utiliza o modelo padrão ROZ (Raad voor Onroerende Zaken), cujas disposições gerais excluem a possibilidade de redução do aluguel por esse motivo. Fora dessa cláusula, aplica-se a definição legal de força maior: o descumprimento contratual só é justificado se não puder ser atribuído ao locatário.
Um encerramento ordenado pelo governo não é, por si só, culpa do inquilino. Mesmo assim, os tribunais têm se mostrado relutantes em aceitar uma defesa direta de força maior contra a própria obrigação de pagamento do aluguel, porque a obrigação de pagamento do inquilino é uma dívida monetária e dívidas monetárias raramente são dispensadas dessa forma. A via mais viável tem se mostrado o Artigo 6:258 BW, discutido abaixo, em vez da força maior.
Se um inquilino fechar voluntariamente, sem uma ordem governamental, a situação fica ainda mais frágil: a redução no faturamento se aproxima mais do risco empresarial normal, e qualquer pedido de reajuste de aluguel precisa ser avaliado caso a caso.
É possível solicitar uma redução no aluguel devido a circunstâncias imprevistas?
Sim, e este é o caminho que o Supremo Tribunal confirmou. Tanto o inquilino quanto o proprietário podem invocar o Artigo 6:258 do Código Civil Alemão (BW) quando uma crise torna a continuidade do contrato de locação inalterada inviável. Uma recessão econômica comum geralmente afeta apenas o empresário, mas um fechamento determinado pelo governo é diferente: trata-se de um evento externo e imprevisível que nenhuma das partes considerou no contrato.
Os tribunais aplicam esta via com moderação, em consonância com o seu histórico legislativo, e só intervêm quando o impacto sobre o inquilino for significativo. Para contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor das medidas governamentais relevantes, o método dos custos fixos do Supremo Tribunal (vastelastenmethode) prevê um cálculo concreto: a renda devida é reduzida proporcionalmente à perda de volume de negócios do inquilino durante o período de encerramento, sendo deduzido primeiro qualquer apoio governamental (como o TVL), e a desvantagem resultante é depois dividida, em princípio, a 50/50, entre o senhorio e o inquilino.
Um exemplo ilustrativo: um inquilino do setor de hotelaria que paga um aluguel mensal fixo vê seu faturamento cair drasticamente durante um fechamento determinado pelo governo, em comparação com o mesmo período do ano anterior. O apoio governamental já cobre parte dos custos fixos do inquilino, incluindo uma parcela do aluguel. O método de custos fixos primeiro deduz esse apoio do aluguel contratual, depois aplica a porcentagem de perda de faturamento ao valor restante e, finalmente, divide o resultado, geralmente em partes iguais, entre proprietário e inquilino. Os valores exatos sempre dependem do seu faturamento e do apoio que você realmente recebeu, portanto, precisaríamos desses números para calcular uma redução para a sua situação.
É possível reclamar de um defeito no imóvel alugado?
Uma via de recurso separada é a reclamação por redução ou indenização devido a um defeito no imóvel: uma condição que o priva do usufruto a que tinha direito, como uma falha de construção, um telhado com infiltração, mofo ou a impossibilidade de obter uma licença de funcionamento devido à ausência de uma saída de emergência.
O fechamento determinado pelo governo não é considerado um defeito do imóvel em si. O baixo desempenho comercial devido à impossibilidade de os clientes frequentarem o estabelecimento é de responsabilidade do inquilino, especialmente quando o imóvel ainda pode ser utilizado de outra forma, por exemplo, para entregas ou retiradas.
Você ainda precisa manter seu negócio funcionando (a obrigação de exploração)?
A maioria dos contratos de arrendamento comercial, geralmente por meio das disposições gerais da ROZ (Registro de Ocupação do Imóvel), inclui a obrigação de usar o imóvel de forma “eficaz, completa, adequada e pessoal”. Essa obrigação operacional também pode decorrer da própria lei em circunstâncias específicas.
Quando uma medida determina especificamente o fechamento de estabelecimentos como locais de hotelaria, clubes esportivos e de fitness, saunas ou negócios similares, o inquilino que cumpre a determinação não está infringindo essa obrigação.
Você continua obrigado a seguir as instruções do governo e, como empregador, deve manter o local de trabalho seguro; essa obrigação, por si só, pode exigir que você não exponha os funcionários a riscos à saúde. O proprietário do imóvel não pode obrigá-lo a continuar operando contrariamente a nenhuma dessas obrigações.
Mesmo quando um inquilino fecha voluntariamente, por preocupação com funcionários ou clientes, é improvável que o proprietário tenha sucesso em uma ação judicial por cumprimento de contrato, multa ou indenização: a razoabilidade e o próprio dever do inquilino de limitar os danos atuam contra tal ação.
Vocês podem optar por oferecer apenas comida para viagem ou entrega em vez de fechar completamente?
Um contrato de arrendamento geralmente define um uso específico permitido, e a coleta ou entrega nem sempre é a mesma coisa que administrar um restaurante. Em uma interpretação rigorosa, a mudança para esse modelo poderia constituir uma violação da finalidade acordada, sujeita a penalidades.
Na prática, isso é difícil para o proprietário contestar. Um inquilino que opta por realizar coletas ou entregas está cumprindo a obrigação de limitar os danos; o proprietário tem mais chances de reclamar se o inquilino fizer o contrário e deixar o negócio ocioso em vez de manter alguma renda para pagar o aluguel.
O que significa, neste contexto, o dever de limitar os próprios danos?
Ambas as partes devem limitar ao máximo as suas próprias perdas. Isso inclui utilizar os programas de apoio governamentais disponíveis antes de pedir à outra parte que absorva o prejuízo: um inquilino que ignora esse apoio terá mais dificuldade em repassar o déficit ao senhorio, e o mesmo se aplica inversamente se um senhorio ignorar medidas de alívio razoáveis.
Um contrato de locação continua sendo um acordo vinculativo, mas em uma crise desse tipo, recomendamos conversar com a outra parte antes de recorrer à justiça. Inquilino e proprietário geralmente têm interesses em comum: o inquilino tem menos renda enquanto os custos do proprietário continuam, e nenhum dos dois se beneficia se o negócio falir.
Uma solução comum é um acordo temporário: parte do aluguel é paga conforme o vencimento, e o restante é quitado assim que o estabelecimento reabrir ou o faturamento se recuperar. Não deixe que uma disputa se transforme em uma decisão precipitada; teremos prazer em aconselhá-lo sobre as opções mais adequadas à sua situação.
Perguntas frequentes
Faz diferença quando o contrato de locação foi assinado?
Sim. O método de custos fixos foi desenvolvido para contratos de arrendamento que já estavam em vigor antes da entrada em vigor das medidas de encerramento relevantes. Se você assinou o contrato de arrendamento depois que essas medidas já eram conhecidas, é menos provável que um tribunal aceite que o encerramento foi genuinamente imprevisto para você, e o resultado dependerá mais da redação específica do seu contrato.
O valor do aluguel não pago pode ser quitado posteriormente em vez de ser perdoado?
Muitas vezes, sim. Em vez de uma redução direta, o proprietário e o inquilino podem concordar que o valor faltante seja adicionado às parcelas futuras, assim que o faturamento se recuperar. Isso mantém o contrato de locação e o relacionamento intactos, e evita que qualquer uma das partes arque com o prejuízo até a reabertura do negócio.
Essa estrutura se aplica somente aos setores de hotelaria e varejo?
Não. O raciocínio do Supremo Tribunal aplica-se a qualquer arrendamento de instalações comerciais afetadas por um encerramento ordenado pelo governo ou por um evento drástico e imprevisto comparável. Escritórios e outros espaços comerciais podem recorrer ao mesmo princípio, embora o resultado ainda dependa da forma como cada negócio foi afetado.
Em síntese
- Um contrato de arrendamento continua em vigor durante uma crise; a questão é se o aluguel, ou a obrigação de operar, pode ser ajustado.
- A força maior raramente isenta o pagamento do aluguel em si; o Artigo 6:258 do Código Civil Alemão (circunstâncias imprevistas) é a via que tem funcionado na prática.
- Na sequência da decisão do Supremo Tribunal de 24 de dezembro de 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), um encerramento ordenado pelo governo pode justificar uma redução da renda ao abrigo do método dos custos fixos, geralmente dividindo a desvantagem em 50/50.
- O fechamento ordenado pelo governo não é considerado um defeito do imóvel, e o fechamento voluntário é julgado com mais rigor do que uma ordem que você é obrigado a cumprir.
- Ambas as partes devem limitar suas próprias perdas, inclusive utilizando o apoio governamental disponível, antes de transferi-las para a outra parte.
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