Defeitos em Imóveis Comerciais: Direitos, Manutenção, Redução de Aluguel

Defeitos em imóveis comerciais frequentemente causam disputas entre inquilino e proprietário. No entanto, nem todo problema em um imóvel alugado constitui um defeito no sentido jurídico. A lei define um defeito no Artigo 7:204 do Código Civil da Cidade (DCC) como qualquer condição ou característica do imóvel, ou qualquer outra circunstância não imputável ao inquilino, em consequência da qual o imóvel não possa proporcionar ao inquilino o usufruto que ele tinha o direito de esperar ao celebrar o contrato. Essa definição é mais ampla do que parece à primeira vista. Ela não se limita a danos físicos, como um telhado com goteiras ou um sistema de aquecimento central quebrado. Uma circunstância externa ao próprio imóvel, como perturbação sonora grave causada por obras pelas quais o proprietário é responsável, também pode constituir um defeito. O que é decisivo é se o usufruto que o inquilino poderia razoavelmente esperar está sendo prejudicado. Desgaste normal e decorrente do uso regular não são considerados defeitos.

Quem é o responsável: o proprietário ou o inquilino?

A regra principal

A regra principal do Artigo 7:206 do Código Civil da Irlanda é clara: o senhorio é obrigado a remediar os defeitos a pedido do inquilino. Essa obrigação aplica-se a menos que a reparação seja impossível ou que as despesas com a mesma não possam ser razoavelmente exigidas do senhorio. Portanto, o senhorio não pode simplesmente eximir-se da obrigação de reparar invocando os custos. Para reparos menores, aplica-se uma exceção. Reparos que, por força da lei ou do costume, sejam da responsabilidade do inquilino não precisam ser realizados pelo senhorio. Considere-se a substituição de uma maçaneta quebrada, o reparo de um rodapé danificado ou a correção de pequenos defeitos que se pode razoavelmente esperar que os inquilinos realizem por conta própria. A linha divisória entre um "reparo menor para o inquilino" e uma "manutenção maior para o senhorio" nem sempre é nítida e frequentemente leva a discussões na prática.

Desvios contratuais por meio dos termos ROZ

Na prática, os contratos de arrendamento de imóveis comerciais são quase sempre celebrados com base nos modelos padrão do Conselho de Imóveis (ROZ). As disposições gerais do ROZ para imóveis comerciais contêm desvios significativos da regra principal da lei: muitas obrigações de manutenção são contratualmente transferidas do senhorio para o inquilino. Assim, nos modelos do ROZ, questões como manutenção interior, manutenção de instalações, substituição de peças de desgaste e, por vezes, até mesmo reparações de maior dimensão, são da responsabilidade do inquilino. Isto é, em princípio, permitido, uma vez que o regime 7:230a e, com aprovação judicial, também o regime 7:290 permitem o desvio da lei. Os limites são determinados pela razoabilidade e equidade e pelas regras relativas a cláusulas excessivamente onerosas. É, portanto, essencial ler atentamente as disposições gerais antes de assinar um contrato de arrendamento e compreender quais as obrigações de manutenção que recaem sobre si enquanto inquilino.

Direitos do inquilino em relação a defeitos em imóveis comerciais

Remédio exigente

O primeiro passo em caso de defeito é emitir uma notificação de incumprimento: uma notificação por escrito ao senhorio exigindo que este repare o defeito dentro de um prazo razoável. Sem uma notificação de incumprimento, o senhorio não está em incumprimento e você, como inquilino, não tem direito às medidas legais cabíveis. A notificação de incumprimento deve descrever concretamente qual é o defeito, dentro do qual o reparo deve ser efetuado e quais as consequências que você atribui à falta de reparo.

Redução do aluguel

Se, apesar da notificação de incumprimento, o senhorio não sanar o defeito, o inquilino tem direito, nos termos do artigo 7:207 do Código Civil da Irlanda, a uma redução proporcional da renda durante o período em que o defeito persistir. A redução é calculada com base na proporção entre o usufruto efetivo do imóvel e o usufruto que teria tido sem o defeito. O inquilino pode exigir o pagamento desta redução através do tribunal distrital. A redução da renda entra em vigor a partir do momento em que o defeito é comunicado ao senhorio, e não apenas a partir da data da decisão judicial. Por conseguinte, é aconselhável comunicar sempre os defeitos por escrito e o mais rapidamente possível, para que a data de início da redução fique devidamente documentada.

Compensação

Se o defeito for imputável ao senhorio, por exemplo, por este não ter realizado a manutenção necessária, mesmo sabendo ou devendo saber que o defeito era iminente, o inquilino pode reclamar uma indemnização adicional ao abrigo do artigo 7.º, n.º 208, do Código Civil Alemão. Essa indemnização pode consistir em perdas consequenciais, como a perda de volume de negócios devido ao defeito ou os custos que o inquilino teve de suportar para dar continuidade à sua atividade comercial.

Autoreparo e partida

Se, após notificação adequada de incumprimento e decorrido o prazo estipulado, o senhorio não sanar o defeito, o inquilino tem, em princípio, o direito de mandar efetuar a reparação e deduzir os custos razoáveis da renda (Art. 7:206(3) do Código Civil Alemão). Este direito está, contudo, sujeito a limitações. Em primeiro lugar, deve referir-se genuinamente a um defeito que o senhorio seja obrigado a remediar. Quem reparar uma obrigação de manutenção que lhe é contratualmente imputada enquanto inquilino e transferir os custos não terá qualquer efeito. Em segundo lugar, o inquilino deve poder demonstrar que deu ao senhorio a oportunidade de sanar o defeito previamente e que este não o fez. Em terceiro lugar, os custos incorridos não podem ser desproporcionais. A compensação da renda sem que estas condições sejam cumpridas pode levar a um processo de cobrança de rendas em atraso. É, portanto, aconselhável consultar um advogado antes de proceder à compensação.

Cláusulas de manutenção, termos ROZ e exoneração

As disposições gerais do ROZ dividem a manutenção em manutenção exterior (para o senhorio) e manutenção interior (para o inquilino), mas a delimitação exata varia conforme a versão do contrato. Além disso, as disposições gerais geralmente contêm cláusulas de exoneração: disposições pelas quais o senhorio exclui ou limita a sua responsabilidade por determinados danos. Uma exoneração nem sempre é válida. Se o dano resultar de dolo ou negligência consciente por parte do senhorio, ou se a exoneração for inaceitável nas circunstâncias em questão, de acordo com os padrões de razoabilidade e equidade, o tribunal pode anular a cláusula. O mesmo se aplica se uma exoneração for considerada uma cláusula excessivamente onerosa, nos termos do artigo 6:233 do DCC. No caso de consumidores, isso ocorre com mais facilidade; no caso de inquilinos comerciais, o padrão é mais elevado, mas também existem limites. É recomendável que o seu contrato de arrendamento seja revisto antes da assinatura, para verificar a divisão entre manutenção e cláusulas de exoneração, especialmente em imóveis grandes ou com rendas elevadas. O custo da assessoria jurídica geralmente é limitado em relação aos riscos financeiros que você corre ao assinar um contrato sem conhecer as disposições gerais.

Revisão do valor do aluguel ao longo do tempo

Para espaços comerciais do tipo 7:290, a lei também prevê a possibilidade de revisão do aluguel. Após o término do período de locação acordado, ou após cinco anos no caso de um contrato de longa duração, qualquer uma das partes pode solicitar ao tribunal distrital o ajuste do aluguel à média dos aluguéis de espaços comerciais comparáveis na localidade nos últimos cinco anos (Art. 7:303 do Código Civil da Cidade). Isso exige um parecer técnico obrigatório: o tribunal nomeia um ou mais peritos que estabelecem o valor do aluguel de mercado. Esse procedimento está disponível tanto para o locador que considera o aluguel muito baixo quanto para o locatário que acredita estar pagando um valor excessivo. A decisão é vinculativa, a menos que as partes decidam de outra forma por mútuo acordo. Para espaços comerciais do tipo 7:230a, esse direito legal à revisão do aluguel não existe. O ajuste do aluguel, nesse caso, só é possível por via contratual, geralmente por meio de uma cláusula de indexação. A revisão do aluguel completa o ciclo da dinâmica jurídica que envolve os imóveis comerciais: não apenas o acesso ao imóvel e a rescisão do contrato, mas também o preço a ser pago, são codeterminados pelo regime aplicável.

Mais desta série sobre direito de arrendamento comercial

Este artigo faz parte de nossa série de três partes sobre legislação de locação comercial. Leia também as outras partes:

O que você pode fazer em relação aos defeitos

Defeitos em imóveis comerciais são um problema frequente e, por vezes, dispendioso. Seja um telhado com goteiras, uma instalação de aquecimento defeituosa ou manutenção em atraso que prejudique as operações comerciais, como inquilino, você tem direitos concretos, mas deve exercê-los ativamente e seguir o procedimento correto. Sempre comunique os defeitos por escrito, emita uma notificação de incumprimento e registe tudo. Como proprietário, é aconselhável manter um plano de manutenção claro e não permitir que os defeitos persistam. A responsabilidade por perdas consequentes pode rapidamente atingir valores consideráveis.Law & More Assessoramos inquilinos e proprietários de imóveis comerciais em relação a defeitos, divisão de responsabilidades de manutenção, revisão de aluguel e assuntos correlatos. Entre em contato para uma conversa sem compromisso.

Perguntas frequentes

Tenho direito a uma redução no aluguel devido a um defeito no meu imóvel comercial?

Sim. Se houver um defeito nos termos do Artigo 7:204 do Código Civil Alemão (DCC) e o senhorio não o corrigir em tempo hábil após a notificação de incumprimento, você pode solicitar uma redução proporcional do aluguel, conforme o Artigo 7:207 do DCC. Essa redução entra em vigor a partir do momento da comunicação escrita do defeito.

Quais pequenos reparos são de minha responsabilidade como inquilino?

Pequenos reparos são aqueles que, por força da lei ou do costume, são razoavelmente de responsabilidade do inquilino, como a substituição de interruptores quebrados, o selamento de pequenas frestas em juntas ou o conserto de peças que se desgastam com o uso diário. A distinção em relação à manutenção de grande porte, que é de responsabilidade do proprietário, pode ser imprecisa na prática e, por vezes, é melhor definida contratualmente nas cláusulas do ROZ (Regulamento de Obras e Manutenção).

Posso consertar um defeito por conta própria e deduzir o custo do aluguel?

Isso é possível, mas apenas se as condições legais forem cumpridas: um aviso de inadimplência tiver sido enviado, o senhorio tiver deixado o prazo expirar, o defeito em questão for de responsabilidade do senhorio e os custos forem razoáveis. A compensação sem o cumprimento dessas condições pode levar a um processo por atraso no pagamento do aluguel.

Como inquilino, posso solicitar uma revisão do valor do aluguel?

Para espaços comerciais classificados como 7:290, após o período de locação acordado ou após cinco anos, é possível solicitar ao tribunal subdistrital o ajuste do aluguel ao valor de mercado para espaços comparáveis na localidade (Art. 7:303 do Código Civil da Cidade). Para espaços comerciais classificados como 7:230a, esse direito legal não existe.