Comprar um imóvel na Holanda: evite as armadilhas

Ao comprar uma casa na Holanda, o contrato de compra e venda deve ser feito por escrito e, como comprador particular, você tem um período de reflexão de três dias, durante o qual pode desistir da compra sem precisar apresentar justificativa. No entanto, você não se torna proprietário no momento da assinatura do contrato: a propriedade só é transferida quando um tabelião lavra a escritura de transferência e esta é registrada nos registros públicos.

A maioria dos problemas em transações imobiliárias na Holanda surge em alguns pontos previsíveis: o que você verifica antes de assinar, o que o contrato diz e como as responsabilidades do comprador e do vendedor são divididas quando um defeito aparece. Este artigo explica esses pontos e como lidar com eles.

Como funciona a lei de propriedade holandesa?

A legislação imobiliária holandesa baseia-se no Código Civil Holandês (Burgerlijk Wetboek, BW). Ela distingue entre propriedade plena e direitos mais limitados sobre a terra, e exige que esses direitos sejam registrados em registros públicos.

Os direitos limitados incluem o arrendamento (erfpacht), o direito de superfície (opstalrecht), que permite a alguém possuir um edifício em terreno alheio, e as servidões (erfdienstbaarheden), como o direito de passagem. Esses direitos podem afetar seriamente a forma como você pode usar uma propriedade, por isso é importante conhecê-los antes de comprar.

De acordo com o Artigo 3:89 do Código Civil Alemão (BW), a propriedade de bens imóveis é transferida por escritura pública de transferência registrada nos registros públicos mantidos pelo Registro de Imóveis (Kadaster). Até então, você possui apenas um direito contratual contra o vendedor, não a propriedade em si. Qualquer pessoa pode consultar os registros, o que torna o sistema transparente para compradores e vendedores.

O que você deve verificar antes de comprar?

Verifique a situação legal do imóvel, bem como seu estado físico. Muitos problemas decorrem de restrições que constavam nos registros, mas que ninguém verificou.

Comece com um extrato do Cadastro Imobiliário. Ele mostra o proprietário, quaisquer hipotecas e os direitos limitados registrados sobre o imóvel. A escritura de transferência anterior pode conter outras obrigações, como uma cláusula de encadeamento (kettingbeding) que vincula cada novo proprietário. Verifique se o edifício é um monumento tombado, pois isso limita o que você pode alterar.

Verifique também o que a prefeitura permite no local. Desde 1º de janeiro de 2024, aplica-se a Lei de Meio Ambiente e Planejamento (Omgevingswet), e o uso permitido do solo está definido no plano ambiental municipal (omgevingsplan). Se você pretende reformar ou ampliar o imóvel, verifique as normas antes de tomar qualquer decisão.

Para apartamentos, solicite os documentos da associação de proprietários (Vereniging van Eigenaars, VvE): a escritura de divisão, o regulamento interno, as atas mais recentes, o plano de manutenção a longo prazo e o valor do fundo de reserva. De acordo com o Artigo 5:126 do Código Civil Alemão (BW), a associação deve manter um fundo de reserva para futuras manutenções. Um fundo baixo, aliado a grandes obras planejadas, pode implicar em contribuições extras posteriormente.

Quem assume o risco de defeitos?

Como comprador, você tem o dever de investigar, e o vendedor tem o dever de divulgar o que sabe. Quando esses deveres se sobrepõem, o dever de divulgação do vendedor geralmente prevalece sobre o dever de investigação do comprador.

De acordo com o Artigo 7:17 do Código Civil Alemão (BW), o imóvel deve estar em condições de ser usado normalmente como moradia. Um vendedor que tenha conhecimento de um defeito grave, como um telhado com goteiras ou problemas na fundação, deve informá-lo, mesmo que você pudesse tê-lo descoberto por conta própria. Você, por outro lado, não pode se basear em um defeito que era óbvio ou que uma inspeção normal teria detectado. Uma vistoria estrutural realizada por um inspetor predial antes da assinatura do contrato reduz consideravelmente esse risco.

O que contém o contrato de compra?

O contrato de compra e venda define o preço, a data da transferência, o que está incluído na venda e as condições de desistência. Uma vez assinado, vincula ambas as partes, respeitando-se o período de reflexão para compradores particulares.

De acordo com o Artigo 7:2 do Código Civil Holandês (BW), a compra de um imóvel residencial por um comprador particular deve ser formalizada por escrito. O prazo de reflexão de três dias começa a contar a partir do dia seguinte ao recebimento do contrato assinado, ou de uma cópia do mesmo. Você pode consultar a legislação em wetten.overheid.nl . O prazo de reflexão não se aplica a compradores empresariais ou a imóveis comerciais.

A maioria dos contratos contém cláusulas vinculativas (ontbindende voorwaarden). As mais conhecidas são a cláusula de financiamento, que permite a desistência caso não seja possível obter um empréstimo hipotecário, e a cláusula de vistoria predial satisfatória. Verifique se os prazos estipulados nessas cláusulas são realistas, pois, uma vez expirados, o contrato torna-se vinculativo. Normalmente, o contrato também exige um depósito ou uma garantia bancária e prevê uma multa em caso de descumprimento por uma das partes.

No caso de imóveis residenciais, o tabelião pode registrar o contrato de compra e venda nos registros públicos (artigo 7:3 do Código Civil Alemão - BW). Isso lhe protege por seis meses contra, por exemplo, uma segunda venda ou uma penhora por parte dos credores do vendedor antes da transferência da propriedade.

O que faz um notário de direito civil?

O notário de direito civil (notaris) prepara e executa a escritura de transferência e a registra. O notário é imparcial e tem o dever de diligência para com ambas as partes.

Antes da transferência, o tabelião verifica os registros, confirma se o vendedor tem o direito de vender e se o imóvel está livre de hipotecas e penhoras não declaradas. O preço de compra é depositado na conta de terceiros do tabelião (derdengeldenrekening) e só é liberado para o vendedor após o registro da transferência. Como o tabelião não representa apenas uma das partes, é aconselhável que seu próprio advogado revise o contrato em transações complexas ou de alto valor, principalmente se você estiver comprando um imóvel comercial.

Que custos adicionais você deve esperar além do preço?

Como comprador, você geralmente paga o imposto de transmissão (Overdrachtsbelasting), os honorários do tabelião e as taxas do Registro de Imóveis. A alíquota do imposto de transmissão depende do tipo de imóvel e se você pretende morar nele.

Para imóveis recém-construídos, o IVA geralmente é cobrado em vez do imposto de transmissão. Jovens que compram um imóvel pela primeira vez podem ter direito a uma isenção, mediante certas condições. As taxas e condições atuais estão disponíveis na página do governo em business.gov.nl . Para compradores internacionais, questões relativas à residência fiscal e herança também podem ser relevantes; nesses casos, recomendamos consultar um consultor tributário.

Quais são as suas obrigações após a compra?

Como proprietário, você deve manter o imóvel em condições que não representem perigo para os vizinhos ou transeuntes. Em um prédio de apartamentos, a associação de moradores é responsável pela manutenção das áreas comuns, financiada pelas taxas condominiais mensais.

Se você alugar o imóvel, terá obrigações adicionais para com o inquilino, incluindo o dever de realizar reparos. Ao vender ou alugar uma casa, você deve, em princípio, fornecer uma etiqueta energética. De acordo com o Artigo 5:37 do Código Civil Alemão (BW), você não pode causar incômodos injustificados aos seus vizinhos, por exemplo, por meio de ruídos ou odores.

Como são resolvidas as disputas de propriedade?

A maioria das disputas pode ser resolvida por meio de diálogo, possivelmente com a ajuda de um mediador. Caso isso não seja possível, o tribunal decide, e para algumas disputas aplicam-se prazos rigorosos.

Se você descobrir um defeito após a transferência, notifique o vendedor por escrito dentro de um prazo razoável após a descoberta, conforme exigido pelo Artigo 7:23 do Código Civil Alemão (BW). Se você demorar muito, poderá perder seus direitos, mesmo que a culpa seja do vendedor. Muitos municípios oferecem mediação de vizinhança (buurtbemiddeling) para resolver disputas entre vizinhos. As decisões de uma associação de proprietários podem ser contestadas perante o tribunal distrital (kantonrechter), mas apenas dentro de um curto prazo legal. Disputas com a prefeitura sobre licenças seguem a via administrativa de objeção e recurso.

Um exemplo típico: um comprador que descobre umidade no porão alguns meses após a mudança. Se o vendedor sabia do problema e não o mencionou, o comprador pode exigir indenização ou, em casos graves, rescindir o contrato de compra. O resultado depende do que o vendedor sabia, do que era visível e do que o contrato diz sobre defeitos ocultos.

Em síntese

• A compra de uma casa por um comprador particular deve ser feita por escrito, com um período de reflexão de três dias (Artigo 7:2 BW).
• A propriedade só é transferida após o registro da escritura pública de transferência (Artigo 3:89 BW).
• Antes de assinar, verifique o Cadastro Imobiliário, as restrições de uso, o plano ambiental e, no caso de apartamentos, a associação de proprietários.
• Em geral, a obrigação do vendedor de divulgar as informações prevalece sobre a sua obrigação de investigar.
• Informe o defeito por escrito dentro de um prazo razoável após descobri-lo.

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