Erfpacht: arrendamento de longo prazo de terrenos na Holanda explicado para compradores

Se você está comprando uma casa na Holanda, e particularmente em Amsterdam, os detalhes podem dizer que a propriedade é op erfpachtNesse caso, você não está comprando o terreno em si, mas um direito real limitado sobre o terreno de outra pessoa, sob condições estipuladas pelo proprietário, às vezes há um século. Essas condições determinam o valor a ser pago, o prazo de pagamento e até mesmo se um banco concederá o empréstimo.

O que é erfpacht no direito imobiliário holandês?

Erfpacht é um direito real limitado ( beperkt recht ) que confere ao seu titular, o erfpachter , o direito de possuir e usar um imóvel pertencente a outrem (art. 5:85 BW). O proprietário do terreno permanece dono da terra. O direito do erfpachter é um direito real, não contratual: está registrado no Registro de Imóveis (Kadaster), pode ser vendido, hipotecado e herdado, e sobrevive à venda do terreno.

A escritura pode obrigar o proprietário do terreno a pagar uma quantia periódica, o cânon ou renda fundiária (art. 5:85 BW). O cânon não é legalmente exigido, mas quase todos os terrenos residenciais o possuem. De resto, o proprietário do terreno tem, em linhas gerais, o uso que o proprietário teria (art. 5:89 BW), incluindo os frutos do imóvel e o direito de alugá-lo, sendo a sua responsabilidade a reparação dos danos. O que ele não pode fazer é alterar a destinação do imóvel ou realizar obras que exijam o consentimento do proprietário.

A propriedade plena ( volle eigendom ) é perpétua, não tem custos de manutenção e responde apenas à lei geral. O erfpacht é exercido em terreno alheio, regido pelas condições desse proprietário, e pode ser revisto ou extinto. Um apartamento em erfpacht com um cânone em vigor normalmente vale menos do que o mesmo apartamento em propriedade plena, e essa diferença nem sempre é visível no preço pedido.

Erfpacht, opstal e arrendamento de um edifício

• Erfpacht Confere o direito de possuir e usar a terra de outrem (art. 5:85 BW). As construções no terreno geralmente fazem parte do direito de posse.
• PrédioO direito de superfície (art. 5:101 BW) confere o direito de possuir ou adquirir edificações, obras ou plantações em, sobre ou acima do terreno de outrem, contrariando a regra de que a edificação pertence ao proprietário do solo. Pode implicar o pagamento de uma quantia denominada... retribuiçãoe é frequentemente concedido como um direito dependente juntamente com o erfpacht ou um arrendamento — para um cabo, painéis solares — embora possa ser concedido isoladamente. As regras legais sobre o erfpacht aplicam-se correspondentemente ao direito de superfície (art. 5:104 BW).
• AluguelO arrendamento de um edifício ou habitação é um contrato, não um direito real: não há interesse registrável, nem hipoteca, e aplicam-se as regras de arrendamento do Livro 7 do Código Civil. Um inquilino paga renda pela ocupação; um proprietário de terras paga a um proprietário pelo direito de propriedade que possui e pode vender.

A escritura e as condições gerais

Um direito de posse (erfpacht) é criado por escritura pública e registrado nos registros públicos. O contrato de posse (erfpachtakte) estabelece os termos individuais — lote, prazo, cânone inicial, uso permitido — e, quase invariavelmente, declara um conjunto de condições gerais (algemene bepalingen) aplicáveis. Essas condições gerais constituem a essência do acordo: mecanismo de revisão, regras de rescisão, requisitos de consentimento, regime de indenização, poderes de extinção.

As condições do ano de emissão regem

Este é o ponto mais frequentemente ignorado, e é decisivo. Um município não possui um conjunto único de condições, mas sim uma série delas, emitidas em anos diferentes, cada uma regendo os lotes concedidos sob sua jurisdição. AmsterdamOs modelos são identificados pelo ano — entre eles AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 e 2016, sendo AB 1994, AB 2000 e AB 2016 as séries mais comuns atualmente. As diferenças não são meramente estéticas: os modelos mais antigos podem conferir ao proprietário ampla liberdade de alteração e direitos de compensação limitados.

A questão nunca é “quais são as condições do erfpacht nesta cidade?”, mas sim “qual conjunto de condições se aplica a este terreno?”. A resposta está no Registro de Imóveis: a escritura de constituição e quaisquer escrituras de alteração posteriores especificam as condições por ano. Peça ao seu tabelião que obtenha a escritura e o texto integral dessas condições e que as leia — não um resumo, não o parágrafo do agente.

A renda fundiária (cânone)

O cânone é o pagamento periódico pelo uso da terra. A estrutura usual é uma porcentagem do cânone aplicada ao valor avaliado da terra, derivada residualmente, de uma proporção do valor da propriedade ou de uma tabela. Amsterdam Esse fator é o buurtstraatquote, que expressa o valor do terreno como uma proporção do valor do imóvel na rua em questão.

Entre revisões, a maioria das condições modernas indexa anualmente o valor do arrendamento com base em um índice de preços ao consumidor. A indexação não é revisão: ela acompanha a inflação e é previsível, enquanto a revisão redefine o valor subjacente do terreno e pode multiplicar o valor do arrendamento. O não pagamento pode, em última instância, custar ao arrendatário o próprio direito.

Os três tipos de erfpacht

Voortdurend e eeuwigdurend são ambos traduzidos como “perpétuo” em documentos particulares em inglês. Não são a mesma coisa, e a diferença vale muito dinheiro. Um direito perpétuo em duração também pode ter um cânone rescindido apenas por um período: duração e rescisão são questões distintas.

Revisão no final de um período: o maior risco financeiro

Para a manutenção do regime de erfpacht, o fim de um período é quando o proprietário pode redefinir o valor de referência para o valor atual do terreno. Como os períodos duram décadas e os valores dos terrenos urbanos na Holanda aumentaram acentuadamente, o novo valor de referência pode ser um múltiplo considerável do anterior.

• Não é gradual. O aumento chega de uma só vez, em uma data fixada décadas antes.
• O mecanismo encontra-se nas condições antigas. Em alguns conjuntos mais antigos, a discricionariedade do proprietário é ampla e a contestação se limita a um procedimento de avaliação, em vez de um processo judicial.
• Os credores olham para o futuro. Uma data de revisão próxima afeta tanto o seu empréstimo quanto o mercado de revenda em que você estará inserido.

Antes de assinar, estabeleça a data de término do período atual, o mecanismo de revisão e — quando forem publicados valores indicativos — qual seria o cânone se revisado hoje. Se uma revisão estiver em andamento, a proposta e o prazo para apresentação de objeções devem ser consultados.

Compra do direito de uso do terreno (afkoop)

Em vez de pagar um imposto permanente, o proprietário do imóvel pode comprá-lo mediante o pagamento de um valor à vista. A compra por um período determinado (afkoop) quita o imposto permanente pelo restante do período vigente; ao término desse período, a obrigação retorna em termos revisados, de modo que um imóvel anunciado como "com imposto permanente quitado" pode estar coberto apenas até uma data já bastante próxima. A compra por prazo indeterminado (eeuwigdurende afkoop) extingue o imposto permanente em perpetuidade, sem possibilidade de revisão futura.

A recompra não significa a compra do terreno: a propriedade permanece com o proprietário, apenas a obrigação de pagamento termina, e as condições continuam a reger o uso e o consentimento. A obrigatoriedade da oferta de recompra, a forma de cálculo e a possibilidade de realizá-la durante o período de vigência são questões que regem as condições, e não a legislação geral. A recompra é formalizada por escritura pública e registrada. O tratamento tributário segue a distinção: quando o imóvel é a residência principal do contribuinte, o imposto periódico é dedutível no campo 1, enquanto o valor da recompra em si não o é, embora os juros de um empréstimo contraído para financiar a recompra sejam.

Amsterdam: de contínuo para perpétuo erfpacht

Amsterdam É por isso que este tópico é importante para a maioria dos compradores internacionais: grande parte do parque habitacional da cidade está localizada em terrenos arrendados pelo município, historicamente seguindo o regime de arrendamento (erfpacht) com revisões periódicas.

A partir de 2016, o município começou a emitir títulos de propriedade perpétua para novas concessões sob um novo conjunto de condições gerais e lançou um programa que permite aos arrendatários existentes mudar de regime ( overstappen ). O arrendatário solicita uma proposta que indica um título de propriedade perpétua ou um valor de recompra perpétua, calculado com base no valor do terreno em um determinado momento; a aceitação leva a uma escritura de alteração, registrada no Cadastro.

O ponto financeiramente relevante é a data de referência e o desconto. As candidaturas apresentadas antes de 8 de janeiro de 2020 foram calculadas em condições mais favoráveis ​​do que as posteriores: essa data é a data de referência que rege o direito ao prémio de transição favorável e ao desconto no valor do terreno, sendo este derivado do valor do imóvel através da cotação da rua (buurtstraatquote). Posteriormente, foram criadas novas oportunidades para quem perdeu essa data, cada uma com os seus próprios termos e prazo de encerramento, definidos exclusivamente pela autarquia e não por lei. Portanto, é fundamental verificar se existe uma oportunidade para um determinado imóvel e qual o método de cálculo utilizado, consultando o plano publicado pela autarquia antes de se comprometer: solicite ao vendedor qualquer oferta já emitida e confirme o prazo atual diretamente com a autarquia. A diferença entre um método de cálculo e outro pode chegar a dezenas de milhares de euros.

Três pontos práticos, corretos como abordagem em 29 de agosto de 2026:

• Averiguar o que o vendedor possui. O erfpacht contínuo; o erfpacht contínuo com uma mudança solicitada, mas não concluída; o erfpacht perpétuo com um cânone indexado; e o erfpacht perpétuo adquirido perpetuamente são quatro ativos diferentes com quatro preços diferentes.
• Uma oferta não é uma troca. Até que a escritura de alteração seja lavrada e registrada, o imóvel permanece sob o regime anterior. A possibilidade de um comprador assumir uma oferta pendente, e o prazo para tal, dependem dos termos do programa.
• Os planos municipais mudam. AmsterdamA política de erfpacht da [empresa/instituição] é contestada e foi alterada repetidamente; prazos, descontos, fatores de valor do terreno e percentagens de cânone variam de ano para ano. Nada aqui representa a situação no dia da compra.

Propriedade privada: incorporadoras, empresas e proprietários institucionais

Os terrenos também são arrendados a longo prazo por incorporadoras, empresas imobiliárias, investidores institucionais, fundações beneficentes e proprietários privados. A lei é a mesma; as condições, porém, frequentemente não.

As condições privadas tendem a ser menos favoráveis ​​de maneiras reconhecíveis: prazos mais curtos ou fixos, sem possibilidade de renovação; revisões em intervalos menores, às vezes a cada cinco ou dez anos; revisões atreladas ao valor do imóvel em vez do valor do terreno, de modo que as benfeitorias feitas pelo arrendatário alimentam o aumento; indenização excluída ou limitada; amplas exigências de aprovação para locação, alteração e venda. Alguns empreendimentos comercializados para compradores de primeira habitação, nos quais o vendedor retém o terreno para reduzir o preço, são construções erfpacht desse tipo.

Um município é uma instituição permanente com restrições políticas e interesse em um mercado imobiliário funcional; um proprietário privado detém um investimento. A propriedade privada não é, por essa razão, ruim, mas nunca presuma que suas condições sejam semelhantes às de um município, como as que um comprador possa ter lido.

Compensação no final do contrato de arrendamento.

Quando um direito de posse de terras termina, o antigo proprietário tem, em princípio, direito a uma compensação pelo valor dos edifícios, obras e plantações que ele próprio ergueu ou adquiriu do seu antecessor, mediante pagamento (art. 5:99 BW), podendo reter a propriedade até que essa compensação seja paga (art. 5:100 BW).

Duas ressalvas são importantes. O direito pode ser limitado ou excluído pela escritura dentro dos limites permitidos por lei, e contratos privados mais antigos frequentemente o fazem. E trata-se de uma indenização pelo imóvel, não pela diferença entre o valor do arrendamento e o valor da propriedade plena: um arrendatário cujo direito temporário expira não recebe o valor de mercado do imóvel. Quando as condições mencionam “o valor do imóvel”, a base de avaliação é que determina tudo.

A posição da instituição financeira que concede o empréstimo hipotecário

Um direito de arrendamento (erfpacht) pode ser hipotecado e a maioria das instituições financeiras holandesas concede empréstimos para imóveis arrendados. A concessão de um empréstimo para o seu imóvel depende quase inteiramente das condições gerais. As instituições financeiras avaliam o tipo de direito e, se temporário, o prazo restante em relação ao prazo do empréstimo; se o direito é fixo, indexado ou passível de revisão, e quando ocorre a próxima revisão; se a rescisão pode extinguir a garantia; se o credor deve ser notificado e ter a oportunidade de sanar uma inadimplência; e se a indenização ao final do prazo permanece válida.

Dois fatores tornam isso viável. As condições padrão dos grandes municípios são geralmente aceitas pelos principais financiadores, portanto, uma compra nesses terrenos raramente levanta questões de financiamento. O erfpacht privado é um caso mais complexo, pois as condições são definidas pelo proprietário do terreno. Nesse caso, a aceitabilidade da construção para esse conjunto específico de condições precisa ser comprovada junto ao financiador e, quando houver, junto ao fiador da hipoteca. Quando se busca uma garantia hipotecária nacional (NHG), a situação é divulgada. De acordo com as condições e padrões da NHG em vigor a partir de 1º de janeiro de 2026, as construções tradicionais em erfpacht são aceitas, desde que o contrato de arrendamento concedido antes de 1º de janeiro de 1992 ainda tenha pelo menos metade do prazo do empréstimo restante. Uma construção que não seja tradicional, e qualquer forma de apoio financeiro do comprador ( koperssteun ), deve ter sido aceita pela própria NHG, que publica a lista das construções aceitas. Uma construção que não conste nessa lista não será financiada pela NHG.

Uma condição de financiamento ( financieringsvoorbehoud ) não protege nada se o pedido nunca chegar ao credor com as condições de arrendamento anexadas.

Venda: consentimento e atrasos

O direito de posse de terras é transferível, mas a escritura pode exigir o consentimento do proprietário para a transferência ou divisão (art. 5:91 BW); caso o consentimento seja recusado, a lei permite que seja substituído por autorização judicial. Na maioria dos municípios, o consentimento é uma formalidade, mas nunca o presuma: o cronograma deve ser compatível com a conclusão da obra, e as condições podem exigir que não haja atrasos nem pendências judiciais.

Os atrasos seguem o direito: o comprador torna-se responsável, juntamente com o vendedor, pelo cânon em atraso, mas apenas pelos dois anos civis anteriores à transmissão (art. 5:92 BW). O notário deve obter uma declaração escrita do proprietário do terreno sobre a situação do cânon, os atrasos, os encargos e as alegadas infrações.

Rescisão por parte do proprietário do terreno

O proprietário do terreno pode extinguir o erfpacht ( opzegging ) quando o canon estiver em mora por dois anos consecutivos, ou quando o erfpachter estiver em grave incumprimento (art. 5:87 BW). A mora deve ter durado pelo menos dois anos consecutivos, e o art. 5:88 BW exige que a notificação de extinção seja entregue a qualquer credor hipotecário registado pelo menos dois meses antes do término do direito, para que um credor possa intervir. Separadamente, uma vez que o direito tenha vigorado por um longo período, qualquer uma das partes pode pedir ao tribunal que o altere ou extinga devido a circunstâncias imprevistas (art. 5:97 BW) — uma via restrita, não um remédio contra um canon que se tornou meramente oneroso.

O que o comprador deve verificar antes de assinar o contrato.

• A escritura pública de constituição e todas as escrituras posteriores de alteração ou aquisição.
• Qual o conjunto de condições gerais aplicável, por ano, e qual o seu texto integral?
• Se o direito é temporário, contínuo ou perpétuo, e a data exata de expiração ou término do período.
• O cânone atual, sua base de indexação e se ele foi substituído — e, em caso afirmativo, até quando.
• A próxima data e mecanismo de revisão, bem como qualquer procedimento de revisão ou mudança em andamento.
• Se é necessário o consentimento do proprietário do terreno para a transferência e quanto tempo isso demora.
• Uma declaração escrita do proprietário do terreno sobre atrasos, encargos e supostas infrações.
• Confirmação por escrito da instituição financeira de que concederá o empréstimo nessas condições.
• Para apartamentos: como o arrendamento interage com a associação de proprietários e quem paga a taxa condominial.
• Para Amsterdam: a posição atual da municipalidade sobre a mudança, publicada no dia da compra.

O arrendamento (Erfpacht) não é um defeito. Com a escritura em mãos, trata-se de uma forma mais condicional de detenção de propriedade, e pode ser perfeitamente válida. Os erros são cometidos por compradores que tratam a cláusula de arrendamento como algo genérico.