Despejo nos Países Baixos: o procedimento desde a intimação até o oficial de justiça.

Na Holanda, o despejo é um processo controlado pelo tribunal. O proprietário não pode encerrar o processo por conta própria, e um inquilino raramente é despejado da noite para o dia. Entre o primeiro pagamento atrasado e o caminhão de remoção, há uma carta de cobrança, uma intimação, uma audiência, uma sentença e o anúncio do oficial de justiça. Este artigo descreve essa sequência, os prazos, os custos e as possibilidades de ação de cada parte.

A regra fundamental: nenhum despejo é permitido sem ordem judicial.

O proprietário nunca pode despejar um inquilino por iniciativa própria. O término do contrato de locação e a desocupação do imóvel são decisões distintas, ambas de competência do tribunal. Até que um juiz emita uma ordem de despejo e um oficial de justiça a execute, o inquilino pode permanecer no imóvel, independentemente dos valores em atraso e do que diz o contrato.

Ele pode não:

• Troque as fechaduras ou coloque uma corrente;
• Cortar o fornecimento de água, gás, eletricidade ou aquecimento para forçar o inquilino a sair;
• Remover, armazenar ou descartar os pertences do inquilino;
• entrar na residência sem consentimento, seja ele proprietário ou não.

A lei holandesa chama isso de autotutela ( eigenrichting ) e é ilegal. O inquilino pode entrar com um pedido de liminar ( kort geding ) e geralmente retorna ao imóvel em poucos dias, com o proprietário obrigado a restabelecer o acesso sob pena de pagamento de multa diária e responsabilizado civilmente pelos prejuízos resultantes. Entrar em uma residência contra a vontade do ocupante também pode configurar o crime de invasão de domicílio ( huisvredebreuk , artigo 138). Um proprietário que troca as fechaduras transforma um caso que provavelmente ganharia em um que certamente perderá.

Duas rotas: opzegging e ontbinding

Rescisão por aviso prévio (opzegging)

A rescisão contratual consiste na notificação por escrito, enviada por correio registado, com base numa lista fechada de motivos legais. Estes motivos constam dos artigos sobre o término do arrendamento no Livro 7, Título 4, Secção 5 do Código Civil Alemão (artigos 271 a 282 do Código Civil Alemão): o inquilino não ter comportado-se como um bom inquilino, o senhorio necessitar urgentemente do imóvel para uso próprio ( dringend eigen gebruik ), o inquilino ter recusado uma proposta razoável de um novo contrato e o imóvel ser necessário para demolição ou reconstrução.

Os prazos de aviso prévio variam de três meses para contratos de arrendamento com duração inferior a um ano, aumentando um mês por cada ano subsequente, até um máximo de seis meses. O aviso prévio por si só não resolve o contrato: a menos que o inquilino consinta por escrito, o arrendamento continua por força da lei até que um tribunal decida o contrário, sendo necessário que o senhorio entre com uma ação judicial. Os contratos de arrendamento a termo fixo também foram restringidos pela Lei dos Contratos de Arrendamento (Wet vaste huurcontracten), em vigor desde 1 de julho de 2024, que restabeleceu o arrendamento por tempo indeterminado como regra geral. Assim, um senhorio que presumia que o seu contrato expiraria pode estar, na verdade, a exercer um arrendamento por tempo indeterminado.

Dissolução por quebra de contrato (não vinculativa)

O artigo 6:265 do Código Civil Alemão (BW) prevê que qualquer incumprimento contratual confere à outra parte o poder de rescindir o contrato, salvo se o incumprimento, dada a sua natureza específica ou pouca importância, não o justificar. No caso de habitações, esse poder não é exercido por via extrajudicial: o artigo 7:231 do BW reserva ao tribunal a dissolução do arrendamento de imóveis edificados. A exceção é o encerramento administrativo do imóvel, nos termos do artigo 13b da Lei do Ópio ou do artigo 174a da Lei dos Municípios, em que o senhorio pode rescindir o contrato sem recorrer ao tribunal.

Em casos de atraso no pagamento do aluguel, a via não vinculativa é quase sempre a mais adequada. Não há prazo de notificação prévio, os fatos não precisam se enquadrar em uma lista fechada e o proprietário pode combinar a cobrança do aluguel, a rescisão do contrato e o despejo em uma única intimação. A mesma abordagem se aplica a casos de perturbação do sossego, sublocação não autorizada e cultivo de cannabis.

Quanto é suficiente? O limite de tolerância.

A frase “a menos que a falha, dada a sua natureza especial ou importância menor, não justifique a rescisão” constitui a principal defesa do inquilino. Em sua decisão prejudicial de 28 de setembro de 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810), o Hoge Raad confirmou o funcionamento do teste. Trata-se de uma regra geral com uma exceção: qualquer violação em princípio confere o direito de rescisão; o senhorio comprova a violação e o inquilino deve demonstrar a exceção. A exceção não se limita aos fatores previstos na lei — todas as circunstâncias podem ser consideradas, incluindo o interesse do inquilino em manter sua moradia, e o tribunal deve ponderá-las mesmo em caso de inadimplência.

Portanto, um único atraso no pagamento ou um pequeno saldo residual não resultará em uma ordem de despejo. Mas também não há um limite em meses a partir do qual a dissolução do contrato de arrendamento seja concedida: nenhuma lei, nem diretriz nacional dos tribunais, o estabelece. Na prática, atrasos de vários meses são o ponto em que os proprietários entram com ações judiciais e em que uma reivindicação tem uma chance real de sucesso, mas o valor em si não decide nada — o tribunal ainda precisa avaliar a infração em relação a todos os requisitos do Hoge Raad (Tribunal Superior) e pode negar a dissolução do contrato em casos de atrasos maiores ou concedê-la em casos de atrasos menores.

Os casos limítrofes dependem tanto do comportamento quanto da aritmética: se o inquilino respondeu à carta de cobrança, se foi oferecido um acordo e este foi descumprido, e se foi buscado auxílio para pagamento de dívidas.

O procedimento normal, passo a passo.

As disputas relativas a arrendamentos são levadas ao tribunal subdistrital ( kantonrechter ), independentemente do valor em causa, e iniciam-se com uma intimação do oficial de justiça ( dagvaarding ). A presença de um advogado não é obrigatória, embora seja comum do lado do senhorio e muitas vezes decisiva para o inquilino.

De ponta a ponta, um processo de despejo sem contestação geralmente leva de três a cinco meses. Considere isso, e todos os intervalos na tabela, como prática, e não como um direito: além do prazo mínimo de aviso prévio para o próprio despejo, nenhum desses prazos é fixado por lei. O tribunal define a data de desocupação em sua sentença, e o tempo até a audiência e a sentença segue as regras processuais para casos de subdistrito e o volume de trabalho do tribunal específico, que o Rechtspraak (Tribunal de Justiça) divulga em seus dados de processamento. Um caso contestado, ou aquele em que o inquilino cumpre um acordo, leva mais tempo e muitas vezes termina sem despejo.

Execução provisória e recurso

Uma sentença de despejo é normalmente declarada provisoriamente executável ( uitvoerbaar bij voorraad ) nos termos do artigo 233 do Código de Habitação da República (Rv). Este é o ponto que os inquilinos mais frequentemente interpretam mal: um recurso, regido pelos artigos sobre direitos de habitação (hoger beroep), incluindo o artigo 350 do Rv, não suspende por si só a execução da sentença. O senhorio pode efetuar o despejo enquanto o recurso estiver pendente.

O inquilino pode solicitar ao tribunal de apelação a suspensão da execução, com base em critérios restritos que geralmente exigem um erro jurídico ou factual, ou uma emergência que o juiz de primeira instância não pôde avaliar. Alternativamente, ele pode apresentar uma contestação de execução ( executiegeschil ) perante o juiz de tutela provisória, nos termos do artigo 438 do Código de Processo Civil, argumentando que a execução da sentença naquele momento constitui abuso de direito. Nenhuma das duas opções configura uma repetição do processo. Ambas pressupõem um recurso interposto em tempo hábil, e o prazo é curto: três meses a partir da data da sentença em um processo ordinário, mas apenas quatro semanas a partir de uma sentença em um processo de tutela provisória (artigo 339 do Código de Processo Civil).

A via da liminar provisória (kort geding)

Um "kort geding" é um procedimento sumário perante o juiz de medidas cautelares ( voorzieningenrechter ) nos termos dos artigos que começam no artigo 254 do Código Civil. Profere uma decisão provisória, geralmente em poucas semanas, mas não pode dissolver um contrato. Essa é a principal limitação: um senhorio não pode obter uma decisão vinculante (ontbinding) em um "kort geding", apenas uma ordem de desocupação.

O recurso só é cabível ao senhorio em casos urgentes e quando o resultado de um processo ordinário não estiver seriamente em dúvida — perturbação grave, uso criminoso do imóvel, ocupação continuada após o término explícito do contrato de arrendamento ou ocupação sem título de propriedade. Um caso simples de atraso no pagamento do aluguel raramente se enquadra nessa categoria: o interesse do inquilino em sua moradia prevalece sobre o interesse do senhorio na celeridade do processo.

Para os inquilinos, é pelo menos tão útil: é o instrumento para se defender de um senhorio que trocou as fechaduras e para impedir um despejo anunciado quando as circunstâncias mudaram decisivamente.

Ocupantes ilegais, estabelecimentos comerciais e ocupantes sem título de propriedade

Invasores

A ocupação ilegal é um crime, e existem duas vias: uma ação civil movida pelo proprietário ou a desapropriação pelo Ministério Público. Em sua sentença de 28 de outubro de 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880), o Hoge Raad (Tribunal Superior) considerou que o despejo pela via criminal constitui uma interferência tão grave no direito ao respeito pela propriedade, previsto no artigo 8.º da CEDH (Convenção Europeia dos Direitos Humanos), que exige prévia revisão judicial: as autoridades devem notificar a decisão por escrito, conceder um prazo mínimo de sete dias para a notificação prévia e aguardar a decisão do juiz, salvo em circunstâncias excepcionais, como uma ameaça à segurança pública.

Instalações comerciais

Os inquilinos de estabelecimentos comerciais e de hotelaria, abrangidos pelos artigos 290 e seguintes do Código Civil Alemão (BW), possuem um regime próprio de termos e motivos para rescisão. Os inquilinos de outros imóveis comerciais — principalmente escritórios e espaços industriais — enquadram-se no artigo 7:230a do BW: após o término do contrato de arrendamento e a notificação para desocupação, o inquilino pode solicitar ao tribunal subdistrital a prorrogação do prazo para desocupação, sendo o despejo suspenso enquanto o pedido estiver pendente. O pedido deve ser apresentado no prazo de dois meses a contar da data anunciada para desocupação, e o tribunal pode conceder, no máximo, três prorrogações de um ano cada.

Ocupantes sem título

Alguém que ocupa um imóvel sem contrato — como o cônjuge de um ex-inquilino que ficou para trás, um hóspede que se recusa a sair, um ocupante sob um acordo anti-ocupação expirado — não tem segurança de posse, e esses são os casos mais claros de ocupação irregular. A ressalva é que um acordo rotulado como anti-ocupação às vezes é considerado, com base nos fatos, como um contrato de locação, com a proteção que isso acarreta.

O oficial de justiça, o anúncio e os pertences

Somente um oficial de justiça ( gerechtsdeurwaarder ) pode executar uma ordem de despejo, e ele é um funcionário público, não um empregado do proprietário. Ele entrega a sentença, ordena que o inquilino desocupe o imóvel e, em seguida, anuncia o despejo por meio de um novo mandado. O despejo forçado é regido pelos artigos sobre despejo forçado (gedwongen ontruiming), artigos 555 a 562 do Código de Processo Civil (Rv). O artigo 555 do Rv estabelece um prazo mínimo de três dias entre a ordem de despejo e o despejo; esse curto prazo mínimo legal não corresponde ao prazo voluntário mais longo estipulado na sentença.

No dia da execução, o oficial de justiça pode acionar a polícia para obter acesso ao local e manter a ordem, além de um chaveiro. O proprietário providencia e paga os serviços de mudança em primeira instância, e os pertences deixados para trás são retirados. O que acontece com eles não é mais uma questão de prática local. O município deve recolher os bens e armazená-los, às custas da parte que executa a sentença, e as normas de execução administrativa se aplicam a esse armazenamento (artigo 556 Rv, remetendo aos artigos 5:29 e 5:30 Awb). O armazenamento tem duração de até treze semanas, após as quais os bens podem ser vendidos ou destruídos; caso sejam vendidos, o antigo proprietário mantém o direito ao produto da venda por três anos. Bens sem valor razoável para o proprietário, e quaisquer itens perigosos ou perecíveis, podem ser removidos imediatamente. Os custos são repassados ​​ao inquilino pelo proprietário, e não por meio de uma fatura do município.

Um despejo pode ser cancelado até o último momento. Os oficiais de justiça costumam suspender o despejo quando os aluguéis atrasados ​​e as custas processuais são pagos integralmente, ou quando um acordo é firmado e o proprietário solicita a suspensão. No entanto, a flexibilidade diminui drasticamente depois que a empresa de mudanças é contratada.

Custos e quem acaba pagando.

As custas judiciais ( griffierecht ) em processos de subdistrito em 2026 dependem do valor da ação e se o requerente é uma empresa ou um indivíduo. Variam de € 139 e € 93, respectivamente, para ações de até € 500, passando por € 350 e € 233 até € 1,500, até € 1,504 e € 753 acima de € 12,500. Partes com recursos limitados pagam € 93 na maioria das faixas de valor, e não há cobrança de IVA.

A isso se somam as taxas do oficial de justiça, fixadas pela tabela Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders e indexadas anualmente em janeiro: em 2026, € 136.71 para a execução de uma sentença judicial e € 322.59 para o próprio despejo forçado. A remoção, o armazenamento e os honorários advocatícios do proprietário são adicionais a essas taxas e não são fixados por nenhuma tabela, portanto, o valor total depende do tamanho do imóvel e do estado em que ele for deixado.

A parte perdedora paga as custas da parte vencedora, mas a ordem de pagamento de custas na Holanda é uma contribuição de valor fixo, não uma indenização integral, e normalmente fica bem abaixo dos gastos legais reais. Para o proprietário, um despejo bem-sucedido muitas vezes ainda representa uma perda financeira, porque a ordem e os aluguéis atrasados ​​são executados contra um inquilino que, por definição, não tem dinheiro. Para o inquilino, perder significa pagar aluguéis atrasados, juros, custas judiciais e de oficiais de justiça, custos de mudança e armazenamento, além de encontrar um novo lugar para morar — e a dívida permanece mesmo após o despejo.

Inquilinos em situação de vulnerabilidade

Ter filhos não confere ao inquilino o direito de permanecer no imóvel, mas é uma circunstância considerada na exceção prevista no artigo 6:265 do Código Civil Alemão (BW) e um forte motivo para o juiz incentivar ambas as partes a chegarem a um acordo. Os tribunais frequentemente concedem uma sentença de "última chance": a dissolução do contrato e o despejo são ordenados, mas não executados enquanto o inquilino cumprir um cronograma acordado.

Um inquilino admitido em um acordo legal de reestruturação de dívidas encontra-se em situação ainda mais favorável, pois a moratória restringe o que os credores individuais podem exigir. De acordo com o artigo 305 da Lei de Falências, o proprietário não pode rescindir o contrato de locação ou despejar o inquilino com base em aluguéis atrasados ​​que surgiram antes da entrada em vigor do acordo de reestruturação de dívidas, e um despejo já em andamento referente a essa dívida antiga é suspenso por força de lei. A proteção é condicional: o inquilino deve pagar cada parcela do aluguel pontualmente a partir de então, e um novo atraso reativa o poder do proprietário de rescindir o contrato e despejar o inquilino. Um inquilino que enfrenta um despejo deve solicitar imediatamente assistência financeira municipal para dívidas; o proprietário deve verificar se já existe um pedido em andamento.

Desde 1 de janeiro de 2021, os Países Baixos implementaram um sistema nacional de alerta precoce. Proprietários, fornecedores de energia, companhias de água e seguradoras de saúde devem comunicar à prefeitura os atrasos nos pagamentos, sem o consentimento do inquilino, assim que suas próprias tentativas de cobrança falharem. De acordo com a Lei de Assistência aos Inquilinos (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening), a prefeitura deve responder a cada notificação com uma oferta de primeira conversa; os artigos 3 e 4 dessa lei exigem que isso seja feito em até quatro semanas, ou três dias úteis em casos de urgência — sendo o despejo iminente o exemplo mais comum. As empresas de habitação consideram a comunicação prévia como condição essencial para iniciar qualquer processo.

Orientação prática

Para proprietários:

• Nunca tente resolver as coisas por conta própria.
• Documente tudo: recibo de aluguel, lembretes, carta de cobrança, propostas de acordo, reclamações datadas dos vizinhos.
• Antes de entrar com uma ação judicial, notifique por escrito a inadimplência e deixe que os atrasos ultrapassem claramente o limite de tolerância, em vez de entrar com uma ação prematuramente e perder com base na exceção.
• Informe os atrasos à prefeitura, quando exigido, e esteja preparado para comprová-los.

Para inquilinos:

• Não ignore a intimação; um processo com contestação é muito diferente de um processo à revelia.
• Compareça à audiência ou apresente uma defesa por escrito antecipadamente; é gratuito e não exige advogado.
• Solicite imediatamente assistência para dívidas municipais, leve comprovantes à audiência e faça pagamentos regulares, mesmo que não consiga pagar o valor total.
• Se o proprietário trocou as fechaduras ou cortou os serviços essenciais, procure aconselhamento no mesmo dia.
• Entenda que um recurso, por si só, não impedirá o despejo.