Muitos proprietários se deparam com a mesma questão. A renda do aluguel está diminuindo enquanto os custos de manutenção, impostos e outras despesas continuam aumentando. É natural, então, considerar se um imóvel não seria mais vantajoso alugá-lo no setor privado. Mas quando isso é realmente permitido? E é possível simplesmente converter um imóvel de aluguel regulamentado para o setor privado?
Resposta curta: não, geralmente não durante um contrato de arrendamento em andamento. Suas opções são limitadas enquanto o inquilino atual estiver morando no imóvel. Dito isso, existem caminhos que podem levar do arrendamento regulamentado para o setor privado ao longo do tempo. Este blog explica quais são as regras, onde estão as oportunidades e onde os proprietários costumam errar.
Para começar pelo básico: quando um imóvel é regulamentado e quando não é?
A classificação de um imóvel como pertencente ao setor de aluguel regulamentado ou ao setor privado depende do sistema de avaliação de imóveis residenciais, conhecido em holandês como woningwaarderingsstelsel (WWS). Este sistema de pontuação avalia a qualidade de um imóvel com base em fatores como área útil, instalações como cozinha e banheiro, valor venal do imóvel (WOZ), etiqueta energética e estado de conservação.
Somente quando um imóvel atinge uma pontuação suficiente no momento relevante é que o arrendamento pelo setor privado se torna possível. Isso significa que não é apenas o valor do aluguel que importa — o que conta acima de tudo é a classificação legal do imóvel no início da locação.
Este é um ponto crucial: você não pode converter um contrato de arrendamento regulamentado existente para o setor privado posteriormente, simplesmente porque o mercado mudou ou o imóvel se valorizou.
Durante um contrato de arrendamento em curso: praticamente nenhuma margem de manobra.
Se um inquilino reside no imóvel sob um contrato regulamentado, você não pode unilateralmente aumentar o aluguel para o nível do mercado privado. O inquilino tem tanto segurança de posse quanto proteção do preço do aluguel. Essa é precisamente a essência do aluguel regulamentado.
Muitos proprietários acreditam que a mudança de contrato é possível quando o valor de mercado do imóvel aumenta, o valor do imóvel avaliado pelo município cresce ou o imóvel passa por melhorias. No entanto, essas circunstâncias quase nunca são suficientes, por si só, para converter um contrato de arrendamento regulamentado existente em um contrato do setor privado.
Acordos com o inquilino: menos simples do que parece.
Por vezes, presume-se que o senhorio e o inquilino podem simplesmente acordar que o imóvel passará a pertencer ao setor privado. Em teoria, isso é concebível, mas na prática raramente é uma via legalmente segura. A legislação sobre arrendamento residencial contém uma vasta gama de normas obrigatórias destinadas a proteger os inquilinos.
Isso significa que nem todo acordo é automaticamente válido, mesmo que ambas as partes pareçam concordar. Se um acordo resultar na perda da proteção a que o inquilino tem direito, esse acordo poderá ser posteriormente anulado. Para os proprietários, portanto, essa geralmente não é uma opção sensata sem uma análise jurídica prévia adequada.
A opção mais realista: alugar o imóvel novamente após a saída do inquilino.
Para a maioria dos proprietários, a verdadeira oportunidade surge apenas quando o imóvel fica vago. Assim que o inquilino sai, é possível reavaliar em qual segmento o imóvel se enquadra no momento de realugá-lo. Nesse momento, as perguntas relevantes são: qual a pontuação atual do imóvel? Ele se enquadra no segmento de aluguel regulamentado, no segmento intermediário ou no setor privado? E qual o valor inicial do aluguel que pode ser legalmente acordado?
Para muitos proprietários, este é o momento crucial. Não durante o contrato de arrendamento atual, mas sim quando surge a possibilidade de um novo inquilino.
Pedir um aluguel mais alto não é a solução.
Este é um erro comum. Alguns proprietários simplesmente incluem um valor de aluguel mais alto no contrato e presumem que, portanto, o imóvel se enquadra no setor privado. Mas se o imóvel não se qualificar para aluguel no setor privado de acordo com o sistema de pontos, o inquilino pode contestar o valor do aluguel posteriormente. Nesse caso, ele será reduzido ao nível regulamentado, podendo haver obrigações de reembolso.
A lição prática é simples: primeiro, determine se o imóvel pode ser alugado livremente e, em seguida, fixe o valor do aluguel.
Melhorar o imóvel: muitas vezes a preparação mais inteligente.
Se o seu objetivo é mudar para o setor privado com o tempo, pode valer a pena fazer melhorias específicas no imóvel. Nem todo investimento ajuda, mas algumas mudanças podem realmente agregar valor. Pense em melhorias de sustentabilidade e uma melhor classificação energética, reforma da cozinha ou do banheiro, melhorias na qualidade estrutural ou melhores instalações e acabamentos.
Obras meramente estéticas geralmente não são suficientes. As melhorias precisam ser aquelas que realmente contam para o sistema de pontos. Por isso, faz sentido realizar uma avaliação de pontos primeiro e só investir depois. Dessa forma, você saberá se uma reforma realmente fará com que você ultrapasse o limite ou se estará gastando dinheiro sem nenhum benefício legal.
Contratos temporários não são uma solução.
Alguns proprietários esperam que, ao utilizar contratos de arrendamento temporário, consigam ter maior controle sobre o momento em que o imóvel fica vago. No entanto, os contratos temporários estão fortemente restritos desde 2024. Em muitos casos, o ponto de partida é agora que o inquilino recebe um contrato por tempo indeterminado. Qualquer pessoa que tente criar mais flexibilidade através de um acordo temporário corre o risco de o inquilino acabar por ter plena segurança de posse, independentemente das circunstâncias. Como estratégia para migrar do arrendamento regulamentado para o setor privado, o arrendamento temporário raramente é uma opção confiável.
Não se esqueça do segmento de mercado intermediário.
O mercado de arrendamento já não se resume apenas ao arrendamento regulamentado e ao setor privado. O segmento intermédio desempenha um papel cada vez mais importante. Um imóvel que pareça economicamente atrativo para o setor privado pode, ainda assim, estar sujeito a regras de arrendamento mais restritivas do ponto de vista legal. É por isso que, ao arrendar um imóvel, não basta simplesmente perguntar se o arrendamento no setor privado é possível. É também necessário verificar se o imóvel se enquadra no segmento intermédio.
Plano prático passo a passo
Quer saber se o seu imóvel pode ser alugado para o setor privado? Siga estes passos na ordem indicada. Comece por mapear a situação atual do arrendamento: o tipo de contrato, a data de início do arrendamento, a renda atual e a situação do inquilino. Em seguida, faça uma avaliação atualizada da pontuação — não por intuição, mas sim de forma concreta e com embasamento sólido. Depois, avalie se o imóvel pode ser desregulamentado no momento do novo arrendamento. Em seguida, investigue quais melhorias poderiam agregar pontos e faça uma análise de custo-benefício. Só defina a renda após uma análise jurídica e tenha os contratos e a estratégia avaliados por um especialista com antecedência.
O que isso significa para você na prática?
Como proprietário, suas opções durante um contrato de arrendamento em andamento são limitadas. As melhores oportunidades surgem quando o imóvel fica vago e você o aluga novamente. É nesse momento que você pode avaliar se o imóvel se qualifica para um segmento diferente com base em sua pontuação e se os investimentos valem a pena.
A transição do mercado de arrendamento regulamentado para o setor privado não é algo que se possa simplesmente acionar. Trata-se de um momento estratégico que exige uma análise criteriosa, compreensão das normas de arrendamento vigentes, planejamento realista e, por vezes, investimento inicial. Os proprietários que se preparam bem evitam conflitos futuros e tomam decisões mais embasadas sobre retorno financeiro e estratégia de arrendamento.
Quer saber se o seu imóvel pode ser alugado no setor privado quando você o realugar? Comece por avaliar corretamente a pontuação e a situação legal do arrendamento. É precisamente nessa fase que muitos erros são cometidos na prática, e uma análise minuciosa prévia pode evitar muitos riscos financeiros.
