Normalmente, não é possível transferir uma casa de aluguel regulamentada para o setor privado durante um contrato de locação vigente: o inquilino mantém tanto a segurança da posse quanto a proteção do aluguel. O momento ideal para isso é quando a casa é realugada, e mesmo assim, só é possível se o imóvel atingir a pontuação necessária no sistema de avaliação imobiliária; o valor do aluguel que você deseja cobrar não determina a categoria do imóvel.
A seguir, explicamos como se determina o segmento de uma casa, por que um contrato de arrendamento contínuo deixa pouca margem de manobra, por que um aumento de renda no contrato não é a solução, como as melhorias podem ajudar e quais medidas você pode tomar como proprietário.
Quando uma residência é regulamentada e quando não é?
O segmento resulta da pontuação que a casa obtém no sistema de avaliação de habitação ( woningwaarderingsstelsel , WWS). Desde a Lei de Aluguel Acessível ( Wet betaalbare huur ), o sistema abrange tanto o segmento baixo quanto o médio, portanto, menos casas se enquadram no setor livre.
O WWS avalia a qualidade de uma casa com base em fatores como área útil, instalações como cozinha e banheiro, valor WOZ (avaliação imobiliária municipal), etiqueta energética e outras características de qualidade. Para 2026, os limites são:
- Segmento social baixo: até 143 pontos, com um aluguel básico máximo de 932.93 euros por mês.
- Segmento intermediário: 144 a 186 pontos, com um aluguel básico máximo de 1,228.07 euros por mês.
- Setor livre: 187 pontos ou mais; não há valor máximo para o aluguel.
A Lei de Aluguel Acessível aplica-se a novos contratos de arrendamento celebrados a partir de 1 de julho de 2024 para imóveis com pontuação até 186 pontos. Para imóveis com pontuação até 143 pontos, o valor máximo do aluguel também se aplica a contratos existentes: se o aluguel for superior ao permitido pela pontuação, o proprietário deve reduzi-lo. Desde 1 de janeiro de 2025, os municípios também podem multar os proprietários que não cumprirem a lei, e os proprietários devem informar a pontuação do imóvel no início do arrendamento.
Um ponto crucial: o que importa é a classificação legal do imóvel no início do contrato de arrendamento. Não é possível converter um contrato de arrendamento regulamentado existente em um contrato de arrendamento do setor livre posteriormente, simplesmente porque o mercado mudou ou o imóvel se valorizou.
O que você pode fazer durante um contrato de arrendamento em andamento?
Muito pouco. Enquanto o inquilino residir no imóvel sob um contrato regulamentado, você não pode aumentar unilateralmente o aluguel para o nível do mercado livre; o inquilino tem segurança de posse e proteção contra aumentos de aluguel.
Muitos proprietários acreditam que a mudança é possível quando o valor de mercado ou o valor WOZ (Whole Zone) aumenta, ou quando o imóvel passa por melhorias. Essas circunstâncias, por si só, quase nunca são suficientes para transformar um contrato de arrendamento regulamentado existente em um contrato do setor livre. Os aumentos de aluguel durante o período de arrendamento permanecem sujeitos aos limites máximos legais para o segmento. Para 2026, o governo estabeleceu, entre outros, um aumento máximo de 6.1% para o segmento intermediário e de 4.4% para o setor livre.
Os acordos com o inquilino são menos simples do que parecem.
Por vezes, presume-se que o senhorio e o inquilino podem simplesmente acordar que a casa passará a fazer parte do setor livre. Na prática, essa raramente é uma via legalmente segura. A legislação sobre arrendamento residencial contém muitas regras obrigatórias que protegem o inquilino.
Nem todo acordo é válido, mesmo que ambas as partes pareçam concordar. Se um acordo, na prática, priva o inquilino da proteção a que ele tem direito, ele pode ser anulado posteriormente. Para os proprietários, portanto, essa não é uma opção sensata sem uma análise jurídica prévia.
Qual é o percurso mais realista?
Novo arrendamento após a saída do inquilino. Nesse momento, você pode reavaliar em qual segmento o imóvel se enquadra, com base em sua pontuação atual.
Para a maioria dos proprietários, a verdadeira oportunidade surge apenas quando o imóvel fica vago. As questões que se colocam então são: qual a pontuação atual do imóvel? Ele se enquadra no segmento de baixa renda, no segmento médio ou no setor livre? E qual o valor inicial de aluguel que se pode legalmente acordar? Para muitos proprietários, este é o ponto de virada natural: não durante o contrato de locação vigente, mas sim quando um novo inquilino aparece no horizonte.
Por que pedir um aluguel mais alto não é uma solução?
Isso ocorre porque os pontos, e não o valor do aluguel, definem o segmento no contrato. Um aluguel muito alto pode ser contestado e reduzido ao máximo permitido.
Este é um erro comum. Alguns proprietários simplesmente incluem um valor de aluguel mais alto no contrato e presumem que, portanto, o imóvel se enquadra no setor livre. Se o imóvel não se enquadra nos critérios do sistema de pontos, o inquilino pode solicitar à Comissão de Arrendamento ( Huurcommissie ) que avalie o aluguel, e o valor pode ser ajustado ao máximo para o segmento, possivelmente com o reembolso do valor pago a mais. A lição prática é simples: primeiro determine em qual segmento o imóvel se enquadra e, em seguida, defina o valor do aluguel.
Melhorar a casa pode ajudar?
Muitas vezes, sim. Melhorias específicas podem adicionar pontos WWS e, assim, alterar o segmento em que o imóvel pode ser alugado no próximo contrato de locação.
Nem todo investimento ajuda, mas algumas mudanças agregam pontos. Pense em medidas de sustentabilidade que melhoram a classificação energética, uma cozinha ou banheiro novos, e melhores instalações e acabamentos. Obras superficiais geralmente não são suficientes: a melhoria precisa ser contabilizada no sistema de pontos.
Por isso, faz sentido realizar primeiro uma avaliação de pontos e investir somente depois. Assim, você saberá se uma reforma realmente fará com que o imóvel ultrapasse o limite estabelecido ou se estará gastando dinheiro sem nenhum benefício legal.
Contratos temporários não são uma solução.
Alguns proprietários esperam obter controle sobre o momento em que o imóvel fica vago utilizando contratos de arrendamento temporário. Desde que a Lei sobre Contratos de Arrendamento Permanente ( Wet vaste huurcontracten ) entrou em vigor em 1 de julho de 2024, novos contratos temporários são permitidos apenas para grupos específicos de inquilinos e por um período máximo de dois anos; o contrato permanente é a norma. Um proprietário que tenta criar flexibilidade por meio de um contrato temporário que não atenda às condições corre o risco de o inquilino obter estabilidade de posse. Como estratégia para migrar para o mercado de arrendamento livre, o arrendamento temporário raramente é confiável.
Por que você não deve esquecer o segmento do meio?
Porque uma casa que parece atrativa para o mercado livre pode, legalmente, ainda se enquadrar no segmento intermediário, com um valor máximo de aluguel. Ao realugar o imóvel, verifique ambos os limites.
O mercado de arrendamento já não se resume apenas ao arrendamento social e ao setor livre. Uma habitação com uma pontuação entre 144 e 186 é arrendada no segmento intermédio, onde a Lei do Arrendamento Acessível estabelece um valor máximo de renda. Ao arrendar novamente, não basta perguntar se é possível arrendar no setor livre; é também necessário verificar se a habitação pertence ao segmento intermédio.
Exemplo: um senhorio aluga novamente um apartamento que obteve 170 pontos após uma renovação com uma nova etiqueta energética. O apartamento saiu do segmento de baixo custo, mas não atingiu o segmento de isenção: o aluguel não pode exceder o valor máximo aplicável a 170 pontos.
O que é um plano prático passo a passo?
Siga os passos abaixo nesta ordem. Isso evita que você defina um valor de aluguel que não se sustente.
- Mapeie a situação atual do aluguel: o tipo de contrato, quando o contrato de locação começou, o valor atual do aluguel e a situação do inquilino.
- Faça uma avaliação de pontos atualizada, de forma concreta e com evidências de apoio adequadas.
- Avalie em qual segmento o imóvel poderia ser alugado na próxima locação.
- Investigue quais melhorias agregariam pontos e faça uma análise de custo-benefício.
- Defina o valor do aluguel somente após uma análise jurídica e certifique-se de que os contratos e a estratégia sejam verificados com antecedência.
Em síntese
- O segmento de um imóvel para alugar depende da sua pontuação WWS, e não do valor do aluguel acordado.
- Para 2026: até 143 pontos é o segmento baixo, de 144 a 186 pontos o segmento médio e 187 pontos ou mais o setor livre.
- Durante um contrato de arrendamento regulamentado em vigor, não é possível transferir a habitação para o setor livre, e acordos nesse sentido com o inquilino são arriscados.
- O momento realista é o de realugar o imóvel, possivelmente após melhorias específicas que agreguem pontos.
- Contratos temporários só são permitidos para grupos específicos desde 1 de julho de 2024 e não representam uma alternativa.
Perguntas frequentes
Posso aumentar o aluguel para o nível do mercado livre se o valor de mercado tiver subido?
Não. Durante um contrato de arrendamento em vigor, aplicam-se as regras legais sobre aumentos de renda para o segmento. Um valor de mercado ou WOZ mais alto não altera, por si só, o segmento de um contrato de arrendamento existente.
Uma etiqueta energética melhor ajuda?
Sim, pode. A etiqueta energética é um dos fatores no sistema de pontos, portanto, medidas de sustentabilidade podem adicionar pontos. Calcule o impacto antes de investir.
O que acontece se eu alugar a casa por um valor muito alto?
O inquilino pode solicitar ao Tribunal de Arrendamentos que avalie o valor do aluguel. Se o aluguel exceder o limite máximo de pontos, ele poderá ser reduzido, possivelmente mediante reembolso. Os municípios também podem aplicar multas aos proprietários que não cumprirem as regras.
O que isso significa para você na prática?
Como proprietário, suas opções durante um contrato de arrendamento em andamento são limitadas. As melhores oportunidades surgem quando o imóvel fica vago e você o aluga novamente: então, você pode avaliar, com base na pontuação, se o imóvel se qualifica para um segmento diferente e se os investimentos valem a pena. Mudar do arrendamento regulamentado para o setor livre não é algo que se possa simplesmente acionar; requer uma avaliação sólida da pontuação, conhecimento das regras de arrendamento vigentes e um planejamento realista. Proprietários que se preparam bem evitam disputas e tomam decisões mais acertadas sobre o retorno do investimento. Não tem certeza da sua situação? Conte-nos sobre o seu caso. Informaremos suas opções em até um dia útil.
Como Law & More Podemos te ajudar com isso, conforme explicado em nosso site. advogado de arrendamento Disputas de Comerciais.
