Infiltrações e queda de telhas: quem paga pelos danos nos Países Baixos?

Na Holanda, a responsabilidade por danos no telhado recai, em princípio, sobre o proprietário do imóvel. O artigo 6:174 do Burgerlijk Wetboek (Código Civil Holandês) responsabiliza essa pessoa, sem necessidade de comprovação de culpa, quando uma estrutura não atende aos padrões razoavelmente estabelecidos e essa deficiência causa um perigo que se concretiza. Um telhado com goteiras, uma telha que se solta com uma rajada de vento e uma calha que cede se enquadram nessa regra. A culpa só se torna relevante posteriormente, quando o proprietário busca indenização contra um inquilino, um empreiteiro ou uma seguradora.

Essa regra isolada não resolve todos os casos. Se o proprietário arcará com o custo final depende do estado do telhado, do que diz o contrato de locação ou a escritura de divisão de propriedade, se um profissional estava trabalhando no prédio e quais apólices estão em vigor. Este artigo descreve cada uma dessas etapas, as evidências que determinam o resultado e os prazos que encerram uma reclamação, independentemente de seus méritos.

As regras holandesas que definem quem paga pelos danos no telhado.

Três conjuntos de regras interagem. O primeiro é a responsabilidade objetiva do artigo 6:174 do Código Civil Alemão (BW). O segundo é a obrigação contratual de manutenção do proprietário, conforme as normas de locação. O terceiro é a norma de construção de direito público, que por si só não confere à vítima o direito de reclamar, mas influencia fortemente a avaliação de se um telhado é considerado defeituoso.

Responsabilidade objetiva por uma estrutura defeituosa

O artigo 6:174 do Código Civil Alemão (BW) trata da responsabilidade pelo risco, e não por conduta culpável. O demandante deve comprovar três pontos: que a estrutura não atendia aos requisitos estabelecidos para as circunstâncias; que essa deficiência criou um perigo para pessoas ou bens; e que esse perigo se materializou, causando prejuízo. O cumprimento dos requisitos é avaliado objetivamente, levando-se em consideração a idade e a função do edifício, a probabilidade do perigo, a gravidade das possíveis consequências e o custo e a dificuldade das medidas preventivas.

A responsabilidade recai sobre o bezitter (possuidor), que normalmente é o proprietário registado. Existe uma exceção importante: quando o edifício é utilizado no exercício de uma atividade comercial, o artigo 6:181 do Código Civil Alemão (BW) transfere a responsabilidade para a pessoa que exerce essa atividade. Num arrendamento comercial, isto pode significar que o inquilino que opera o negócio, em vez do investidor proprietário do imóvel, responde perante o transeunte lesado.

A exceção legal é estreita. O proprietário não é responsável se, presumindo-se que ele tivesse conhecimento do perigo no momento em que este surgiu, não seria responsabilizado por ato ilícito. Na prática, essa defesa só é válida quando o defeito era genuinamente indetectável e o proprietário pode demonstrar um regime de manutenção e inspeção que teria detectado qualquer problema. Um proprietário que pode apresentar relatórios de inspeção datados, faturas de reparos e um plano de manutenção encontra-se em uma posição muito diferente daquele que não pode.

Obrigação de manutenção do senhorio

Nos casos em que o imóvel é arrendado, o artigo 7:204 do Código Civil Alemão (BW) acrescenta uma camada contratual. Um defeito é qualquer condição que impeça o inquilino de usufruir do imóvel como lhe era devido, sendo um telhado com infiltrações um exemplo clássico. De acordo com o artigo 7:206 do BW, o inquilino pode exigir que o senhorio corrija o defeito e, caso o senhorio não o faça após notificação, o inquilino pode realizar o reparo e deduzir o custo razoável do aluguel. O artigo 7:207 do BW permite uma redução proporcional do aluguel pelo período em que o usufruto do imóvel foi prejudicado, calculada a partir do momento em que o senhorio foi notificado.

Perdas consequenciais são uma questão à parte. O senhorio deve indenizar os danos causados ​​por um defeito se este for imputável a ele, ou se já existia no momento da celebração do contrato de arrendamento e ele tinha conhecimento ou deveria ter tido conhecimento do mesmo. É por isso que o momento da notificação é tão importante: ele define o ponto a partir do qual o senhorio não pode mais alegar desconhecimento. Nossa visão geral das obrigações do senhorio descreve o dever em sua totalidade.

Padrões de construção sob Omgevingswet

As normas de construção de direito público foram alteradas em 1 de janeiro de 2024. O Bouwbesluit 2012 foi revogado juntamente com o antigo regime Woningwet, e os requisitos técnicos para edifícios agora constam do Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), sob a Omgevingswet. O Bbl contém tanto as normas para novas construções quanto um conjunto separado, com menos exigências, para edifícios existentes, incluindo a obrigação de manter a estrutura em um estado que não coloque ninguém em perigo. Os municípios aplicam essas normas e podem impor uma ordem sujeita ao pagamento de multa ou, em casos extremos, ordenar o fechamento do edifício.

Uma violação da norma Bbl não torna automaticamente o proprietário responsável perante a lei privada, mas constitui uma forte evidência de que o telhado não cumpriu as normas estabelecidas. Um relatório de inspeção municipal é geralmente o documento mais importante no processo, razão pela qual vale a pena verificar junto à prefeitura se existe um.

Quando o proprietário é responsável e quando a defesa funciona.

A responsabilidade por danos no telhado raramente é uma questão de sorte. Um pequeno número de situações específicas explica a maioria das disputas, e cada uma delas tem um resultado previsível.

Manutenção diferida

Telhas soltas ou deslocadas, plantas crescendo nas calhas, rufos deteriorados, ripas apodrecidas e um histórico de inspeções que termina há anos são os indicadores clássicos de uma estrutura defeituosa. Quando essas características estão presentes, o clima que desencadeou o incidente torna-se praticamente irrelevante: um telhado nessas condições não atende aos padrões estabelecidos e o prejuízo subsequente é atribuído ao defeito, e não ao vento. Tanto os danos diretos quanto os prejuízos indiretos recaem, então, sobre o proprietário.

Tempestade e os limites do argumento de força maior

Os proprietários frequentemente argumentam que uma tempestade excepcional, e não o telhado, causou os danos. Esse argumento é válido, mas é mais limitado do que parece. Espera-se que um telhado na Holanda resista aos ventos que podem ser esperados no país, e tempestades holandesas são previsíveis. Portanto, essa defesa só se aplica quando a força do vento realmente excedeu a capacidade de resistência da estrutura, e quando o telhado estava em boas condições.

Na prática, o proprietário precisa apresentar as provas: relatórios de inspeção recentes, faturas de manutenção e confirmação de que o telhado estava em conformidade com as normas de construção aplicáveis. Os dados meteorológicos do KNMI (Instituto Meteorológico Nacional de Kentucky) para o local e horário exatos mostrarão o que o vento realmente fez. Nos casos em que as telhas já estavam soltas ou o revestimento estava quebradiço, os tribunais geralmente consideram que a manutenção regular teria evitado os danos e rejeitam o argumento da tempestade.

Neve, geada e drenagem bloqueada

Outros dois cenários merecem menção, pois seguradoras e proprietários os tratam de forma diferente. A água que retorna devido ao bloqueio de folhas em um ralo de telhado plano é quase sempre considerada uma falha de manutenção, e não um evento externo. Danos causados ​​pelo peso da neve acumulada, por outro lado, podem ser uma causa externa genuína, mas somente se a estrutura foi projetada e mantida para suportar a carga que poderia ser razoavelmente esperada. Danos causados ​​por geada em uma cobertura que já estava no fim de sua vida útil são tratados como desgaste.

Telhados em prédios de apartamentos e o papel do VvE

Em um prédio de apartamentos, o telhado, as calhas, as chaminés e a estrutura de suporte são quase sempre partes comuns. Quais partes são comuns é determinado pela escritura de divisão e pelo regulamento interno que ela declara aplicável; a propriedade privada normalmente se limita à superfície acabada dentro do apartamento. A consequência é que um vazamento com efeitos totalmente individuais tem uma causa coletiva.

Os proprietários dos apartamentos são coproprietários do edifício, e a Vereniging van Eigenaars (VvE, associação de proprietários) administra as áreas comuns e detém o seguro do prédio. Uma reclamação decorrente de um telhado com defeito deve, portanto, ser dirigida à VvE, e o custo é suportado coletivamente por meio das taxas de condomínio. Um proprietário individual de apartamento só é responsável quando a escritura expressamente lhe atribui uma parte do telhado, por exemplo, um terraço anexo a uma cobertura. Nosso artigo sobre direitos dos proprietários de apartamentos e a VvE na Holanda explica essa divisão com mais detalhes.

Cada condomínio deve manter um fundo de reserva para a futura manutenção das áreas comuns. A contribuição anual deve ser de, no mínimo, meio por cento do valor de reconstrução do edifício, a menos que a associação baseie sua contribuição em um plano de manutenção de longo prazo com menos de cinco anos. Um condomínio que não possui nenhum dos dois não é apenas mal administrado: a deficiência se torna visível no momento em que o telhado precisa ser substituído, e os condôminos se deparam com uma taxa extra.

As decisões sobre manutenção são tomadas pela assembleia geral, e a maioria necessária decorre do estatuto e do regulamento. É precisamente aí que os reparos urgentes ficam emperrados. Um proprietário de apartamento que não consegue obter uma decisão não precisa esperar: o artigo 5:121 do Código Civil Alemão (BW) permite que ele solicite ao juizado especial (kantonrechter) uma autorização substitutiva, por meio de petição, para realizar a obra ou para tomar a decisão que a assembleia rejeitou. Quando o vazamento estiver causando danos contínuos, um processo sumário (kort geding) para compelir medidas emergenciais pode ser instaurado em paralelo. Fotografias, medições de umidade e um laudo de um telhadista são o que convencem o tribunal de que o dano é iminente. Nosso artigo sobre o que fazer quando uma associação de moradores falha em suas obrigações aborda todas as soluções disponíveis.

Proprietário e inquilino: quem repara e quem paga?

Perante o mundo exterior, o proprietário permanece estritamente responsável nos termos do artigo 6:174 do Código Civil Alemão (BW), ou a empresa exploradora nos termos do artigo 6:181 do BW. Qualquer partilha de responsabilidades entre senhorio e inquilino será resolvida posteriormente entre eles.

Entre as partes, o artigo 7:217 do Código Civil Alemão (BW) exige que o inquilino realize, por sua conta, os pequenos reparos listados no Decreto sobre Pequenos Reparos (Besluit kleine herstellingen): limpeza de calhas e ralos acessíveis sem risco, substituição de uma telha quebrada em condições normais e outros itens semelhantes do dia a dia. Tudo o que for estrutural, incluindo a cobertura como um todo, permanece sob a responsabilidade do proprietário. O inquilino que negligenciar um pequeno reparo não se torna, por isso, responsável pelos danos resultantes a terceiros; o proprietário responde primeiro e, posteriormente, pode recuperar o valor limitado que o decreto destinou ao inquilino.

Quando o inquilino causa o problema por sua própria conduta, a situação muda. O artigo 7:218 do Código Civil Alemão (BW) responsabiliza o inquilino pelos danos causados ​​ao imóvel locado por negligência de sua parte, presumindo-se que o dano foi causado dessa forma. Essa presunção está sujeita a uma exceção de extrema importância neste caso: ela não se aplica a danos causados ​​por incêndio, nem a danos à parte externa do imóvel locado. Portanto, no caso de um telhado, o proprietário que culpa o inquilino precisa provar que foi o inquilino quem causou o dano, e não o contrário. A perfuração para instalação de antena parabólica, o armazenamento de materiais pesados ​​em um telhado plano ou a remoção de telhas para uma instalação são situações em que essa comprovação geralmente é possível.

Se a seguradora do proprietário efetuar o pagamento, poderá exercer o seu direito de sub-rogação contra o inquilino cuja culpa tenha causado o sinistro. O artigo 7:962 do Código Civil Alemão (BW) exclui esse recurso apenas contra um círculo restrito de pessoas próximas ao segurado, e o inquilino não pertence a esse grupo. Esta é uma das razões pelas quais ambas as partes devem verificar a sua cobertura de responsabilidade civil antes de um sinistro, e não depois.

Empreiteiros, telhados novos e casas recém-construídas.

Quando um telhado recém-instalado ou renovado começa a apresentar vazamentos, a questão passa a ser a qualidade da mão de obra, e não o estado do edifício.

Um empreiteiro de telhados executa um contrato de trabalho nos termos dos artigos 7:750 e seguintes da Lei de Construção (BW). Na entrega da obra, o empreiteiro fica, em princípio, isento de responsabilidade por defeitos que o cliente deveria razoavelmente ter descoberto naquele momento, razão pela qual uma inspeção na entrega, com uma lista escrita de ressalvas, é importante. Para contratos de construção abrangidos pela parte de direito privado da Lei de Proteção da Qualidade da Construção (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen), que entrou em vigor em 1 de janeiro de 2024, a situação é mais favorável ao cliente: o empreiteiro permanece responsável após a entrega por defeitos que não foram descobertos na entrega, a menos que esses defeitos não possam ser atribuídos a ele. O empreiteiro também tem o dever de alertar o cliente sobre imprecisões no projeto e sobre defeitos em materiais ou plantas que ele conhecia ou deveria ter conhecido.

Os prazos são rigorosos, mas generosos em sua duração. Uma reclamação por defeito em uma obra entregue prescreve dois anos após a reclamação do cliente e, em qualquer caso, vinte anos após a entrega da construção. Reclamar dentro do prazo é um requisito à parte: o cliente deve apresentar sua reclamação em um prazo razoável após a descoberta do defeito, e o silêncio pode prejudicar a reclamação, mesmo dentro do prazo de prescrição. Nossos artigos sobre defeitos de construção e responsabilidade e sobre defeitos em imóveis recém-construídos abordam esses passos em detalhes.

Os planos de garantia adicionam uma camada extra de proteção. Muitas casas novas são vendidas com garantia ao abrigo de um plano de garantia reconhecido, e a impermeabilização do telhado é normalmente coberta por um número definido de anos, conforme estipulado nas condições do plano, e não por lei. Leia o certificado: o plano, e não a legislação contratual geral, costuma ser o caminho mais rápido.

Terceiros não estão vinculados a nada disso. Um vizinho cujo teto foi danificado ou um pedestre atingido por uma telha pode processar o proprietário com base no artigo 6:174 do Código Civil Alemão (BW), sem sequer se envolver com o contrato de construção. Também podem processar o empreiteiro por ato ilícito, com base no artigo 6:162 do BW, quando a execução da obra foi claramente negligente, e o artigo 6:171 do BW pode, adicionalmente, responsabilizar o cliente pela falha de um empreiteiro não subordinado que realiza trabalhos para sua empresa. O proprietário, então, busca reparação contra o empreiteiro. Uma vítima que se depara com um defeito oculto em um imóvel adquirido enfrenta um conjunto diferente de regras, uma vez que a regra de notificação de dois meses para vendas ao consumidor não se aplica à compra de uma casa; nesse caso, o comprador deve reclamar dentro de um prazo razoável.

Qual seguro paga primeiro?

O seguro costuma ser a forma mais rápida de obter dinheiro e, na maioria dos casos, vale a pena acionar a apólice antes de processar a parte responsável. As seguradoras frequentemente pagam e depois discutem sobre o ressarcimento.

O seguro de construção (opstalverzekering) cobre a própria estrutura, incluindo telhado, chaminés e calhas, contra eventos externos e repentinos, como tempestades, granizo, raios, queda de objetos e vazamento de água. As apólices definem tempestade pela velocidade do vento, e não pelos alertas meteorológicos emitidos pelo KNMI (Instituto Nacional de Meteorologia e Meteorologia), e o limite é estabelecido nas condições da apólice. Portanto, leia a definição antes de presumir que há cobertura. As exclusões padrão são mais importantes do que os riscos: desgaste gradual, manutenção atrasada e defeitos de projeto ou construção conhecidos pelo proprietário são excluídos em quase todos os casos. Mesmo quando o próprio sinistro é excluído, a seguradora normalmente reembolsa os custos razoáveis ​​das medidas tomadas para prevenir ou limitar danos adicionais.

Um seguro de conteúdo (inboedelverzekering) cobre os pertences do ocupante, sendo que, para um inquilino, é a apólice que efetivamente pagará pelo sofá arruinado e pelo laptop danificado pela água. Um seguro de responsabilidade civil (aansprakelijkheidsverzekering) responde a reclamações apresentadas por terceiros, e, para um proprietário privado ou senhorio, é a apólice que cobre uma reclamação de um transeunte ferido. As empresas precisam verificar se sua cobertura de responsabilidade civil geral abrange as instalações que ocupam, dada a transferência de responsabilidade prevista no artigo 6:181 do Código Civil Alemão (BW).

Quando mais de uma apólice responde, aplica-se o artigo 7:961 do Código Civil Alemão (BW). O segurado pode reclamar o ressarcimento integral do prejuízo junto à seguradora de sua escolha, e as seguradoras, então, dividem o ônus entre si. Essa regra existe para que a vítima não fique em situação de desvantagem, e vale a pena invocá-la expressamente quando as seguradoras começam a apontar o dedo umas para as outras. Comunique o incidente a todas as seguradoras potencialmente envolvidas o mais brevemente possível: o artigo 7:941 do Código Civil Alemão exige notificação imediata, e uma seguradora que seja genuinamente prejudicada por uma comunicação tardia pode reduzir ou recusar o pagamento.

Comprovar a alegação e calcular o prejuízo.

A responsabilidade por danos no telhado é determinada com base em provas, e a maior parte das provas úteis desaparece em poucos dias.

O que garantir imediatamente

Fotografe e filme o telhado, o ponto de entrada, as manchas internas e todos os objetos danificados, com a data visível. Obtenha as observações meteorológicas para o local e a hora no KNMI, que publica dados históricos de suas estações. Peça ao telhadista um diagnóstico por escrito da causa, não apenas um orçamento, e guarde os materiais removidos sempre que possível: uma telha quebradiça ou uma fixação corroída valem mais do que um parágrafo de descrição. Guarde os recibos das medidas de emergência. Se alguém ficou ferido ou um veículo foi atingido, anote o número do boletim de ocorrência e obtenha os dados de contato de quaisquer testemunhas.

Não realize reparos permanentes antes que a causa seja registrada. Um perito contratado posteriormente, seja pela seguradora ou pelo tribunal, não poderá inspecionar o que já foi substituído, e o ônus da prova do defeito recai sobre o reclamante.

Perda direta e indireta

A legislação holandesa prevê indenização pelos danos efetivamente sofridos, em duas categorias. Os danos diretos correspondem ao custo de restauração do próprio imóvel: substituição de azulejos, novas placas de gesso, redecoração, comprovado por fatura ou laudo pericial. Já os danos indiretos abrangem tudo o que o defeito causou além do imóvel: móveis e equipamentos destruídos, necessidade de acomodação alternativa, perda de faturamento devido à impossibilidade de utilização do estabelecimento comercial e os custos razoáveis ​​para comprovar o prejuízo e obter indenização extrajudicial.

A indenização por danos materiais é calculada com base no valor dos bens no momento do sinistro, e não no preço pago quando eram novos. Portanto, a depreciação é aplicada a itens com vida útil limitada. Quando o custo do reparo é menor que o da substituição, o valor mais baixo é normalmente concedido. Notas fiscais originais, comprovantes de compra e fotografias dos itens em uso são o que impedem a seguradora de atribuir um valor baixo. A indenização por danos morais só é possível nas circunstâncias limitadas previstas no Código Civil, principalmente em casos de lesão corporal, e nosso artigo sobre indenização por danos morais explica quando isso se aplica. Quando a responsabilidade é estabelecida, mas o valor é contestado, o prejuízo pode ser quantificado em um procedimento de avaliação de danos separado.

Prazos de prescrição

A ação de indenização por danos está sujeita ao artigo 3:310 do Código Civil Alemão (BW): prescreve cinco anos após o dia em que a parte lesada tomou conhecimento tanto do dano quanto da pessoa responsável por ele, e em qualquer caso, vinte anos após o evento que o causou. Por "conhecimento", entende-se a ciência efetiva suficiente para fundamentar a ação, e não uma vaga suspeita, mas presume-se que o prazo começou a correr a partir do momento em que a água entrou.

O prazo de cinco anos pode ser interrompido, nos termos do artigo 3:317 do Código Civil Holandês (BW), mediante notificação por escrito na qual o credor reserva, de forma inequívoca, o direito à execução da dívida. Uma única carta registada, repetida antes de cada expiração do prazo, mantém a reclamação ativa enquanto as negociações prosseguem. Contra a seguradora, pode aplicar-se um prazo contratual distinto, pelo que deverá consultar também a apólice. As reclamações abaixo do limite legal previsto no artigo 93 do Código de Processo Civil Holandês (Rv) são julgadas pelo Tribunal Cantonal (kantonrechter), onde não é necessária a presença de um advogado; as reclamações de valor superior são julgadas pelo Tribunal de Justiça Holandês (rechtbank), onde a representação por um advogado é obrigatória. A orientação sobre o procedimento encontra-se no nosso artigo sobre como reclamar uma indemnização nos Países Baixos.

O que fazer nos primeiros dias após um vazamento ou a queda de uma telha?

Tanto os proprietários quanto os ocupantes têm o dever de limitar maiores prejuízos, e uma seguradora pode reduzir o pagamento caso esse dever tenha sido ignorado.

Lide primeiro com o perigo. Cubra a brecha, mova eletrônicos, obras de arte e documentos para um local seco e desligue a energia nas áreas afetadas. Se as telhas ainda estiverem se movendo, isole a área abaixo e ligue para o número de emergência se houver risco para o público. Guarde os recibos de lonas, desumidificadores e taxas de visita técnica, pois esses custos geralmente são reembolsados ​​mesmo que a solicitação inicial seja posteriormente negada.

Em seguida, notifique, por escrito e na ordem correta: o proprietário ou a administração do condomínio (se você for inquilino ou proprietário do apartamento); a seguradora do prédio e a seguradora do conteúdo; a prefeitura, caso haja risco de obstrução da rua por detritos; e os vizinhos que possam ser afetados pela água que infiltre no imóvel. Envie um breve resumo dos fatos com fotos e solicite a confirmação de recebimento. Essas confirmações comprovam a data da notificação, que determina o início da redução do aluguel, o conhecimento do proprietário e o início da contagem dos prazos de prescrição.

Assim que a situação estiver estável, obtenha pelo menos dois orçamentos de reparo e elabore um inventário dos prejuízos. Uma notificação extrajudicial formal, descrevendo os fatos, o fundamento jurídico e um prazo, resolve grande parte dessas questões sem a necessidade de processo judicial e estabelece a inadimplência necessária para uma ação de indenização. Quando o vazamento persistir e a parte responsável se recusar a tomar providências, um processo sumário pode resultar em uma ordem para a realização dos reparos em questão de dias, em vez de meses. Quando a disputa se resumir ao valor da indenização, o processo ordinário é a via apropriada.

Law & More Aconselha proprietários, inquilinos, donos de apartamentos e associações de moradores sobre responsabilidade para danos no telhado e no recuperação da perda resultanteAvaliamos a situação com base nos documentos, lidamos com as seguradoras e, quando necessário, iniciamos ou defendemos processos judiciais. Se você estiver enfrentando um vazamento, uma telha caída ou uma reclamação de um vizinho, entre em contato com nossos advogados.