Processo de despejo legal para propriedade alugada
O despejo é um procedimento drástico tanto para o inquilino quanto para o locador. Afinal, após o despejo, os inquilinos são forçados a deixar o imóvel alugado com todos os seus pertences, com todas as suas consequências de longo alcance. O locador não pode, portanto, simplesmente prosseguir com o despejo se o inquilino não cumprir com suas obrigações sob o contrato de aluguel. Embora o despejo não seja explicitamente regulado por lei, regras rígidas se aplicam a este procedimento.
Para poder prosseguir com o despejo, o locador deve receber uma ordem de despejo do tribunal. Esta ordem judicial inclui permissão para despejar o imóvel alugado em uma data determinada pelo tribunal. Se o inquilino não concordar com a ordem de despejo, o inquilino pode apelar contra esta ordem judicial.
Apresentar um recurso geralmente suspende o efeito da ordem judicial e, portanto, o despejo, até que o tribunal de apelação decida sobre isso. No entanto, se a ordem de despejo tiver sido declarada executável pelo tribunal, o recurso do inquilino não levará à suspensão e o locador pode prosseguir com o despejo. Este curso de eventos representa um risco para o locador se o tribunal de apelação decidir o contrário sobre o despejo.
Antes que o tribunal conceda permissão para despejo, o proprietário deve ter rescindido o contrato de aluguel. O proprietário pode terminar com os seguintes métodos:
Dissolução
Para esse método de rescisão, deve haver uma falha do locatário no cumprimento de suas obrigações do contrato de aluguel relevante, ou seja, inadimplência. É esse o caso se o inquilino, por exemplo, cria um atraso de aluguel ou causa incômodo ilegal. A deficiência do inquilino deve ser suficiente para justificar a dissolução do contrato de aluguel. Se o imóvel alugado se referir a um espaço residencial ou a um espaço comercial de médio porte, o inquilino desfrutará de proteção no sentido de que a dissolução só pode ocorrer através do procedimento judicial.
Cancelamento
Esta é outra forma de rescisão. Os requisitos que o senhorio deve cumprir neste contexto dependem do tipo de imóvel alugado. Se o imóvel alugado diz respeito a um espaço residencial ou a um espaço comercial de médio porte, o inquilino beneficia de proteção no sentido de que o cancelamento só ocorre por uma série de motivos exaustivos, conforme referido no Artigo 7: 274 e 7: 296 do Código Civil Holandês. Um dos motivos que podem ser invocados em ambos os casos é, por exemplo, o uso pessoal urgente do imóvel alugado. Além disso, várias outras formalidades, como prazos, devem ser observadas pelo locador.
O espaço alugado é diferente de um espaço residencial ou de um espaço comercial de médio porte, ou seja, um espaço comercial 230a? Nesse caso, o inquilino não desfruta da proteção de aluguel conforme mencionado acima e o locador pode efetuar a rescisão do contrato de aluguel de forma relativamente rápida e fácil. No entanto, isso não se aplica de forma alguma ao despejo.
Afinal, um inquilino de um espaço comercial denominado 230a tem direito a proteção de despejo nos termos do Artigo 230a do Código Civil Holandês no sentido de que o inquilino pode solicitar uma extensão do período de despejo por um máximo de um ano dentro de dois meses da notificação por escrito de despejo. Tal solicitação também pode ser feita ao inquilino que já deixou ou desocupou o espaço alugado. Se o inquilino tiver protocolado uma solicitação de extensão do período de despejo, a avaliação desta solicitação será feita com um equilíbrio de interesses.
O tribunal concederá este pedido se os interesses do inquilino forem seriamente prejudicados pelo despejo e devem superar os interesses do locador em usar a propriedade alugada. Se o tribunal rejeitar o pedido, nenhuma apelação ou cassação estará aberta ao inquilino contra esta decisão. Isso só é diferente se o tribunal tiver aplicado incorretamente ou não tiver aplicado o Artigo 230a do Código Civil Holandês.
Se o locador tiver concluído corretamente todas as etapas necessárias no procedimento de despejo e o tribunal conceder sua permissão para despejar o imóvel alugado, isso não significa que o locador pode prosseguir com o despejo ele mesmo. Se ele fizer isso, o locador frequentemente agirá ilegalmente em relação ao inquilino, de modo que o inquilino pode reivindicar indenização nesse caso.
A permissão do tribunal significa apenas que o locador pode ter o imóvel alugado despejado. Isso significa que o locador deve empregar um oficial de justiça para o despejo. O oficial de justiça também entregará a ordem de despejo ao inquilino, dando a ele uma última chance de deixar o imóvel alugado sozinho. Se o inquilino não fizer isso, os custos do despejo real serão arcados pelo inquilino.
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