Processo de despejo legal para propriedade alugada
O despejo é um procedimento drástico tanto para o inquilino quanto para o proprietário. Afinal, ao ser despejado, o inquilino é obrigado a deixar o imóvel alugado com todos os seus pertences, com todas as consequências que isso acarreta. Portanto, o proprietário não pode simplesmente prosseguir com o despejo se o inquilino não cumprir suas obrigações contratuais. Embora o despejo não seja explicitamente regulamentado por lei , regras rigorosas se aplicam a esse procedimento.
Para poder prosseguir com o despejo, o locador deve receber uma ordem de despejo do tribunal. Esta ordem judicial inclui permissão para despejar o imóvel alugado em uma data determinada pelo tribunal. Se o inquilino não concordar com a ordem de despejo, o inquilino pode apelar contra esta ordem judicial.
Apresentar um recurso geralmente suspende o efeito da ordem judicial e, portanto, o despejo, até que o tribunal de apelação decida sobre isso. No entanto, se a ordem de despejo tiver sido declarada executável pelo tribunal, o recurso do inquilino não levará à suspensão e o locador pode prosseguir com o despejo. Este curso de eventos representa um risco para o locador se o tribunal de apelação decidir o contrário sobre o despejo.
Antes que o tribunal conceda permissão para despejo, o proprietário deve ter rescindido o contrato de aluguel. O proprietário pode terminar com os seguintes métodos:
Dissolução
Para esse método de rescisão, deve haver uma falha do locatário no cumprimento de suas obrigações do contrato de aluguel relevante, ou seja, inadimplência. É esse o caso se o inquilino, por exemplo, cria um atraso de aluguel ou causa incômodo ilegal. A deficiência do inquilino deve ser suficiente para justificar a dissolução do contrato de aluguel. Se o imóvel alugado se referir a um espaço residencial ou a um espaço comercial de médio porte, o inquilino desfrutará de proteção no sentido de que a dissolução só pode ocorrer através do procedimento judicial.
Cancelamento
Esta é outra forma de rescisão. Os requisitos que o senhorio deve cumprir neste contexto dependem do tipo de imóvel alugado. Se o imóvel alugado diz respeito a um espaço residencial ou a um espaço comercial de médio porte, o inquilino beneficia de proteção no sentido de que o cancelamento só ocorre por uma série de motivos exaustivos, conforme referido no Artigo 7: 274 e 7: 296 do Código Civil Holandês. Um dos motivos que podem ser invocados em ambos os casos é, por exemplo, o uso pessoal urgente do imóvel alugado. Além disso, várias outras formalidades, como prazos, devem ser observadas pelo locador.
O espaço alugado é diferente de um espaço residencial ou de um espaço comercial de médio porte, ou seja, um espaço comercial 230a? Nesse caso, o inquilino não desfruta da proteção de aluguel conforme mencionado acima e o locador pode efetuar a rescisão do contrato de aluguel de forma relativamente rápida e fácil. No entanto, isso não se aplica de forma alguma ao despejo.
Afinal, um inquilino de um espaço comercial classificado como 230a tem direito à proteção contra despejo, conforme o Artigo 230a do Código Civil Holandês, no sentido de que pode solicitar uma prorrogação do prazo de despejo por, no máximo, um ano, dentro de dois meses após o recebimento da notificação de despejo por escrito. Tal solicitação também pode ser feita ao inquilino que já tenha deixado ou desocupado o espaço alugado. Caso o inquilino tenha apresentado um pedido de prorrogação do prazo de despejo, a avaliação desse pedido será feita com base no equilíbrio de interesses.
O tribunal concederá este pedido se os interesses do inquilino forem seriamente prejudicados pelo despejo e devem superar os interesses do locador em usar a propriedade alugada. Se o tribunal rejeitar o pedido, nenhuma apelação ou cassação estará aberta ao inquilino contra esta decisão. Isso só é diferente se o tribunal tiver aplicado incorretamente ou não tiver aplicado o Artigo 230a do Código Civil Holandês.
Se o locador tiver concluído corretamente todas as etapas necessárias no procedimento de despejo e o tribunal conceder sua permissão para despejar o imóvel alugado, isso não significa que o locador pode prosseguir com o despejo ele mesmo. Se ele fizer isso, o locador frequentemente agirá ilegalmente em relação ao inquilino, de modo que o inquilino pode reivindicar indenização nesse caso.
A permissão do tribunal significa apenas que o locador pode ter o imóvel alugado despejado. Isso significa que o locador deve empregar um oficial de justiça para o despejo. O oficial de justiça também entregará a ordem de despejo ao inquilino, dando a ele uma última chance de deixar o imóvel alugado sozinho. Se o inquilino não fizer isso, os custos do despejo real serão arcados pelo inquilino.
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