As obrigações do senhorio perante a lei holandesa resumem-se a um princípio fundamental: o imóvel deve ser disponibilizado e mantido em condições que permitam a utilização acordada. Isso significa entregar o imóvel em bom estado, remediar os defeitos que impeçam a sua utilização assim que forem comunicados e abster-se de perturbar o usufruto do imóvel pelo inquilino.

A responsabilidade pelo reparo é definida por dois limites. A manutenção de rotina é de responsabilidade do inquilino, e as categorias de reparos são estabelecidas em regulamento interno, e não em contrato. Já a obrigação do proprietário de reparar o defeito surge assim que ele toma conhecimento do mesmo, sendo a notificação por escrito do inquilino o momento a partir do qual podem ser aplicadas reduções no aluguel e indenizações.

Entendendo as obrigações do proprietário | Law & more

Um contrato de locação tem vários aspectos. Um aspecto importante disso é o locador e as obrigações que ele tem para com o inquilino. O ponto de partida com relação às obrigações do locador é “o gozo que o inquilino pode esperar com base no contrato de locação”. Afinal, as obrigações do locador estão intimamente relacionadas aos direitos do inquilino.

Em termos concretos, este ponto de partida significa duas obrigações importantes para o locador. Primeiro, a obrigação do Artigo 7: 203 BW de disponibilizar o item ao inquilino. Além disso, uma obrigação de manutenção se aplica ao locador, ou em outras palavras, a regulamentação de defeitos no Artigo 7: 204 do Código Civil Holandês. O que exatamente ambas as obrigações do locador significam, será discutido sucessivamente neste blog.

Disponibilizando o imóvel alugado

Com relação à primeira obrigação principal do locador, o Artigo 7: 203 do Código Civil holandês estipula que o locador é obrigado a disponibilizar o imóvel alugado ao locatário e deixá-lo na medida necessária para o uso acordado. O uso acordado diz respeito, por exemplo, ao aluguel de:

(independente ou não autônomo) espaço de vida;
espaço de negócios, no sentido de espaço de varejo;
outro espaço de negócios e escritórios, conforme descrito no Artigo 7: 203a BW

É importante descrever claramente no contrato de locação qual o uso acordado entre as partes. Afinal, a resposta para a questão de saber se o locador cumpriu sua obrigação dependerá do que as partes descreveram no contrato de locação em relação à destinação do imóvel alugado. Portanto, é importante não apenas indicar o uso pretendido no contrato, mas também descrever em detalhes o que o locatário pode esperar com base nisso.

Neste contexto, diz respeito, por exemplo, às instalações básicas que são necessárias para usar o imóvel alugado de uma maneira específica. Por exemplo, para o uso de um edifício como um espaço de varejo, o inquilino também pode estipular a disponibilidade de um balcão, prateleiras fixas ou paredes divisórias, e requisitos completamente diferentes para um espaço alugado, por exemplo, destinado ao armazenamento de resíduos de papel ou sucata, podem ser definidos neste contexto.

Obrigação de manutenção (liquidação padrão)

No contexto da segunda obrigação principal do locador, o Artigo 7: 206 do Código Civil Holandês estipula que o locador é obrigado a reparar defeitos. O que deve ser entendido por defeito é mais elaborado no Artigo 7: 204 do Código Civil: um defeito é uma condição ou característica da propriedade como resultado da qual a propriedade não pode fornecer ao locatário o prazer que ele pode esperar com base no contrato de locação.

Para esse assunto, de acordo com a Suprema Corte, o gozo abrange mais do que apenas a condição do imóvel alugado ou suas propriedades materiais. Outras circunstâncias limitadoras do gozo também podem constituir um defeito dentro do significado do Artigo 7: 204 BW. Neste contexto, considere, por exemplo, a esperada acessibilidade, acessibilidade e aparência do imóvel alugado.

Embora seja um termo amplo, que engloba todas as circunstâncias que limitam o usufruto do imóvel pelo inquilino, as expectativas deste não devem exceder as expectativas de um inquilino médio. Em outras palavras, isso significa que o inquilino não pode esperar mais do que um imóvel bem conservado. Além disso, diferentes categorias de imóveis para locação gerarão expectativas distintas, conforme definido pela jurisprudência.

Em qualquer caso, não há defeito se o objeto de locação não fornecer ao locatário o gozo esperado como resultado de:

uma circunstância atribuível ao inquilino com base em culpa ou risco. Por exemplo, pequenos defeitos no imóvel alugado em função da distribuição do risco legal ficam por conta do inquilino.
Uma circunstância relacionada ao inquilino pessoalmente. Isso pode incluir, por exemplo, um limite de tolerância muito baixo em relação aos ruídos normais de vida de outros inquilinos.
Uma perturbação real de terceiros, como ruído do tráfego ou perturbação sonora de um terraço ao lado da propriedade alugada.
Uma afirmação sem perturbação real, sendo uma situação em que, por exemplo, um vizinho do inquilino apenas afirma ter direito de passagem no jardim do inquilino, sem o utilizar de facto.

Sanções em caso de descumprimento das obrigações principais por parte do locador

Se o locador não conseguir disponibilizar o imóvel alugado ao locatário a tempo, na íntegra ou de todo, então há uma lacuna por parte do locador. O mesmo se aplica se houver um defeito. Em ambos os casos, a deficiência acarreta sanções para o locador e dá ao locatário uma série de poderes neste contexto, como a reivindicação de:

ConformidadeO inquilino pode então exigir do proprietário que disponibilize o imóvel alugado no prazo, integralmente ou mesmo que o corrija. Contudo, enquanto o inquilino não exigir que o proprietário faça o reparo, este não poderá fazê-lo. Se o reparo for impossível ou inviável, o locador não é obrigado a fazê-lo. Caso o locador se recuse a realizar o reparo ou não o faça no prazo estipulado, o inquilino poderá corrigi-lo por conta própria e deduzir o custo do aluguel.
Redução do aluguel. Esta é uma alternativa para o inquilino se o imóvel alugado não for disponibilizado a tempo ou na íntegra pelo locador, ou se houver algum defeito. A redução do aluguel deve ser reivindicada no tribunal ou no comitê de avaliação do aluguel. A reclamação deve ser apresentada dentro de 6 meses após o inquilino ter relatado o defeito ao locador. A partir desse momento, a redução do aluguel também terá efeito. No entanto, se o inquilino permitir que esse período expire, seu direito à redução do aluguel será reduzido, mas não caducará.
Rescisão do contrato de arrendamento se a falta de aluguel impossibilitar totalmente a fruição. Se um defeito que o locador não tem que remediar, por exemplo porque a reparação é impossível ou requer despesas que não podem ser razoavelmente esperadas dele nas circunstâncias dadas, mas isso torna o gozo que o locatário poderia esperar completamente impossível, tanto o locatário quanto o locador dissolve o arrendamento. Em ambos os casos, isso pode ser feito por meio de declaração extrajudicial. Freqüentemente, porém, nem todas as partes concordam com a dissolução, de modo que os procedimentos legais ainda precisam ser seguidos.
Compensação. Esta reclamação só é devida ao inquilino se a deficiência, como a presença de um defeito, também puder ser atribuída ao senhorio. É o caso, por exemplo, se o defeito surgiu após a celebração do arrendamento e pode ser imputado ao arrendador porque, por exemplo, este não realizou a manutenção suficiente do imóvel arrendado. Mas também, se determinado defeito já existia no momento da celebração do arrendamento e o locador o conhecia na altura, deveria ter sabido ou informado o arrendatário que o imóvel alugado não apresentava o defeito.

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