Na Holanda, um contrato preliminar de compra e venda não é nada preliminar. O nome holandês para o contrato, voorlopige koopovereenkomst, é um equívoco histórico: uma vez que comprador e vendedor assinam, existe um contrato vinculativo e nenhuma das partes pode simplesmente desistir. Um consumidor que compra uma casa tem três dias para rescindir o contrato sem apresentar justificativas; após esse período, as únicas formas de rescisão são uma condição acordada, como uma cláusula de financiamento, o consentimento da outra parte ou um fundamento legal para a rescisão.

O que realmente é um voorlopige koopovereenkomst

O acordo é chamado provisório porque precede a escritura pública de transferência. Esse é o único sentido em que ele é provisório. De acordo com a lei holandesa, a propriedade de bens imóveis só é transferida por meio de uma escritura lavrada por um tabelião (notaris) e registrada no Registro (Kadaster), portanto, entre a assinatura e a conclusão da transação, há um período, geralmente de um a três meses, no qual as partes estão vinculadas entre si, mas a propriedade ainda não foi transferida. O contrato de compra e venda rege esse período.

Ambas as obrigações nele contidas são reais. O vendedor deve entregar o imóvel nas condições acordadas e livre de quaisquer ônus não divulgados; o comprador deve pagar o preço e comparecer ao cartório na data acordada. O não cumprimento dessas obrigações constitui quebra de contrato, e os modelos de contrato utilizados no mercado holandês preveem uma penalidade para tal. Quem assina o documento acreditando que ele apenas registra uma intenção está interpretando mal o que está fazendo.

O que o acordo deve conter

Um contrato de compra e venda existe quando as partes concordam com o objeto e o preço. Tudo o mais pode, em princípio, ser definido pela lei, mas um contrato de compra e venda holandês válido registra muito mais: os nomes e endereços completos das partes, uma descrição exata do imóvel com sua designação cadastral, o preço, a data da transferência, quais bens móveis estão incluídos e o estado em que o imóvel é entregue.

Além disso, existem as cláusulas que definem quem assume qual risco. Quais condições devem ser cumpridas e em que prazo. Se o comprador paga um sinal ou fornece uma garantia bancária. O que o vendedor declarou sobre o imóvel e o que o comprador aceita como defeito conhecido. Se o vendedor divulgou informações como contaminação do solo, tanque de combustível subterrâneo, amianto, tombamento ou uma disputa ativa com um vizinho. A maioria das disputas após a conclusão da compra acaba sendo sobre uma cláusula que nunca foi escrita.

Forma escrita e período de reflexão de três dias

O artigo 7:2 do Código Civil Holandês (Burgerlijk Wetboek) aplica-se quando uma habitação é comprada por uma pessoa singular que não atua no âmbito de uma profissão ou negócio. Decorrem duas regras. A compra deve ser formalizada por escrito, pelo que um acordo verbal sobre o preço não vincula o comprador particular de uma casa. E o comprador tem um período de reflexão (bedenktijd) de três dias, a contar do dia seguinte ao da receção de uma cópia do contrato assinado, durante o qual a compra pode ser rescindida sem necessidade de justificação e sem qualquer obrigação de pagamento.

Três detalhes são decisivos. O prazo deve incluir pelo menos dois dias que não sejam sábado, domingo ou feriado, portanto, uma entrega na sexta-feira não implica em perda do fim de semana para o comprador. O prazo começa a contar a partir do recebimento do documento assinado, razão pela qual o momento da entrega deve ser registrado. E o direito pertence exclusivamente ao comprador: um vendedor que se arrepende da compra não tem direito ao período de reflexão, assim como um comprador que seja uma empresa ou que esteja comprando no âmbito de uma atividade comercial. Essa proteção não pode ser renunciada em detrimento do comprador por contrato.

O período de reflexão é curto e absoluto. Utilize-o para verificar o contrato, não para negociar. Se as mesmas partes celebrarem uma nova compra do mesmo imóvel dentro de seis meses, o comprador não terá direito a um novo período de reflexão de três dias.

Condições: como funciona na prática um voorbehoud

Uma condição, ou voorbehoud, é a principal via de escape do comprador após o término do período de reflexão. A mais conhecida é a cláusula de financiamento (financieringsvoorbehoud), que dá ao comprador o direito de rescindir o contrato de compra caso não obtenha uma proposta de financiamento imobiliário. Ela não é automática. Só existe se estiver prevista no contrato, dura apenas até a data ali estipulada e, normalmente, só pode ser invocada mediante notificação por escrito, entregue em tempo hábil e acompanhada da documentação comprobatória das recusas.

Essa última exigência costuma pegar as pessoas desprevenidas. Um comprador que deixa o prazo expirar, ou que envia um e-mail sem justificativa, perde a condição e fica vinculado a uma compra que não pode financiar, que é exatamente a situação para a qual a cláusula penal foi criada. Se um consultor de crédito imobiliário precisar de mais tempo, solicite uma prorrogação ao vendedor por escrito e obtenha a prorrogação também por escrito. Outras condições também são comuns: uma vistoria estrutural satisfatória, a venda do imóvel do comprador, a concessão de uma licença ou uma aprovação da prefeitura em relação ao uso pretendido.

Depósito, garantia bancária e cláusula penal

Os contratos-modelo utilizados pelas associações de agentes imobiliários holandeses exigem que o comprador deposite um valor na conta do cliente do notário ou apresente uma garantia bancária no mesmo montante, geralmente dez por cento do preço de compra, dentro de um prazo determinado após o término do período de reflexão. Os mesmos modelos estipulam a penalidade por incumprimento contratual em dez por cento do preço, a pagar além da obrigação de cumprir o contrato ou como indemnização em caso de desistência do vendedor.

A multa não é devida automaticamente. Como regra, a parte inadimplente deve primeiro ser notificada por escrito para cumprir o contrato dentro de um prazo estipulado, e somente após o decurso desse prazo sem o cumprimento da obrigação é que a parte é considerada inadimplente. A parte lesada então escolhe: exigir o cumprimento da obrigação ou rescindir o contrato e pleitear o pagamento da multa. Um tribunal pode reduzir uma multa contratual, mas apenas quando a equidade manifestamente o exigir, o que é um critério rigoroso; presumir que um juiz simplesmente reduzirá o valor é uma estratégia equivocada.

Observação: registando a compra para proteger a sua posição.

Entre a assinatura do contrato e a transferência da propriedade, o comprador fica vulnerável. O vendedor pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa, conceder uma hipoteca sobre ele ou ser declarado falido, e um contrato de compra e venda, por si só, confere ao comprador apenas um direito pessoal. O artigo 7:3 do Código Civil permite o registro da compra de um imóvel em cartório. Esse registro, conhecido pelo nome alemão Vormerkung, torna o comprador imune a uma venda posterior, uma hipoteca posterior, uma penhora ou uma insolvência por parte do vendedor.

O registo é feito pelo notário e tem um custo baixo. O seu efeito caduca retroativamente se a propriedade não for transferida no prazo de seis meses, e um novo registo entre as mesmas partes fica então bloqueado por mais seis meses, funcionando, portanto, como uma proteção para um prazo normal de conclusão da compra, e não como uma reserva por tempo indeterminado. Durante o período de reflexão de três dias, o registo exige uma escritura pública. Para qualquer compra com um longo intervalo até à conclusão, ou em que a situação financeira do vendedor seja incerta, esta deve ser a opção padrão.

Interromper as negociações antes de qualquer assinatura ser feita.

Existe uma fase anterior ao acordo em que nada foi assinado, e a lei holandesa não a deixa totalmente livre. O ponto de partida é que cada parte pode interromper as negociações. Essa liberdade termina quando a outra parte poderia justificadamente contar com a celebração de um contrato, ou quando a interrupção seria inaceitável por outros motivos; nessas circunstâncias, a parte que desiste pode ser responsabilizada pelos custos e, excepcionalmente, pela perda do negócio. O Supremo Tribunal estabeleceu esse critério em seu acórdão de 12 de agosto de 2005 no caso CBB v JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337), e o aplica rigorosamente: a responsabilidade por negociações interrompidas é a exceção, não a regra.

Cartas de intenção em aquisições empresariais

Na venda de uma empresa ou de ações, o documento que precede o negócio é uma carta de intenções (intentieverklaring). Aqui, o título importa menos do que a redação. A maioria das cartas de intenções deixa os termos comerciais não vinculativos, enquanto algumas cláusulas se tornam totalmente vinculativas: confidencialidade, exclusividade por um período determinado, quem arca com os custos da due diligence, a lei aplicável e o foro competente. Se a intenção é que não haja negócio até que um contrato de compra e venda de ações seja assinado, isso deve ser dito em uma única frase inequívoca, pois uma carta que dê a entender que o negócio está concluído será tratada como tal.

Divulgação, investigação e as cláusulas que transferem o risco

A legislação holandesa divide a responsabilidade por defeitos entre o dever do vendedor de divulgar e o dever do comprador de investigar. O vendedor deve informar ao comprador sobre quaisquer defeitos que impeçam o uso normal do imóvel, mesmo que o comprador não os questione; um vendedor que omite informações sobre um telhado com vazamento ou um problema estrutural não pode posteriormente se eximir da responsabilidade alegando negligência do comprador. O comprador, por sua vez, deve realizar as diligências que um comprador razoavelmente cuidadoso faria, o que, no caso de um imóvel mais antigo, geralmente significa uma vistoria estrutural.

Quando as duas obrigações se encontram, a obrigação do vendedor geralmente prevalece: o silêncio sobre um defeito conhecido não é sanado pelo fato de o comprador não ter investigado o problema. É por isso que os contratos padrão contêm um conjunto de cláusulas destinadas a definir esses limites. Uma cláusula de idade (ouderdomsclausule) registra que o imóvel é antigo e que o comprador aceita um padrão de construção inferior. Uma cláusula de não ocupação (niet-zelfbewoningsclausule) é usada por herdeiros e investidores que nunca moraram no imóvel e, portanto, não podem opinar muito sobre ele. Uma cláusula na qual o comprador aceita um defeito específico elimina completamente a discussão sobre esse defeito.

Nenhuma dessas cláusulas é um documento padrão inofensivo. Cada uma delas restringe o que o comprador pode reivindicar posteriormente, e todas são negociáveis. Se um vendedor adicionar uma cláusula dessas no final do processo, considere isso um sinal para perguntar o que ele sabe e registre a resposta no contrato, em vez de enviá-la por e-mail.

O que verificar antes de assinar

Leia a descrição do imóvel que está comprando comparando-a com a certidão cadastral e as plantas, e não com o folheto de vendas. Verifique se todas as condições em que você se baseia estão documentadas, com data e procedimento para acioná-las. Compare a data de conclusão da compra com a data de vencimento do seu financiamento imobiliário e, se você também estiver vendendo o imóvel, com a data de conclusão da venda do seu próprio imóvel. Confira o que o vendedor declarou e o que você aceitou, pois uma cláusula que o obrigue a aceitar o imóvel no estado em que se encontra limita consideravelmente suas opções de reparação posteriormente.

Dois pontos merecem atenção separada. As reclamações sobre defeitos devem ser feitas dentro de um prazo razoável após a sua descoberta; a regra fixa de dois meses que se aplica às compras de bens móveis por consumidores não se aplica à compra de uma casa, mas o atraso ainda assim custa ao comprador o direito à reclamação. E o imposto de transmissão, a dedução dos juros do financiamento imobiliário e quaisquer consequências fiscais da estrutura que você escolher são assuntos para um consultor tributário, não para o seu advogado ou agente imobiliário.

Law & More Revisa e elabora contratos de compra e venda holandeses para compradores e vendedores, negocia condições e datas de conclusão e atua quando um negócio fracassa e uma multa é solicitada. advogados contratados Trabalhe em holandês e inglês e dê uma resposta clara sobre sua posição. Conte-nos sobre sua situaçãoInformaremos suas opções dentro de um dia útil.

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