Advogado imobiliário na Holanda: o que faz um vastogoedadvocaat

Na Holanda, um advogado imobiliário , ou vastgoedadvocaat, é um advogado que representa uma das partes em uma transação imobiliária: ele revisa e negocia o contrato de compra e venda, realiza a investigação jurídica do imóvel e conduz os procedimentos legais quando surge uma disputa. Essa função é diferente da do tabelião (notaris), que lavra a escritura de transferência e deve manter-se imparcial entre comprador e vendedor, e da do corretor de imóveis (makelaar), que encontra e negocia imóveis, mas não oferece assessoria jurídica. Somente o advogado tem um dever exclusivo para com você.

O que um advogado imobiliário faz que o tabelião e o corretor não fazem?

As transações imobiliárias holandesas envolvem três profissionais com atribuições genuinamente diferentes, e a confusão entre eles é o motivo mais comum pelo qual um comprador descobre um problema tarde demais. O tabelião é um funcionário público nomeado por decreto real. O tabelião redige e assina a escritura de transferência (akte van levering) e a escritura de hipoteca (hypotheekakte), registra-as no Registro de Imóveis (Kadaster), verifica a titularidade e quaisquer ônus registrados e administra o preço de compra por meio de uma conta de terceiros. O tabelião é obrigado a informar ambas as partes e não pode tomar partido, o que significa que o tabelião lhe dirá o que uma cláusula diz, mas não lhe dirá se você deve aceitá-la.

O agente imobiliário trabalha para quem o contratou. Um agente de venda tem deveres para com o vendedor, não para com você, e um agente de compra aconselha sobre preço, estado do imóvel e negociação, e não sobre riscos legais. Nenhum dos dois está autorizado a conduzir processos judiciais.

O advogado ocupa o espaço entre eles. No direito imobiliário holandês, isso significa examinar a matrícula do imóvel e os ônus registrados sobre ele, verificar a situação do planejamento urbano e das licenças, avaliar a conformidade do imóvel com o que foi prometido, redigir ou alterar as condições resolutivas, aconselhar sobre o que pode ser dispensado e com que risco e, se necessário, emitir uma notificação de inadimplência, solicitar uma medida cautelar ou apresentar uma ação judicial. O advogado é também o único dos três que está vinculado ao sigilo profissional e que pode litigar em seu nome.

Os três papéis comparados

Na prática, o ponto principal é que a atuação do tabelião não substitui a assessoria jurídica. Quando o processo chega ao tabelião, o contrato de compra e venda geralmente já foi assinado e as condições resolutivas expiraram. Portanto, o momento em que um advogado agrega mais valor é antes da assinatura do contrato, e não depois. Nosso guia sobre o papel do tabelião holandês na compra de um imóvel explica o que o tabelião verifica e o que não verifica.

Quando você precisa de um advogado imobiliário

Nem toda compra de apartamento exige um advogado. Uma compra residencial padrão, por meio de um contrato modelo, com as condições usuais e sem nenhuma peculiaridade em relação à titularidade do imóvel, normalmente é conduzida de forma adequada por um corretor e um tabelião. As situações descritas a seguir são diferentes, pois em cada uma delas o risco é jurídico, e não comercial, e o custo de um erro pode ser medido em dezenas de milhares de euros ou em anos de uso do imóvel.

O caso mais claro é o de imóveis comerciais. A compra de um escritório, uma loja, um armazém ou um edifício de uso misto envolve leis de arrendamento, leis de planejamento urbano, responsabilidade ambiental e de solo, IVA e imposto de transmissão, e, frequentemente, um inquilino existente cujos direitos vinculam você como novo proprietário. Um contrato padrão para imóveis residenciais simplesmente não se aplica a essa situação.

Projetos de desenvolvimento e renovação constituem o segundo caso. Quando o valor da compra depende da permissão para construir, ampliar ou alterar o uso do imóvel, a situação do planejamento urbano precisa ser verificada antes que o contrato seja vinculativo, e o contrato precisa conter uma cláusula específica relacionada à licença. Nosso guia sobre a licença ambiental, conforme a Lei de Meio Ambiente e Planejamento, explica o que precisa ser solicitado e quanto tempo leva o processo.

Os demais casos seguem a mesma lógica. Imóveis adquiridos em espólio, onde vários herdeiros devem cooperar e o espólio ainda pode estar em processo de liquidação. Imóveis arrendados a longo prazo (erfpacht), onde o aluguel do terreno, as datas de revisão e as condições gerais do município determinam o valor real do imóvel. Prédios divididos em unidades autônomas, onde a escritura de divisão e a associação de proprietários acarretam obrigações que se transferem para o proprietário. Compras realizadas por compradores residentes no exterior, onde a identificação, o financiamento e a interação entre as leis holandesas e estrangeiras demandam tempo. E qualquer transação em que o vendedor nunca tenha residido no imóvel e, portanto, o venda com uma cláusula de exclusão de responsabilidade por defeitos.

Se você está comprando como pessoa física e quer saber quais são suas proteções, nossos guias sobre compra de imóveis na Holanda para expatriados e sobre compra de imóveis em conjunto abordam as situações mais comuns.

Contrato de compra e venda: forma escrita, período de reflexão e condições.

O contrato de compra e venda (koopovereenkomst) fixa o preço, a data da transferência, o que está incluído, quem arca com quais custos e o que acontece se uma das partes não cumprir com o contrato. Duas normas do direito holandês regem a formalização do contrato quando uma casa é vendida a um comprador particular, e ambas são frequentemente mal interpretadas.

A primeira exigência é a formalização por escrito. A venda de um imóvel residencial para um comprador que seja pessoa física e não esteja atuando no exercício de uma profissão ou negócio deve ser registrada por escrito. Até que o contrato escrito seja assinado por ambas as partes, não há validade contratual, por mais sólido que o acordo verbal ou a troca de e-mails pareça. Isso vale para os dois lados: um vendedor ainda pode aceitar uma oferta maior após um aperto de mãos, e um comprador ainda pode desistir da compra. A regra não se aplica a imóveis comerciais ou a compradores que atuam no exercício de uma atividade comercial, casos em que um acordo verbal pode ser vinculativo.

O segundo é o período legal de reflexão. Um comprador particular de um imóvel tem um período de reflexão de três dias, a contar do dia seguinte ao da entrega de uma cópia do contrato assinado, durante o qual o comprador pode rescindir o contrato sem apresentar justificativas e sem dever nada. Pelo menos dois desses dias não podem ser sábado, domingo ou feriado nacional, o que, na prática, muitas vezes faz com que o período seja superior a três dias corridos. Este direito pertence exclusivamente ao comprador; o vendedor não tem um equivalente. A rescisão do contrato deve ser comunicada dentro do prazo, e a forma como é feita é importante. O nosso guia sobre como desistir da compra de um imóvel na Holanda descreve os caminhos que restam após o término do período de reflexão.

Condições resolutivas são a verdadeira proteção do comprador.

Após o término do período de reflexão, a única forma de rescindir o contrato sem custos é por meio de uma condição resolutiva (ontbindende voorwaarde) devidamente acordada e invocada. Essas condições não são implícitas por lei: se não constarem do contrato, não existem. As mais comuns são a condição de financiamento, que concede ao comprador um prazo definido, geralmente de quatro a seis semanas, para obter uma proposta de financiamento imobiliário; uma condição vinculada à Garantia Nacional de Hipotecas, quando o comprador depende dela; uma condição de vistoria estrutural, que permite ao comprador desistir da compra caso a inspeção do imóvel revele custos de reparo acima de um limite previamente acordado; e, para imóveis que não sejam de uso comum, uma condição vinculada à obtenção de licença, à mudança de uso ou a um resultado satisfatório da investigação jurídica.

É ao invocar uma condição que os compradores mais frequentemente perdem sua proteção. Os contratos-modelo exigem que o comprador notifique o vendedor dentro do prazo acordado e, no caso de uma condição de financiamento, que fundamente a recusa com provas escritas, geralmente rejeições de mais de uma instituição financeira. Uma notificação tardia, ou uma notificação sem documentação, mantém o contrato em vigor. Leia a cláusula, anote a data e comece a reunir as provas ao mesmo tempo que solicita o financiamento imobiliário, e não depois da recusa.

Depósito, garantia bancária e multa por inadimplência

Os contratos de compra e venda padrão utilizados na Holanda exigem que o comprador deposite um valor na conta de terceiros do cartório ou forneça uma garantia bancária, geralmente no valor de dez por cento do preço de compra, dentro do prazo estipulado no contrato. O não cumprimento desse prazo constitui, por si só, uma quebra de contrato.

Os mesmos contratos-modelo preveem que a parte que não cumprir com suas obrigações após ser notificada da inadimplência deverá pagar à outra parte uma multa imediatamente exigível de dez por cento do preço de compra, sem prejuízo do direito de exigir o cumprimento da obrigação ou indenização por danos maiores. Esse valor é contratual, e não legal, o que tem duas consequências. Pode ser negociado antes da assinatura, e um tribunal tem o poder, de acordo com o Código Civil, de reduzir uma multa contratual quando sua aplicação integral produzir um resultado manifestamente desproporcional, embora utilize esse poder com parcimônia. Nenhum desses pontos beneficia o comprador que assinou sem ler a cláusula.

Due diligence jurídica: o que a investigação realmente abrange.

Uma vistoria predial analisa a estrutura. A due diligence jurídica examina tudo o que está sobre a estrutura e tudo o que está registrado em seu nome, sendo esta a parte do processo mais frequentemente negligenciada em um mercado aquecido. O ponto de partida é o Registro de Imóveis, que mostra a titularidade, os limites da propriedade, as hipotecas e penhoras, e os ônus registrados sobre o imóvel.

Os ônus reais podem assumir diversas formas e vinculam os proprietários subsequentes. Uma servidão (erfdienstbaarheid) confere a uma propriedade vizinha um direito sobre a sua, como um direito de passagem, um direito de drenagem ou uma restrição à construção. Uma obrigação qualitativa (kwalitatieve verplichting) obriga cada proprietário subsequente a tolerar ou abster-se de algo. Uma cláusula perpétua (kettingbeding) obriga o proprietário a impor a mesma obrigação ao próximo comprador, sendo aplicada mediante multa. Um direito de superfície (opstalrecht) confere a terceiros a propriedade de obras ou cabos em seu terreno, o que é comum em casos de instalações de serviços públicos ou de energia solar. E um arrendamento de longo prazo (erfpacht) significa que você compra o direito de uso do terreno em vez da propriedade plena, com uma renda fundiária e condições de revisão periódica que podem alterar completamente a economia do imóvel; nosso guia sobre erfpacht e arrendamento de longo prazo na Holanda explica como funciona a revisão.

Planejamento, licenças e uso

Desde a entrada em vigor da Lei de Meio Ambiente e Planejamento (Omgevingswet) em 1º de janeiro de 2024, os planos de zoneamento municipais foram incorporados a um único plano ambiental (omgevingsplan) para cada município, e a maioria das licenças é solicitada por meio de uma única licença ambiental. As questões práticas não mudaram: o uso atual é permitido? Todas as ampliações, sótãos, conversões ou mudanças de uso foram realizadas com a licença necessária? E o que você pretende fazer com a propriedade está de acordo com o plano? Uma ampliação sem licença não é apenas um problema burocrático; o município pode exigir sua remoção, e as obrigações de fiscalização significam que, muitas vezes, ele tem pouca discricionariedade para deixá-la como está.

Juntamente com a planta, verifique se o edifício é um monumento tombado, se está situado em uma área urbana protegida, se existe um direito de preferência municipal registrado de acordo com a Lei de Direitos Preferenciais dos Municípios e se há histórico de contaminação do solo ou presença de amianto. Para um imóvel comercial, as licenças ambientais, as obrigações de etiqueta energética para edifícios de escritórios e qualquer licença vinculada ao uso comercial precisam ser verificadas separadamente.

Defeitos ocultos: conformidade, divulgação e as cláusulas que transferem o risco

Segundo o Código Civil holandês, o imóvel entregue deve estar em conformidade com o contrato, e o comprador pode esperar que o imóvel possua as qualidades necessárias para o uso normal e para qualquer uso especial expressamente acordado. Esse é o padrão de conformidade, e é a base de quase todas as disputas que surgem após a conclusão da transação.

Existem dois deveres em cada extremo da questão. O vendedor tem o dever de divulgar os defeitos de que tem conhecimento e que sejam relevantes para a decisão do comprador. O comprador tem o dever de investigar o que um comprador razoavelmente cuidadoso investigaria. Quando ambos os deveres são violados, a omissão do vendedor em comunicar os defeitos geralmente pesa mais do que a omissão do comprador em verificar os defeitos, mas o comprador que ignorou um sinal de alerta óbvio não estará totalmente protegido.

Os contratos de compra e venda geralmente realocam esse risco. Uma cláusula de idade (ouderdomsclausule) registra que o comprador aceita que um imóvel mais antigo não atenderá aos padrões de construção atuais. Uma cláusula de não ocupação (niet-zelfbewoningsclausule) é usada quando o vendedor nunca morou no imóvel, por exemplo, em um espólio ou como investidor, e limita a responsabilidade por defeitos que o vendedor não poderia conhecer. Nenhuma das cláusulas protege um vendedor que tinha conhecimento do defeito e permaneceu em silêncio. Ambas são negociáveis, e sua redação exata determina quem arcará com os custos do telhado.

O momento da entrega é crucial após a conclusão da compra. O comprador deve notificar o vendedor sobre qualquer não conformidade dentro de um prazo razoável após descobri-la, ou após o momento em que ela deveria razoavelmente ter sido descoberta. Uma reclamação feita muito tarde, por si só, falha independentemente de seus méritos. Na prática, isso significa escrever para o vendedor assim que o defeito aparecer, antes que a investigação esteja concluída, e guardar as evidências. Para imóveis novos, a situação é diferente, com seu próprio regime de entrega e garantia; consulte nosso guia sobre defeitos em imóveis recém-construídos.

Direito imobiliário comercial, inquilinos e contratos de locação

Caso o imóvel que você esteja comprando esteja alugado, a venda não afeta o contrato de locação: segundo a legislação holandesa, a compra não rescinde o contrato, portanto o comprador assume a posição do proprietário e leva o inquilino junto com o imóvel. Isso faz com que o contrato de locação passe a fazer parte do ativo, e sua análise se torna parte da due diligence.

A legislação holandesa sobre arrendamento divide os espaços comerciais em dois regimes com consequências bastante distintas. Os espaços de comércio a retalho e hotelaria, que englobam, em geral, lojas, restaurantes, cafés, estabelecimentos de comida para levar, hotéis e negócios artesanais com balcão aberto ao público, enquadram-se no regime protegido: os contratos de arrendamento têm a duração de cinco anos, acrescidos de mais cinco, os motivos para a rescisão são limitados e, em grande parte, previstos em lei, e o inquilino goza de uma forte proteção de continuidade. Os escritórios, armazéns, consultórios e outros espaços comerciais enquadram-se no regime mais flexível, em que as partes têm muito mais liberdade, mas o inquilino continua a gozar de proteção contra o despejo, o que lhe permite solicitar ao tribunal a prorrogação do prazo de desocupação após a rescisão.

O regime aplicável é determinado pelo uso efetivamente acordado, e não pela denominação atribuída pelas partes ao contrato. Uma escolha incorreta pode alterar o valor de um imóvel. Os documentos padrão no mercado são os contratos de arrendamento modelo ROZ, que são favoráveis ​​aos proprietários e podem ser amplamente alterados em negociação. Nosso guia sobre o contrato de arrendamento comercial modelo ROZ aborda as cláusulas que merecem discussão, e nossa comparação entre a legislação imobiliária holandesa e a legislação sobre arrendamento comercial explica a interação entre as duas. No caso de inquilinos residenciais, as reformas que entraram em vigor em 1º de julho de 2024, restringindo os contratos de arrendamento residencial por prazo determinado e regulamentando os aluguéis de mercado intermediário, alteraram as ações do proprietário . O documento "Direitos dos Inquilinos na Holanda" descreve a situação atual.

Direitos do apartamento e associação de proprietários

Comprar um apartamento na Holanda significa comprar um direito de propriedade: uma fração do edifício com o direito exclusivo de uso de uma unidade. O que você pode fazer com a unidade, o que é comum e o que é privado, e como os custos são divididos, tudo isso é definido pela escritura de divisão (splitsingsakte) e pelas regras que a acompanham, e não pelas informações da imobiliária. A filiação à associação de proprietários (Vereniging van Eigenaars, VvE) é automática e não pode ser dispensada.

Antes de comprar, três documentos definem a maior parte do risco: a escritura de divisão, as atas das assembleias gerais dos últimos anos e as finanças da associação, em particular o fundo de reserva e o plano de manutenção a longo prazo. Uma associação com um fundo de reserva insuficiente e uma fachada que necessita de obras cobrará o défice aos seus membros, e o novo proprietário terá de pagar. A lei holandesa exige que uma associação de proprietários mantenha um fundo de reserva para grandes obras de manutenção e que baseie as contribuições num plano de manutenção a longo prazo ou que reserve uma percentagem mínima do valor de reconstrução estipulada por lei; uma associação que não cumpra nenhuma dessas exigências é um sinal de alerta.

Após a compra, é comum haver disputas sobre manutenção, alterações na unidade, taxas de serviço ou a condução de assembleias. Um condômino que considere uma decisão da assembleia geral contrária à escritura, às regras ou aos requisitos de razoabilidade e equidade pode solicitar a anulação da mesma ao tribunal distrital, mas o pedido deve ser feito dentro de um mês a partir da data em que o condômino tomou conhecimento ou poderia ter tomado conhecimento da decisão, um prazo bastante curto. Nosso guia sobre a VvE e os direitos dos apartamentos na Holanda descreve o procedimento.

Custos, imposto de transferência e a outra parte do preço de compra.

O preço de compra não é o custo da transação. A ele somam-se as taxas notariais para a escritura de transferência e, quando houver hipoteca, a escritura de hipoteca, as taxas do Registro de Imóveis, os honorários de qualquer agente imobiliário, os custos de avaliação e vistoria do imóvel, e o imposto sobre a transmissão de bens imóveis (Overdrachtsbelasting), que incide sobre a aquisição de imóveis situados na Holanda.

O imposto de transmissão de bens imóveis tem taxas diferentes dependendo se o comprador irá ocupar o imóvel como residência principal ou se o está adquirindo como investimento ou segunda habitação. Há uma isenção para compradores jovens que adquirem seu primeiro imóvel e que irão residir nele, sujeita a um limite de idade e a um valor máximo do imóvel. As taxas, o valor máximo e as condições são definidos por lei e ajustados anualmente pelo Plano Tributário, portanto, o valor aplicável é o vigente na data da escritura pública de transferência, e não na data do contrato de compra e venda. Consulte as taxas atuais junto à Receita Federal ou ao seu consultor tributário antes de se comprometer e esteja ciente de que a aquisição de imóveis novos geralmente está sujeita ao IVA (Imposto sobre Valor Agregado) em vez do imposto de transmissão de bens imóveis, com isenção deste último para evitar a dupla tributação. Nossa visão geral sobre o imposto de transmissão de bens imóveis e os custos do comprador detalha a distribuição de cada custo.

Law & More Não oferecemos consultoria em estruturação tributária. Quando uma transação depende do resultado tributário, por exemplo, a escolha entre a venda de ativos e a venda de ações para uma empresa imobiliária, a interação entre o IVA e o imposto de transferência em imóveis novos, ou a situação de um investidor estrangeiro, trabalhamos em conjunto com seu consultor tributário e nos limitamos à estrutura jurídica e ao contrato.

Quando as coisas dão errado: como fazer cumprir o contrato

A maioria das disputas imobiliárias segue um de alguns poucos padrões, e a resposta a cada uma delas é uma questão tanto de procedimento quanto de mérito. Quando a outra parte está em atraso, o primeiro passo usual é uma notificação por escrito de inadimplência, concedendo um prazo razoável para o cumprimento do contrato, pois sem ela a parte não está em mora e, geralmente, nem indenização por perdas e danos nem rescisão do contrato são cabíveis. Quando o vendedor se recusa a transferir a propriedade ou a vendeu para outra pessoa, medidas cautelares podem ser utilizadas para compelir a cooperação na transferência e, se necessário, para registrar uma penhora provisória do imóvel, impedindo sua revenda. Quando um defeito surge após a conclusão da compra, a sequência é: notificação, investigação, quantificação e, por fim, ajuizamento da ação, nessa ordem.

Os prazos são os principais responsáveis ​​pelos problemas. O período de reflexão é de dias, as condições para resolução são de semanas, o prazo para apresentar queixa em caso de não conformidade é razoável a partir da sua descoberta, e a anulação de uma decisão da associação de proprietários é de um mês. Quase todos os casos que não podem ser ganhos foram perdidos por causa de um desses prazos, e não pelo mérito. A coisa mais útil que um comprador ou vendedor pode fazer ao descobrir um problema é escrever imediatamente para a outra parte, em termos que preservem seus direitos, e depois buscar aconselhamento jurídico.

Como escolher e contratar um advogado imobiliário

Antes de contratar um advogado, pergunte três coisas. Primeiro, se ele atua especificamente em direito imobiliário e não em direito comercial geral, pois essa área é técnica e os modelos de documentos e as práticas de mercado são importantes. Segundo, se ele domina o idioma e o prazo exigidos pela sua transação, já que uma condição resolutiva não espera. E, por fim, como os honorários são estruturados: por hora ou fixos? O que está incluído e qual o valor estimado para o seu caso? Tudo isso deve ser definido por escrito antes do início dos trabalhos.

Leve tudo o que tiver para a primeira reunião: os detalhes do imóvel, a minuta do contrato de compra e venda, a certidão do Registro de Imóveis, a escritura de divisão do imóvel e os documentos da associação de moradores, se for um apartamento, o contrato de locação, se o imóvel estiver alugado, e toda a correspondência com o vendedor ou a imobiliária. Uma revisão feita antes da assinatura custa muito menos do que uma disputa posterior, e é a única etapa em que os termos ainda podem ser alterados.

Law & More Assessoramos compradores, vendedores, proprietários, inquilinos, associações de proprietários, investidores e incorporadores em assuntos imobiliários holandeses: revisão e negociação de contratos de compra e venda, due diligence jurídica, reclamações por defeitos e não conformidades, contratos de arrendamento de longa duração e direitos de apartamentos, contratos de arrendamento comercial, planejamento e licenças, e litígios perante os tribunais cíveis. Se você está prestes a assinar um contrato ou se deparou com um problema após a conclusão da compra, nossos advogados imobiliários revisarão os documentos e apresentarão as opções disponíveis. Entre em contato conosco para discutir sua situação ou leia nosso [texto ilegível]. Guias de direito imobiliário holandês para os tópicos relacionados.

Perguntas frequentes sobre a legislação imobiliária holandesa