Uma análise completa de due diligence imobiliária abrange: pesquisa no Registro de Imóveis (propriedade, hipotecas, penhoras), verificação do plano de zoneamento, condição estrutural e histórico de licenças, certificados de contaminação do solo, documentos VvE (para apartamentos), contratos de aluguel e taxas de serviço, e laudos ambientais e de amianto. Para imóveis comerciais, a renda de aluguel, os riscos de vacância e o valor de mercado também são relevantes. Law & More Coordena todo o processo de due diligence.

Quando um consumidor compra uma casa, a lei garante um período de reflexão de três dias após o recebimento do contrato de compra e venda assinado. Durante esse período, o comprador pode desistir da compra sem apresentar qualquer justificativa e sem incorrer em multa. O período de reflexão deve incluir, no mínimo, dois dias úteis. Após o término desse período, o contrato torna-se vinculativo, sujeito a quaisquer condições precedentes acordadas.

Os inquilinos de imóveis residenciais gozam de ampla proteção contra a rescisão do contrato. O proprietário só pode rescindir o contrato por motivos legais, como o uso pessoal urgente do imóvel, e deve observar o prazo de aviso prévio correto. Se o inquilino não concordar com a rescisão, o contrato permanece em vigor até que o tribunal se pronuncie sobre o assunto. A situação difere para imóveis comerciais, dependendo do tipo.

Um edifício é dividido em unidades autônomas por meio de uma escritura pública de divisão, registrada no Registro de Imóveis. A escritura descreve as partes privativas e as partes comuns e contém as normas de divisão. Com a divisão, surge automaticamente, por força de lei, uma Associação de Moradores (VvE), da qual cada proprietário de apartamento é membro.

Se o imóvel entregue não apresentar as qualidades que o comprador tinha o direito de esperar, há uma não conformidade. O comprador deve comunicar o defeito ao vendedor dentro de um prazo razoável. Dependendo das circunstâncias, o comprador pode exigir o reparo, a redução do preço, uma indenização ou a rescisão do contrato. A responsabilidade do vendedor depende, em parte, das cláusulas contratuais e da obrigação do comprador de investigar o problema.

O contrato de compra e venda formaliza os termos do acordo entre comprador e vendedor e torna-se vinculativo após a assinatura de ambas as partes (respeitando o período de reflexão e quaisquer condições precedentes). A propriedade, contudo, só é transferida por meio da escritura pública de transferência, lavrada pelo tabelião e registrada no Registro de Imóveis. Geralmente, o intervalo entre a compra e a transferência varia de algumas semanas a alguns meses.

Esta é uma cláusula no contrato de compra que permite ao comprador rescindir o contrato sem custos caso não consiga obter o financiamento imobiliário dentro do prazo acordado. O comprador deve invocar a cláusula dentro do prazo e por escrito, geralmente apresentando uma ou mais recusas de financiamento por parte de uma instituição financeira. Se o prazo expirar, a proteção da cláusula caduca e pode ser aplicada uma multa, normalmente de 10%.

Além do preço de compra, o comprador geralmente paga o imposto de transmissão (ou IVA para imóveis novos), os honorários do tabelião para a escritura de compra e venda e a escritura de hipoteca, e o custo do registro no Cartório de Registro de Imóveis. A comissão do corretor de imóveis geralmente é paga pela parte que contrata o corretor. A divisão exata é definida no contrato de compra e venda.

Os inquilinos de imóveis residenciais gozam de ampla proteção legal, incluindo proteção contra rescisão de contrato e contra aumentos de aluguel. Para imóveis comerciais, a lei distingue entre “espaços comerciais de varejo” (como lojas e estabelecimentos de hotelaria, com suas próprias regras de prazo e rescisão) e “outros espaços comerciais” (como escritórios, com proteção consideravelmente menor). O regime aplicável determina fortemente a posição de cada parte.

Não. Para imóveis residenciais regulamentados, aplicam-se limites máximos legais para o aumento anual do aluguel, definidos pelo governo. No setor privado, as partes têm mais liberdade, mas cláusulas contratuais de indexação e, nos últimos anos, tetos legais costumam ser aplicados. Em certas circunstâncias, um inquilino pode solicitar a revisão de um aumento proposto pelo Tribunal de Aluguel ou pelo tribunal judicial.

Uma servidão é um ônus sobre um imóvel (o imóvel serviente) em benefício de outro imóvel (o imóvel dominante), por exemplo, um direito de passagem. Uma servidão surge por constituição através de escritura pública e registro no Registro de Imóveis, ou por usucapião. Seu conteúdo e alcance decorrem principalmente da escritura de constituição.

As decisões de uma Associação de Moradores podem, em certas circunstâncias, ser anuladas ou consideradas nulas, por exemplo, quando entrarem em conflito com a escritura de divisão, os regulamentos ou os padrões de razoabilidade e equidade. Um proprietário pode solicitar ao tribunal subdistrital a anulação de uma decisão dentro de um curto prazo legal. Processos também podem ser iniciados em relação à manutenção adiada ou à gestão do fundo de reserva.

Um contrato de arrendamento de terreno confere o direito de usar e desfrutar da terra de outra pessoa em troca de uma renda fundiária (canon). Um direito de construção, por outro lado, confere o direito de possuir edifícios, obras ou plantações na, sobre ou acima da terra de outra pessoa, separadamente da propriedade da própria terra. Ambos são direitos reais independentes, criados por escritura pública, que podem ser transferidos ou onerados.

O proprietário não pode despejar um inquilino por iniciativa própria; é necessária uma decisão judicial. O processo geralmente começa com uma intimação judicial solicitando a rescisão do contrato de locação e o despejo, por exemplo, devido a atrasos no pagamento do aluguel. Se o tribunal deferir o pedido, o despejo pode ser realizado com o auxílio de um oficial de justiça. Em casos urgentes, medidas cautelares podem ser possíveis.

No setor imobiliário comercial, os riscos são altos e os aspectos legais, tributários e estruturais são complexos. Uma investigação minuciosa mapeia riscos como contratos de aluguel existentes, servidões, restrições de direito público, contaminação do solo e limitações do plano de zoneamento. Ao identificar esses riscos antes da assinatura do contrato, o comprador pode ajustar o preço, os termos ou as garantias, ou decidir desistir da transação.

Uma associação de moradores (VvE) deve, entre outras coisas, reunir-se anualmente, manter um fundo de reserva para grandes manutenções e assegurar o edifício. Desde 2018, aplica-se uma contribuição mínima obrigatória para o fundo de reserva. Se comprar um apartamento, informe-se sempre sobre a saúde financeira e as atas da associação de moradores.

Se um vendedor ocultar um defeito de que tem conhecimento e que impede o uso normal do imóvel, poderá ser responsabilizado, mesmo que a cláusula de "comprado no estado em que se encontra" esteja em vigor. O comprador poderá exigir o reparo, indenização ou, em casos graves, a rescisão do contrato de compra. A comunicação do defeito em tempo hábil é essencial.

A sublocação geralmente só é permitida com o consentimento do proprietário, e o contrato de locação muitas vezes a proíbe expressamente. A sublocação ilegal pode levar à rescisão do contrato de locação e à obrigação de repassar qualquer lucro obtido. Os municípios também costumam impor suas próprias regras sobre aluguéis de curta duração.

Com um contrato de arrendamento de terreno, você pode usar a terra de outra pessoa em troca do pagamento de uma taxa periódica (canon), enquanto um direito de construção torna você proprietário de um edifício ou estrutura em ou dentro da terra de outra pessoa. Ambos são direitos de propriedade estabelecidos perante um notário e registrados no Registro de Imóveis.

O comprador particular de um imóvel tem um prazo legal de reflexão de três dias após o recebimento do contrato de compra e venda assinado, podendo então desistir da compra sem necessidade de justificativa. Além disso, uma condição precedente, por exemplo, para o financiamento, oferece uma alternativa dentro do prazo acordado.