Advogado Imóveis
na Holanda

A compra da sua casa está prestes a falhar, descobriu um defeito grave após a transferência de propriedade ou o seu empreiteiro está a realizar um trabalho de má qualidade? Um advogado imobiliário nos Países Baixos pode ajudá-lo antes da assinatura do contrato e quando surge uma disputa. Nesta página, encontrará informações sobre as leis holandesas aplicáveis ​​à compra, arrendamento, construção e propriedade de imóveis, os prazos legais e como podemos ajudá-lo.

Avaliação dos clientes Law & More 9.6 de 10 em Klantenvertellen, a plataforma holandesa de avaliações (81 avaliações, em outubro de 2026).

Quando você precisa de um advogado imobiliário na Holanda?

Você precisa de um advogado imobiliário quando um contrato de compra e venda de imóvel precisa ser revisado antes da assinatura, ou quando surge uma disputa sobre a propriedade. Em uma compra residencial padrão, a presença de um advogado não é legalmente obrigatória, mas a consulta prévia geralmente evita erros dispendiosos.

Os clientes nos procuram em situações como estas:

• o comprador ou o vendedor deseja rescindir o contrato de compra e venda, ou é solicitada uma multa de 10% do preço;
• Após a transferência, você descobre defeitos que o vendedor deveria ter relatado, como umidade, problemas na fundação ou amianto;
• Seu empreiteiro termina o trabalho com atraso, entrega um serviço de má qualidade ou cobra por serviços extras que você não solicitou;
• Você tem uma disputa com seu inquilino ou proprietário sobre aluguel, manutenção, rescisão ou despejo;
• a associação de proprietários toma uma decisão que você deseja anular;
• Você tem um conflito com seus vizinhos sobre uma divisa, uma servidão de passagem ou árvores;
• Você investe em imóveis na Holanda por meio de uma empresa e precisa de ajuda para elaborar e revisar os documentos da transação.

Alguns prazos no direito imobiliário são curtos, como um mês para contestar uma decisão da associação de proprietários. Após a transferência ou entrega do imóvel, sua posição de negociação costuma ser mais frágil, portanto, aja com antecedência.

Em que serviços relacionados podemos ajudá-lo(a)?

Para questões específicas dentro desta área do direito, estas páginas fornecem informações mais detalhadas.

• Advogado de direito imobiliário
• Advogado de construção

O que você deve observar ao comprar ou vender um imóvel?

A compra de uma casa por um comprador particular deve ser feita por escrito (Artigo 7:2 do Código Civil Holandês). De acordo com o Artigo 3:89 do Código Civil Holandês, a propriedade só se torna efetivada após o registro da escritura pública de transferência. O registro é feito no Registro de Imóveis (Kadaster).

Existe um período de reflexão?

O comprador particular de um imóvel tem um período de reflexão de três dias após o recebimento do contrato de compra e venda assinado. Após esse período, a compra torna-se vinculativa, salvo se alguma condição se aplicar, como uma condição de financiamento. Essa condição só é válida se for acionada dentro do prazo e da forma correta. Verifique atentamente as datas estipuladas no contrato.

Qual é o papel do notário?

A transferência de propriedade imobiliária sempre exige um tabelião (notário), que redige a escritura e a registra. O tabelião é imparcial e atua em nome de ambas as partes. Um advogado imobiliário, por outro lado, atua somente em seu nome e pode negociar os termos do contrato em seu nome.

E se uma das partes não cumprir o combinado?

Se uma das partes não cumprir o contrato, a outra pode notificar a outra sobre o incumprimento e exigir o cumprimento da obrigação, a rescisão do contrato ou uma indemnização por perdas e danos. Muitos contratos de compra e venda padrão contêm uma multa de 10% do preço de compra. O tribunal pode reduzir a multa se a sua aplicação integral for claramente inaceitável (Artigo 6:94 do Código Civil Holandês). Um advogado especializado em direito imobiliário nos Países Baixos analisa estas cláusulas. Saiba mais sobre o contrato preliminar de compra e venda e os seus riscos.

O que você pode fazer em relação aos defeitos ocultos?

Um imóvel deve possuir as qualidades que você poderia esperar com base no contrato de compra e venda (Artigo 7:17 do Código Civil Holandês). Caso contrário, há uma não conformidade e você pode responsabilizar o vendedor.

Suas chances dependem da obrigação do vendedor de divulgar informações e da obrigação do comprador de investigar. O vendedor deve relatar os defeitos de que tem conhecimento. O comprador deve investigar o que puder razoavelmente descobrir, por exemplo, por meio de uma vistoria predial. Uma cláusula de idade ou de amianto no contrato pode limitar seus direitos.

Você deve notificar o vendedor dentro de um prazo razoável após a descoberta do defeito (Artigo 7:23 do Código Civil Holandês). Para um consumidor que compra de um vendedor profissional, a notificação dentro de dois meses é, em qualquer caso, considerada dentro do prazo. Em princípio, a reclamação prescreve dois anos após essa notificação. Um advogado especializado em direito imobiliário na Holanda avaliará, com o auxílio de um perito em construção, se necessário, se o defeito era visível para você.

Quais regras se aplicam aos contratos de locação residenciais e comerciais?

A legislação holandesa sobre arrendamento, no Livro 7 do Código Civil, estabelece uma distinção clara entre imóveis residenciais e comerciais. Os inquilinos residenciais gozam de ampla proteção: o contrato de arrendamento só termina se o inquilino concordar ou se o tribunal distrital assim o decidir (artigos 7:272 e 7:274).

Desde 1 de julho de 2024, os contratos de arrendamento residencial são, em princípio, por prazo indeterminado, de acordo com a Lei sobre Contratos de Arrendamento a Prazo Determinado (Wet vaste huurcontracten). A partir da mesma data, a Lei do Arrendamento Acessível (Affordable Rent Act) estendeu a regulamentação dos aluguéis a grande parte do segmento de aluguéis de preço médio. Os proprietários também devem seguir a Lei da Boa Propriedade (Good Landlordship Act), em vigor desde 1 de julho de 2023, que limita o depósito caução a dois meses de aluguel básico.

Espaço comercial ou espaço para escritórios?

Para imóveis comerciais, existem dois regimes:

• Os estabelecimentos comerciais, de hotelaria e artesanais estão sujeitos ao Artigo 7:290 do Código Civil Holandês. O prazo de arrendamento é, em princípio, de cinco anos, renovável por mais cinco, e o senhorio só pode rescindir o contrato por motivos legais.
• Escritórios e outros imóveis comerciais estão sujeitos ao Artigo 7:230a do Código Civil Holandês. O inquilino tem apenas proteção limitada contra despejo após o término do contrato de locação.

A diferença acarreta grandes consequências financeiras tanto para o senhorio quanto para o inquilino. Um advogado imobiliário na Holanda verifica, em primeiro lugar, qual regime se aplica. Muitos contratos de arrendamento comercial utilizam o modelo ROZ, cujas disposições gerais divergem da lei em alguns pontos. Nossos advogados revisam os contratos de arrendamento antes da assinatura e lidam com disputas relativas a aluguel, defeitos e despejo. As normas legais de arrendamento estão disponíveis em wetten.overheid.nl (Livro 7, em holandês).

Quais são os seus direitos em matéria de construção e renovação?

Em um contrato de construção, o empreiteiro se compromete a construir e entregar uma obra (Artigo 7:750 do Código Civil Holandês). Desde 1º de janeiro de 2024, aplica-se a Lei de Garantia da Qualidade na Construção (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen). O empreiteiro agora também é responsável após a entrega por defeitos não detectados no momento da entrega, a menos que não possam ser atribuídos a ele.

Um empreiteiro que trabalha para um cliente particular deve fornecer um dossiê de conclusão (Artigo 7:757a). Um cliente particular pode depositar, no máximo, 5% do preço do contrato junto a um notário (Artigo 7:768). Esse depósito garante o reparo de defeitos encontrados na entrega. A reclamação por defeito de construção prescreve, no máximo, em vinte anos após a entrega (Artigo 7:761).

Trabalho extra é qualquer trabalho que não esteja incluído no pedido original. O contratado só pode, em princípio, cobrar um valor adicional se o tiver avisado com antecedência (Artigo 7:755). A exceção são os custos extras que você deveria ter previsto. Sempre registre as alterações e seus respectivos preços por escrito.

Os projetos empresariais costumam utilizar os termos padrão UAV 2012 ou UAV-GC 2005. Normalmente, essas cláusulas regem as disputas para arbitragem pelo Conselho de Arbitragem para a Indústria da Construção dos Países Baixos (Raad van Arbitrage voor de Bouw). Um advogado especializado em direito imobiliário nos Países Baixos avalia qual a via mais adequada, arbitragem ou litígio judicial.

O que significam para você as associações de proprietários, o arrendamento e a legislação sobre vizinhança?

Ao comprar um apartamento, você adquire o direito de uso do imóvel e torna-se automaticamente membro da associação de proprietários (Vereniging van Eigenaars, VvE). A escritura de divisão e seu regulamento determinam quais partes são privadas e como as despesas são divididas.

Uma associação de proprietários deve reservar anualmente uma quantia para grandes manutenções (Artigo 5:126 do Código Civil Holandês). A reserva deve seguir um plano de manutenção a longo prazo ou ser de, no mínimo, 0.5% do valor de reconstrução. Caso discorde de uma decisão da assembleia, você pode solicitar a anulação ao tribunal distrital no prazo de um mês (Artigo 5:130). Antes de comprar, consulte um advogado para analisar os documentos, atas e reservas da associação.

Quais direitos de terceiros podem limitar sua propriedade?

A propriedade pode ser limitada por direitos de terceiros, que são registrados em cartório e transferidos ao novo proprietário em caso de venda. As regras constam do Livro 5 do Código Civil holandês.

• O arrendamento (erfpacht) confere o direito de usar o terreno de outra pessoa, geralmente mediante o pagamento de uma renda anual (Artigo 5:85). Verifique o prazo e as datas de revisão, especialmente em Amsterdam, onde grande parte dos terrenos é arrendada. Um advogado imobiliário nos Países Baixos lê as condições do arrendamento antes da transferência.
• O direito de superfície (opstalrecht) confere o direito de possuir edifícios ou obras em, dentro ou acima do terreno de outra pessoa (Artigo 5:101), como painéis solares em outro telhado.
• Uma servidão (erfdienstbaarheid) é um ônus sobre um terreno em benefício de outro, como um direito de passagem (Artigo 5:70).

A legislação sobre vizinhança também consta do Livro 5. É proibido causar incômodo ilegal aos vizinhos, como ruído ou odor (Artigo 5:37). Em princípio, as árvores devem estar a pelo menos dois metros da divisa, e as sebes e arbustos a meio metro (Artigo 5:42).

O que investidores e empresas devem perguntar a um advogado imobiliário holandês?

Investidores e empresas estrangeiras frequentemente detêm propriedades holandesas por meio de uma sociedade limitada privada (BV). A estrutura do negócio, seja uma transação de ações ou de ativos, tem implicações no direito societário e tributário. O direito imobiliário e o direito societário convergem, então, em uma única transação, com a devida diligência em relação à titularidade, contratos de locação, licenças e passivos.

A área do direito societário abrange a estrutura da empresa, o contrato de compra e venda de ações e as garantias. O comprador geralmente paga o imposto de transmissão (Overdrachtsbelasting), que é recolhido pelo tabelião. As taxas variam para imóveis residenciais, imóveis comprados por investidores e imóveis não residenciais, e são alteradas regularmente. Jovens que compram seu primeiro imóvel podem ter direito a uma isenção, sujeita a um limite de valor. Trabalhamos em conjunto com seu consultor tributário nesses pontos.

O planejamento e as licenças são regidos pelo direito administrativo, e não pelo direito civil. Um advogado imobiliário na Holanda, que os incorporadores instruem, combina, portanto, o direito imobiliário com o direito administrativo. Desde 1º de janeiro de 2024, a Lei do Meio Ambiente e do Planejamento (Omgevingswet) regula o zoneamento e as licenças, e a legislação ambiental estabelece as condições para o solo, o ruído e a energia. Normalmente, é possível apresentar uma objeção contra uma decisão de licenciamento no prazo de seis semanas. Um município que vende um terreno deve, em princípio, dar a todas as partes interessadas oportunidades iguais. Isso decorre da decisão do Supremo Tribunal no caso Didam, de 26 de novembro de 2021.

Como é trabalhar com Law & More funciona?

Um advogado imobiliário na Holanda, em nosso escritório de advocacia, trabalha em quatro fases. Em cada fase, discutimos previamente o que faremos e, aproximadamente, quanto custará.

1. Consulta inicial. Em uma reunião introdutória gratuita, discutimos sua situação e os prazos envolvidos. Solicitamos os documentos essenciais, como o contrato de compra e venda, o contrato de locação ou a escritura de divisão de propriedade.
2. Assessoria. Avaliamos seus direitos e obrigações e explicamos seus riscos e oportunidades, em inglês ou holandês.
3. Negociação. Notificamos a inadimplência ou responsabilizamos a outra parte e conduzimos as negociações. Muitas disputas de propriedade terminam em um acordo extrajudicial (vaststellingsovereenkomst), um contrato vinculativo que resolve a disputa.
4. Processos. Caso não se chegue a um acordo, recorreremos ao tribunal subdistrital, ao tribunal distrital ou à arbitragem, incluindo procedimentos sumários e apelação.

Os processos relativos a arrendamentos são sempre julgados no tribunal de primeira instância. Outras ações judiciais relativas a imóveis são julgadas no tribunal de primeira instância até o limite de 25,000 euros, e acima desse valor, no tribunal distrital, onde a presença de um advogado é obrigatória. É possível recorrer da sentença para o tribunal de apelação no prazo de três meses.

Qual o custo de um advogado imobiliário na Holanda? Law & More?

Um advogado em Law & More Cobramos de 250 a 350 euros por hora, sem IVA; um sócio cobra de 300 a 400 euros, também sem IVA. Sempre discutimos o valor e o orçamento com antecedência.

A reunião introdutória é gratuita. Uma consulta única, sem assistência adicional, custa 300 euros, incluindo IVA. Law & More Não trabalhamos com assistência jurídica gratuita financiada pelo Estado. Nosso escritório de advocacia está localizado em Marconilaan 13 in Eindhoven, possui um local de visitação em Amsterdam e presta serviços a clientes em toda a Holanda.

Quem está cuidando do seu caso?

Seu caso está sendo tratado por Ruby van Kersbergen. Você pode ler mais sobre a experiência profissional dela em nossa página da equipe.

Quais artigos podem te ajudar mais?

• Direito imobiliário
• Direito imobiliário holandês: como evitar armadilhas comuns
• Lei de construção holandesa
• Explicação da lei holandesa sobre arrendamento
• Contratos de arrendamento comercial e o modelo de arrendamento ROZ
• Como as alterações no imposto sobre transferências afetam os investidores

Perguntas frequentes

Quando devo contratar um advogado imobiliário na Holanda?

Contrate um advogado especializado em direito imobiliário antes de assinar qualquer contrato ou assim que surgir uma disputa relacionada à compra, locação, construção ou propriedade. A assessoria jurídica antecipada evita que você perca prazos curtos, como o de um mês para contestar uma decisão da associação de moradores.

Posso desistir da compra de uma casa?

Como comprador particular, você tem três dias para refletir após receber o contrato assinado. Depois disso, só poderá desistir da compra mediante uma condição específica, como uma condição de financiamento, ou se o vendedor não cumprir o combinado. Desistir sem um motivo válido pode acarretar uma multa, geralmente de 10% do preço de compra.

O vendedor é responsável por defeitos encontrados após a transferência da propriedade?

Isso é possível se o imóvel não apresentar as qualidades esperadas e o vendedor tiver conhecimento do defeito sem o ter comunicado. Você também tinha a obrigação de investigar por conta própria. Informe o vendedor sobre o defeito por escrito assim que possível após descobri-lo.

Preciso de um advogado ou de um notário para comprar um imóvel?

A presença de um notário de direito civil é obrigatória para a transferência, pois somente um notário pode redigir e registrar a escritura. Não é necessário um advogado, mas um advogado especializado em direito imobiliário na Holanda, indicado pelo comprador, pode revisar o contrato e representá-lo individualmente em caso de litígio.

Meu empreiteiro pode cobrar por serviços extras sem meu consentimento?

Em princípio, não. O empreiteiro deve avisá-lo com antecedência de que uma alteração aumentará o preço, a menos que você já devesse ter percebido isso. Registre todas as alterações e seus respectivos preços por escrito antes do início da obra.

Será que Law & More Trabalhar com assistência jurídica?

Não, Law & More Não trabalhamos com assistência jurídica gratuita financiada pelo Estado. Cobramos uma taxa horária que combinamos previamente com você, e a reunião inicial é gratuita.

Tem dúvidas sobre a sua situação? Conte-nos como você se sente. Informaremos em até um dia útil quais são as suas opções. ContatoPara obter mais informações, ligue para +31 40 369 06 80 ou envie um e-mail. info@lawandmore.nl.

Esta página fornece informações gerais e não substitui o aconselhamento específico para a sua situação.