O que é considerado renovação segundo a lei holandesa?
A proposta razoável e quando você deve cooperar.
A renovação durante a vigência do contrato de arrendamento é regida pela proposta razoável do art. 7:220, § 2º, do Código Civil Alemão (BW). O senhorio apresenta o plano por escrito; se a proposta for razoável, você deve cooperar e, caso contrário, pode recusá-la. Não há prazo legal de aviso prévio para a própria proposta, o que surpreende muitos inquilinos, mas a ausência de um prazo tem dois lados: o senhorio não pode iniciar a obra com base em uma carta que você não aceitou. Uma proposta é avaliada pelo seu conteúdo, e uma proposta séria descreve o que a obra envolve, por que sua cooperação é necessária, quanto tempo levará, quanto custará ao senhorio, qual o aumento de aluguel proposto e o que acontecerá com você enquanto a obra estiver em andamento. Uma proposta que menciona um aumento de aluguel sem mostrar o investimento por trás dele é difícil de avaliar e, somente por esse motivo, difícil de ser considerada razoável. obrigações do senhorio Os direitos que se aplicam durante o seu arrendamento não desaparecem durante uma renovação; o imóvel deve permanecer habitável e o seu direito ao sossego deve ser respeitado na medida em que a obra o permita. Os condomínios são tratados de forma diferente. Quando a renovação diz respeito a um edifício ou bloco com pelo menos dez habitações ou unidades comerciais que formam uma unidade, o art. 7:220, § 3º, do Código Civil Alemão (BW) presume que a proposta é razoável assim que pelo menos setenta por cento dos inquilinos a aceitarem. Se você estiver em minoria, não está automaticamente vinculado: pode recorrer ao tribunal de primeira instância para que este declare que a proposta é, ainda assim, irrazoável, devendo fazê-lo no prazo de oito semanas após o senhorio o ter notificado por escrito de que o limite de setenta por cento foi atingido. Se perder esse prazo, a proposta fica contra si. Este é o prazo mais rigoroso nesta área do direito.Quando o senhorio tem que rescindir o contrato de arrendamento.
A renovação, por si só, não encerra o contrato de arrendamento. O artigo 7:220, parágrafo 4, do Código Civil Alemão (BW) afirma isso expressamente, e é importante: o senhorio não pode alegar demolição ou uma remodelação completa como motivo para o simples término do contrato. Se a obra for realmente impossível de ser realizada com o contrato de arrendamento em vigor, o senhorio deve rescindir o contrato, e, no caso de uma habitação, isso significa recorrer aos fundamentos legais. O fundamento é o uso próprio urgente, conforme o artigo 7:274, parágrafo 1, alínea c, do Código Civil Alemão (BW), e o artigo 7:274, parágrafo 3, alínea a, do Código Civil Alemão (BW) confirma que a renovação que não pode ser realizada sem o término do contrato se enquadra nessa categoria de uso. Você tem o direito de recusar a notificação. O senhorio terá então de recorrer ao tribunal distrital, que só rescindirá o contrato se a urgência for comprovada, se houver uma habitação alternativa adequada disponível para você e após ponderar ambas as partes. O tribunal também define uma data limite para a sua saída e pode atribuir uma contribuição para as suas despesas de mudança. Este é um obstáculo real, não uma mera formalidade, e é por isso que a maioria dos proprietários prefere a via da proposta razoável. Se chegar a esse ponto, processo de despejo e regras para rescindir um contrato por tempo indeterminado Vale a pena ler estes documentos antes de responder. O ponto prático a ter em mente é o seguinte: recusar um aumento de aluguel não é o mesmo que recusar as obras. Um tribunal que solicita a rescisão do seu contrato de locação analisa se você está obstruindo a própria reforma. Conteste o aumento por escrito, coopere com os construtores e mantenha as duas questões separadas.Mudança durante as obras e o auxílio-mudança
Quanto de aumento no aluguel uma reforma pode justificar
A resposta depende inteiramente do segmento em que sua casa se enquadra, e é aqui que as orientações antigas que circulam online tendem a induzir ao erro. Nos segmentos regulamentado e de mercado médio, o aluguel é limitado pelo sistema de avaliação de imóveis (sistema de avaliação de casasO Sistema de Classificação de Qualidade do Imóvel (WWS, na sigla em inglês) classifica as habitações com base na área útil, no valor WOZ oficial, nas instalações, na etiqueta energética, no espaço exterior e em outras características. As melhorias adicionam pontos, os pontos aumentam o valor máximo razoável do aluguel, e o proprietário pode propor um aumento com base nisso, de acordo com o art. 7:255 do Código Civil Alemão (BW). Existem dois limites. O novo aluguel nunca pode exceder o máximo permitido pelos pontos, portanto, um proprietário que já cobra o valor máximo não ganha nada com a obra. E o aumento é calculado a partir do investimento real: a Comissão de Habitação (Huurcommissie) aplica uma diretriz que atribui a cada tipo de obra uma vida útil econômica presumida, divide o investimento por essa vida útil em meses e deduz qualquer subsídio ou incentivo recebido pelo proprietário. O isolamento subsidiado, portanto, justifica um aumento muito menor do que o indicado na fatura. No segmento liberalizado, o WWS não limita o aluguel e a Comissão de Habitação não tem poder de decisão sobre o seu valor. O que rege, em vez disso, é o seu orçamento. contractSe o contrato contiver uma cláusula de indexação, o senhorio está vinculado a ela; se contiver uma cláusula que permita um aumento adicional após melhorias, essa cláusula é a base e sua redação define o limite máximo. Um senhorio sem base contratual precisa do seu acordo e, na falta deste, deve recorrer ao tribunal distrital. Para uma análise mais completa do mecanismo anual, consulte nosso artigo sobre o assunto. aumento do aluguel nos Países Baixos.Em qual segmento sua casa está localizada e por que isso mudou em 2024?
Desde 1º de julho de 2024, o Wet betaalbare huur dividiu o mercado de aluguel holandês em três segmentos em vez de dois, e o limite passa pela pontuação WWS. Até 143 pontos, inclusive, uma habitação independente é considerada habitação social regulamentada. De 144 a 186 pontos, inclusive, enquadra-se no segmento de mercado médio, que foi liberalizado antes dessa data e agora também tem o aluguel controlado. A partir de 187 pontos, o aluguel é liberalizado e o valor é acordado entre as partes. As consequências práticas são consideráveis. Nos dois segmentos controlados, o aluguel não pode exceder o máximo permitido pela pontuação, e um inquilino que considere o aluguel inicial muito alto pode solicitar à Comissão de Habitação (Huurcommissie) que o verifique no prazo de seis meses a partir do início do contrato de arrendamento, nos termos do art. 7:249 do Código Civil Alemão (BW). Os proprietários que alugam uma habitação controlada devem indicar a pontuação e o valor máximo do aluguel correspondente no momento da assinatura do contrato. Os limites de pontuação e os respectivos valores máximos de aluguel estão definidos no Decreto sobre Preços de Habitação (Besluit huurprijzen woonruimte) e são indexados anualmente. A Comissão de Habitação (Huurcommissie) publica uma ferramenta de cálculo que aplica as regras em vigor, e é nessa ferramenta, e não em um número em um artigo, que você deve confiar. A segunda mudança daquele verão é fácil de passar despercebida. A Lei dos Contratos de Habitação (Wet vaste huurcontracten), também em vigor desde 1º de julho de 2024, tornou o arrendamento por tempo indeterminado a norma novamente para moradias: os arrendamentos por prazo determinado agora são a exceção, permitidos apenas nos casos previstos em lei. A orientação que afirma que um senhorio pode simplesmente deixar um contrato de dois anos expirar para reformar o imóvel entre os arrendamentos descreve a situação anterior a 2024 e não se aplica mais à maioria dos arrendamentos residenciais. Os imóveis comerciais seguem um regime completamente diferente, como demonstra nossa comparação de regras de arrendamento comercial e imobiliárias e nosso artigo sobre o Impacto da legislação sobre arrendamento comercial nos negócios estabelecer.O aumento anual do aluguel e os prazos que o definem.
Além do aumento referente a reformas, há o aumento anual comum, e ambos costumam ser propostos na mesma carta. Mantenha-os separados, pois seguem regras diferentes. O aluguel pode ser aumentado uma vez a cada doze meses. O Art. 7:252 do Código Civil Alemão (BW) exige que o proprietário faça a proposta por escrito com pelo menos dois meses de antecedência da data em que o novo aluguel entrará em vigor, indicando o aluguel atual, o aluguel proposto, a data de início e como você pode apresentar objeções. Uma proposta apresentada fora do prazo ou que omita essas informações é considerada defeituosa e pode ser contestada apenas por esse motivo. Para imóveis com aluguel controlado, o percentual máximo é fixado anualmente por regulamentação ministerial e varia conforme o segmento; para imóveis com aluguel liberalizado, o teto é definido em contrato, sujeito a um limite legal para aumentos anuais que a legislação estendeu para os segmentos médio e superior. Consulte o percentual aplicável ao seu segmento no ano em questão, em vez de presumir que o valor do ano anterior ainda seja válido. Se você não concordar, manifeste sua discordância por escrito antes da data de início proposta. O silêncio não é neutro: uma proposta não contestada entra em vigor. Caso haja objeção, o proprietário que deseja o aumento deve apresentar uma reclamação à Comissão de Aluguel (Huurcommissie), conforme o art. 7:253 do Código Civil (BW), que prevê um prazo de três meses a partir da data de início proposta para tal. Para aumentos decorrentes de melhorias, aplica-se o mesmo prazo de três meses, contado a partir da data em que o novo aluguel proposto entraria em vigor. A parte que discordar da decisão da Comissão de Aluguel tem oito semanas, a partir da data de envio da decisão, para levar o caso ao tribunal subdistrital, conforme o art. 7:262 do Código Civil (BW); caso nenhuma das partes o faça, considera-se que ambas concordaram com a decisão da Comissão de Aluguel.Onde contestar: Huurcommissie ou tribunal subdistrital
Escolher o foro errado pode desperdiçar meses, por isso é importante ser preciso. A Huurcommissie (Comissão de Habitação) decide sobre o valor do aluguel de imóveis com aluguel controlado: o aluguel inicial, o reajuste anual, o reajuste após melhorias, as taxas de serviço e a redução do aluguel por defeitos. Ela não pode decidir sobre o valor de um aluguel liberalizado, nem se uma proposta de reforma é razoável. Essa questão é da competência do tribunal distrital, que também é o foro competente para qualquer disputa sobre aluguel liberalizado, cláusula de indexação e rescisão do contrato de locação. O procedimento da Huurcommissie é propositalmente acessível. Você protocola uma solicitação com o contrato de locação, a carta do proprietário e suas provas; a taxa é modesta e reembolsada à parte vencedora. A decisão vincula ambas as partes, a menos que uma delas a leve ao tribunal distrital dentro do prazo de oito semanas. Aconselhamento jurídico gratuito está disponível no Juridisch Loket (Escritório Jurídico), e um advogado de arrendamento Vale a pena contratar um advogado quando os valores ou os trabalhos se tornarem substanciais. Se um processo chegar ao tribunal e o resultado for desfavorável a você, consulte nossa nota sobre como recorrer de uma decisão explica o que se segue. Uma questão importante merece destaque. Muitos contratos de arrendamento liberalizados contêm uma cláusula que permite o aumento da renda pela inflação mais uma percentagem fixa adicional. Uma série de tribunais holandeses decidiu que tal cláusula pode ser considerada abusiva ao abrigo da legislação europeia de defesa do consumidor, quando o inquilino é um consumidor, com a consequência de que toda a cláusula deixa de ser válida, em vez de ser reduzida ao elemento da inflação. A jurisprudência ainda está em desenvolvimento e o resultado depende da redação utilizada, mas é um argumento sério e tem sido defendido com sucesso. Se o seu contrato contém uma cláusula deste tipo, peça-lhe que a interprete à luz das regras em relação a termos contratuais injustos antes de pagar o aumento.Construindo o arquivo antes de você objetar
Disputas desse tipo são ganhas com base em documentos. Guarde o contrato de locação e todos os anexos, a proposta de reforma do proprietário e a respectiva especificação, as cartas de aumento de aluguel com as datas em que você as recebeu, suas objeções por escrito e comprovantes de pagamento. Peça ao proprietário uma declaração detalhada do investimento e comprovantes de qualquer subsídio: você tem o direito de contestar os cálculos, e um proprietário que se recusa a apresentar os números enfraquece seu próprio argumento. Fotografe o imóvel antes do início da obra e durante a sua execução, e anote as datas de início, término e interrupção. Se o transtorno for maior do que o proposto, esse registro é o que fundamenta um pedido de redução do aluguel. Os pontos gerais estão em nosso guia para Como lidar com a legislação holandesa sobre arrendamento se candidate aqui também, e sabendo O que um inquilino pode exigir Mantém a correspondência breve.Alugar um imóvel sendo expatriado ou trabalhador destacado.
A nacionalidade não altera nada do que foi mencionado acima. As proteções do Livro 7 do Código Civil são obrigatórias e não podem ser anuladas por contrato, independentemente do idioma do contrato e do que ele diga sobre a aceitação de aumentos futuros pelo inquilino. Uma tradução para o inglês é conveniente, mas, em caso de divergência entre as versões em holandês e inglês, o texto em holandês será interpretado, portanto, leia ambas as versões antes de assinar. Duas situações exigem atenção redobrada. Quando a acomodação é providenciada por meio de um empregador ou agência, verifique quem é o proprietário do imóvel e quem é o seu senhorio, pois a parte que envia as faturas nem sempre é a parte responsável pelo pagamento. E quando moradia e emprego estão no mesmo contrato, o término do emprego pode afetar o direito de permanência; esse é um regime diferente de um contrato de locação residencial comum e deve ser verificado antes, e não depois, do anúncio de uma reforma. regras de aumento anual Aplique da mesma forma assim que souber em qual segmento a residência está localizada.O quê Law and More pode fazer
Nosso contrato de arrendamento e advogados imobiliários Avaliamos propostas de renovação, verificamos se um aumento proposto é justificado pelo investimento e pela pontuação, conduzimos processos perante a Comissão de Habitação e o tribunal distrital e aconselhamos os senhorios sobre como proceder corretamente desde o início. Se recebeu uma proposta ou um aumento e não tem a certeza se é válido, envie-nos a carta e o contrato de arrendamento e nós lhe diremos qual é a sua situação.Perguntas frequentes
Os proprietários devem seguir procedimentos legais rigorosos ao aumentar o aluguel após reformas, e os inquilinos têm o direito de contestar esses aumentos pelos canais oficiais. O valor de qualquer aumento depende dos custos reais, da vida útil das melhorias e se o imóvel é regulamentado ou não.Quais são os limites legais para aumentos de aluguel após uma reforma na Holanda?
O aumento do aluguel é calculado dividindo-se o investimento do proprietário pelo número de meses da vida útil econômica da melhoria. A Comissão de Aluguel publica um guia de políticas que lista obras de reforma específicas e suas respectivas vidas úteis médias estimadas.
Apenas os custos reais são considerados no cálculo. Se o seu senhorio recebeu subsídios ou incentivos para as medidas de sustentabilidade, estes devem ser deduzidos do investimento total antes de calcular o aumento mensal da renda.
Para imóveis não liberalizados, o novo aluguel não pode exceder o aluguel básico máximo (kale huur), mesmo após reformas. Esse limite oferece proteção importante aos inquilinos em habitações regulamentadas.
Com quanto tempo de antecedência o proprietário deve avisar antes de aumentar o aluguel devido a reformas?
Seu senhorio deve apresentar uma proposta de reforma razoável antes de iniciar qualquer obra. Essa proposta deve incluir a natureza das obras planejadas, as consequências financeiras para o senhorio e o aumento de aluguel proposto.
A lei não especifica um prazo de aviso prévio exato para a proposta em si. No entanto, o seu senhorio não pode simplesmente impor alterações ou iniciar obras sem o seu consentimento prévio.
Se você e o proprietário chegarem a um acordo, o novo valor do aluguel entrará em vigor de acordo com os termos acordados. Caso haja discordância, uma solicitação à Comissão de Aluguel deverá ser feita dentro de três meses a partir da data em que o novo valor do aluguel proposto deveria entrar em vigor.
O que se qualifica como uma renovação substancial que justifique um aumento de aluguel segundo a lei holandesa?
O artigo 7:220(2) do Código Civil holandês define renovação como “demolição com substituição por nova construção, ou renovação parcial por alteração ou acréscimo à construção existente”. A obra deve resultar numa melhoria do seu bem-estar habitacional.
Medidas de sustentabilidade podem ser consideradas reformas se atenderem a essa definição. Exemplos incluem o isolamento do imóvel, a instalação de vidros de alta eficiência ou a instalação de uma bomba de calor.
Nem todo reparo ou serviço de manutenção é considerado uma reforma. Seu senhorio não pode aumentar o aluguel por causa de manutenção de rotina ou pequenos consertos que simplesmente mantêm o imóvel em seu estado atual.
Os inquilinos têm direito a indenização se as reformas afetarem significativamente suas condições de vida?
Se a reforma exigir que você se mude temporariamente, a proposta do proprietário deve incluir uma acomodação alternativa temporária. O proprietário também deve especificar o valor do auxílio-mudança que será pago a você.
A razoabilidade da proposta de reforma inclui a consideração de como as obras o afetarão. Um tribunal ou a Comissão de Locação avaliará se o proprietário abordou adequadamente esses transtornos ao analisar a proposta.
Você não tem direito automático a indenização por todos os transtornos. O fator crucial é se a interrupção é tão significativa a ponto de exigir uma realocação temporária.
Quais procedimentos os proprietários devem seguir para implementar aumentos de aluguel legítimos após uma reforma?
O proprietário deve obter o seu consentimento antes de fazer qualquer alteração no imóvel alugado. Ele não pode fazer alterações unilateralmente.
A proposta de renovação deve ser razoável e abordar questões específicas. Estas incluem a natureza das obras, a razão pela qual a sua cooperação é necessária, as consequências financeiras para o senhorio e o aumento de renda proposto.
Se você recusar a proposta, o proprietário pode recorrer ao tribunal distrital para que este avalie se ela é razoável. No caso de imóveis com leis de arrendamento mais flexíveis, os proprietários devem se dirigir diretamente ao tribunal distrital.
Para imóveis não liberalizados, os proprietários podem apresentar uma reclamação à Comissão de Arrendamento.
Um inquilino pode contestar um aumento de aluguel e, em caso afirmativo, como esse processo é gerenciado legalmente na Holanda?
Você tem o direito de recusar a proposta de reforma do seu senhorio se a considerar irrazoável. O senhorio não pode prosseguir com a obra sem o seu consentimento ou uma decisão judicial favorável.
Caso não se chegue a um acordo, você ou o proprietário podem recorrer à Comissão de Arrendamento ou ao tribunal distrital. O órgão competente depende de o seu imóvel estar sujeito à regulamentação liberal ou não.
A Comissão de Locação ou o tribunal determinarão se o aumento do aluguel é justificado e calcularão o valor apropriado. Eles consideram os custos do proprietário e a vida útil econômica das benfeitorias ao tomar essa decisão.
Se o tribunal considerar a proposta razoável, mas você ainda se recusar a cooperar com as obras em si (não apenas com o aumento do aluguel), seu senhorio poderá rescindir o contrato de locação de acordo com o Artigo 7:274(1) do Código Civil Holandês.
