Renovação com permanência do inquilino nos Países Baixos

A renovação com a permanência do inquilino no imóvel significa que o proprietário realiza obras na propriedade enquanto o contrato de arrendamento continua em vigor e o inquilino permanece no imóvel. A legislação holandesa permite isso: de acordo com o artigo 7:220 do Código Civil Holandês (Burgerlijk Wetboek), o inquilino deve tolerar obras urgentes e cooperar com uma renovação somente se o proprietário apresentar uma proposta por escrito e razoável. O inquilino não perde o direito à redução do aluguel, à indenização por danos e, quando a mudança for inevitável, à contribuição legal para as despesas de mudança.

Esse único artigo resume grande parte do trabalho nessa área. Quase todas as disputas giram em torno das mesmas duas questões: trata-se de uma manutenção urgente ou de uma reforma? E a proposta do proprietário é razoável? As respostas determinam se você pode recusar, o que lhe é devido e qual órgão decidirá. Este guia estabelece as diretrizes tanto para proprietários quanto para inquilinos. Ele se aplica a residências alugadas; a situação para imóveis comerciais difere em vários pontos, como explica nosso artigo sobre a legislação holandesa de locação comercial.

A manutenção urgente é tratada de forma diferente da renovação?

Sim. Obras urgentes (dringende werkzaamheden) devem ser toleradas, enquanto uma reforma (renovatie) só o obriga se a proposta escrita do proprietário for razoável. Essa distinção é o primeiro passo a ser estabelecido, pois as regras aplicáveis ​​a cada caso são diferentes.

É imprescindível permitir que obras urgentes prossigam?

Sim, você deve permitir essas obras, mas mantém seus direitos de redução de aluguel e indenização por danos. Obras urgentes são aquelas que não podem ser razoavelmente adiadas até o final do contrato de locação.

Substituir uma caldeira avariada, reparar um telhado com infiltrações, lidar com problemas de recalque, remover amianto encontrado durante outras obras, renovar tubagens desgastadas: estas são obrigações de manutenção do senhorio. O artigo 7.º, n.º 220, parágrafo 1, do Código Civil obriga o inquilino a permitir tais obras.

Tolerância não é o mesmo que aceitação sem consequências. A mesma disposição preserva expressamente os direitos que o inquilino já possuía: redução do aluguel, rescisão do contrato quando a perda do usufruto for suficientemente grave e indenização por danos. Em outras palavras, você não pode impedir a manutenção necessária, mas também não precisa arcar com todos os custos. Um proprietário que interdita seu banheiro por três semanas tem o direito de realizar a obra. Um proprietário que, além disso, espera receber o aluguel integralmente não está agindo com segurança.

O que acontece se o inquilino simplesmente se recusar a permitir a realização da obra? Para obras urgentes, a resposta é desagradável. O proprietário pode solicitar ao tribunal uma ordem judicial para obter acesso à obra. Um inquilino que obstrui a manutenção necessária corre o risco de ser obrigado a permitir a obra, a pagar as custas do processo e a indenizar o proprietário pelos danos causados ​​pelo atraso, como infiltrações que se alastram devido a um vazamento não reparado. O tribunal também pode levar em consideração a recusa em processos posteriores relativos ao próprio contrato de locação. Portanto, a resposta correta a obras urgentes mal organizadas não é negar o acesso. Em vez disso, insista por escrito na realização das obras adequadas e reivindique a redução do valor do aluguel e a indenização a que a lei já garante o direito de uso.

Quando é obrigatório cooperar com uma reforma?

Somente quando o proprietário apresentar uma proposta escrita e razoável. Caso você não concorde, o proprietário deverá solicitar que o tribunal distrital se pronuncie sobre o assunto.

A renovação tem um caráter diferente. Não se trata de reparo, mas de melhoria: melhor isolamento, uma cozinha ou banheiro novos, uma varanda, uma bomba de calor ou a demolição e reconstrução do edifício. A melhoria não é algo que o proprietário possa simplesmente impor. De acordo com o artigo 7:220, parágrafo 2, do Código Civil, o proprietário que desejar realizar uma renovação durante a vigência do contrato de locação deve apresentar ao inquilino uma proposta por escrito. O inquilino só deverá cooperar se a proposta for razoável.

A razoabilidade é avaliada considerando todas as circunstâncias. Isso inclui a natureza e a necessidade da obra, os interesses do proprietário, as consequências para o inquilino, a duração e a intensidade do incômodo, as facilidades e a compensação oferecidas e se o aluguel aumentará posteriormente. Uma proposta para isolar um telhado em dois dias, às custas do proprietário, é facilmente razoável. Uma proposta para esvaziar o apartamento de um inquilino idoso em quatro meses, sem oferecer acomodação alternativa e com um aumento substancial no aluguel, não é.

Se o inquilino se recusar a cooperar com uma proposta que o senhorio considere razoável, este não pode entrar à força no imóvel. O recurso cabível é o tribunal distrital (kantonrechter), que decide se a proposta era razoável. O senhorio tem de demonstrar que sim. É precisamente por isso que a proposta deve ser específica: o que será feito, em que divisões, em que datas, com que instalações alternativas, a que custo para o inquilino e com que impacto na renda.

Como funciona a regra dos 70% em complexos com dez ou mais casas?

Nos casos em que pelo menos dez unidades de um mesmo edifício sejam renovadas, presume-se que a proposta seja razoável se pelo menos setenta por cento dos inquilinos concordarem. O inquilino que discordar terá então oito semanas para solicitar ao tribunal uma decisão em contrário.

A maioria das grandes reformas afeta prédios inteiros, e não apartamentos individuais, e o artigo 7:220, parágrafo 3, do Código Civil prevê um mecanismo para essa situação. Ele se aplica quando a reforma envolve pelo menos dez unidades residenciais ou comerciais que formam uma única unidade estrutural.

A presunção é forte, mas não encerra a questão. Um inquilino que não concordar pode pedir ao tribunal que declare que a proposta não é razoável no seu caso. Esse pedido deve ser feito dentro de oito semanas a partir da notificação por escrito do senhorio de que setenta por cento do valor foi atingido. O prazo de oito semanas é curto e rigoroso: se o prazo expirar, a proposta será considerada razoável em relação a você. A consequência prática é que você deve cooperar.

Dois pontos são frequentemente mal interpretados. Primeiro, os setenta por cento são contabilizados entre os inquilinos das unidades envolvidas, e não entre as famílias que compareceram à reunião. O proprietário precisa comprovar essa contagem. Segundo, a presunção diz respeito à razoabilidade da proposta como um todo. Ela não extingue o direito individual de um inquilino à indenização, à redução do aluguel durante as obras ou à contribuição para os custos da mudança. Se uma circunstância pessoal torna o pacote padrão inviável para você, como uma condição médica que impossibilite a vida em um canteiro de obras, existe justamente a opção das oito semanas.

Para os inquilinos, a recomendação prática é agir com antecedência, em vez de esperar. Uma vez atingido o limite, sua posição se torna defensiva e você passa a correr contra um prazo. Antes disso, os inquilinos que se organizam têm influência real sobre o cronograma, as instalações e a indenização. Nossa visão geral dos direitos dos inquilinos na Holanda descreve o que você pode exigir.

O senhorio pode rescindir o contrato de arrendamento para renovar o imóvel?

Somente por meio judicial, e apenas se a reforma não for possível com o inquilino no imóvel. A rescisão do contrato de locação para fins de reforma é um processo diferente da reforma com a permanência do inquilino, e as salvaguardas são consideravelmente mais rigorosas.

Nos Países Baixos, um contrato de arrendamento residencial não se rescinde automaticamente pelo simples aviso prévio do senhorio. O aviso só produz efeitos se o inquilino concordar ou se o tribunal extinguir o contrato. O tribunal só pode fazê-lo com base num dos motivos previstos no artigo 7:274 do Código Civil. Um desses motivos é a necessidade urgente de uso próprio. O artigo 7:274, parágrafo 3, prevê expressamente que o uso próprio inclui a renovação do imóvel que não seja possível sem a rescisão do contrato de arrendamento.

A expressão “impossível” é o ponto crucial. Não basta que a desocupação do imóvel seja mais barata, rápida ou conveniente. O proprietário deve demonstrar, de forma plausível, que a obra pretendida realmente não pode ser realizada com o inquilino no local. Demolição e reconstrução estruturais geralmente se enquadram nessa categoria. A substituição de cozinhas e banheiros, por outro lado, geralmente não, pois pode ser organizada em etapas com instalações temporárias. Além disso, o tribunal deve se certificar de que o inquilino pode obter outra acomodação adequada e levará em consideração os interesses de ambas as partes.

Nos casos em que o contrato de arrendamento é rescindido por este motivo, o tribunal fixa uma contribuição para as despesas de mudança e remodelação do inquilino. Existe ainda uma proteção adicional que é facilmente negligenciada. Se o plano for arrendar novamente o imóvel remodelado nos mesmos termos, a situação deixa de ser de uso próprio. O senhorio deve então optar pela remodelação com uma proposta razoável, em vez de rescindir o contrato. Os tribunais analisam criticamente as tentativas de usar a remodelação como forma de expulsar um inquilino com renda regulamentada. O processo de despejo de um imóvel arrendado só pode ser instaurado pelo tribunal. Nunca é interposto apenas pelo senhorio, nem pelo Tribunal de Arrendamento (Huurcommissie), que não tem qualquer poder sobre a continuação de um contrato de arrendamento.

Que quantia um inquilino pode reclamar?

Existem três direitos distintos: uma contribuição para as despesas de mudança, uma redução no aluguel e uma indenização por danos. Eles são frequentemente confundidos entre si, mas podem coexistir e são reivindicados de maneiras diferentes.

Quando é devida a contribuição para as despesas de mudança?

O valor é devido quando a reforma torna realmente necessário que o inquilino desocupe o imóvel. Para casas independentes, a lei estabelece um valor mínimo.

O artigo 7:220, parágrafo 5, do Código Civil obriga o senhorio a contribuir para as despesas decorrentes da mudança. O valor mínimo legal para habitações independentes é definido por regulamento ministerial e ajustado anualmente em 1 de março, de acordo com o índice de preços ao consumidor. Utilize o valor publicado para o ano em que a mudança ocorre, e não um valor mencionado em um artigo anterior ou em uma carta do senhorio. Qualquer contribuição que o inquilino receba da prefeitura pela mesma mudança pode ser deduzida desse valor.

A realocação é uma questão de fato. Não é necessária simplesmente porque o trabalho é desagradável. É necessária se instalações essenciais, como a cozinha, o banheiro ou o aquecimento, ficarem inutilizáveis ​​por um período significativo. O proprietário que oferece uma moradia temporária (wisselwoning) ainda deve a contribuição, pois o valor mínimo legal cobre os custos da mudança e da mobília, não o aluguel da moradia substituta.

Um ponto prático importante sobre a moradia temporária é que ela geralmente é disponibilizada mediante um contrato de uso separado, e não um novo contrato de locação, para que não haja uma segunda locação e o contrato original simplesmente continue em vigor. Leia esse documento antes de assiná-lo. Ele deve estipular que seu contrato de locação atual permanece válido, que você retornará à sua residência principal quando a obra terminar e quem arcará com os custos de manutenção da acomodação temporária nesse período.

Quando é possível solicitar uma redução no aluguel durante as obras?

Você pode solicitar uma redução proporcional assim que o proprietário tomar conhecimento da perda do usufruto do imóvel. Informe o ocorrido por escrito, pois isso define a data de início.

Se o usufruto do imóvel for prejudicado por um defeito, o artigo 7:207 do Código Civil garante ao inquilino o direito a uma redução proporcional do aluguel. A redução entra em vigor a partir do momento em que o proprietário foi devidamente notificado ou tomou conhecimento do problema. A notificação por escrito, portanto, não é mera formalidade; ela fixa a data a partir da qual a redução começa a valer.

Dois prazos são importantes aqui, e ambos são rigorosos. Um inquilino que deseja que a Comissão de Habitação (Huurcommissie) aplique uma redução temporária deve primeiro dar ao senhorio seis semanas para sanar o defeito. O pedido em si deve ser feito dentro de seis meses a partir da notificação. Se esse prazo for ultrapassado, a redução não poderá mais ser solicitada para todo o período: ela fica limitada aos seis meses anteriores à data em que a solicitação foi efetivamente apresentada. Um inquilino que passa um ano em correspondência com uma associação de habitação antes de tomar uma atitude pode perder grande parte do direito à redução dessa forma.

Como são solicitados os reembolsos de danos e despesas extras?

Como danos comuns, com recibos, e não por meio da Comissão de Aluguel (Huurcommissie). O proprietário é responsável quando o dano for atribuível a ele ou aos empreiteiros contratados.

A indenização por danos é uma questão à parte e segue as regras usuais. Móveis danificados, piso arruinado, um laptop destruído pela poeira do prédio, o custo extra de comer fora enquanto a cozinha está inutilizável, custos adicionais de aquecimento quando uma parede está aberta no inverno: tudo isso é reivindicado como danos. A Comissão de Habitação (Huurcommissie) não tem jurisdição sobre esses casos.

Em habitações sociais, grande parte disso é previamente acordado em um plano social. Este é o pacote que uma associação de habitação negocia com a organização dos inquilinos antes de um grande projeto: um subsídio fixo para perturbações, a contribuição para a mudança, as condições em que uma habitação temporária é oferecida e a garantia de que os inquilinos podem retornar. Tal plano é uma questão de acordo, e não uma obrigação legal. É exatamente por isso que seu conteúdo vale a pena ser negociado e por que a organização dos inquilinos é importante. Um plano social não pode eliminar o mínimo legal para custos de mudança.

O valor do aluguel pode aumentar após a reforma?

Sim, melhorias podem justificar um aumento no aluguel. Para imóveis com aluguel regulamentado ou intermediário, o aumento é limitado pelo sistema de pontos, e você pode solicitar que um aumento proposto seja analisado pela Comissão de Aluguel (Huurcommissie).

É neste ponto que muitos inquilinos percebem pela primeira vez o custo de uma reforma a longo prazo. Para imóveis com aluguel regulamentado, e desde a entrada em vigor da Lei de Aluguel Acessível (Wet betaalbare huur) em 1º de julho de 2024 também para o segmento de aluguel intermediário, o valor máximo do aluguel é determinado pelo sistema de avaliação de imóveis (woningwaarderingsstelsel). Este sistema de pontos avalia um imóvel com base na área, instalações, classificação energética e outras características. Isolamento térmico, uma cozinha nova ou uma classificação energética melhor adicionam pontos e, portanto, aumentam o valor máximo. Acima dessa faixa regulamentada, o sistema de pontos não limita o aluguel, mas os termos do contrato de locação ainda o fazem.

Um aumento de aluguel durante a vigência do contrato é uma proposta, não uma decisão. O inquilino de um imóvel de categoria média ou regulamentada que não aceitar um aumento proposto após melhorias pode levar a questão à Comissão de Aluguel (Huurcommissie). Esta avaliará o aumento com base na pontuação de avaliação e nas regras aplicáveis. Há também um percentual máximo anual de aumento. O governo o fixa anualmente e o publica antes da data usual de reajuste, portanto, verifique o valor vigente no ano atual, em vez de se basear em um valor de uma fonte anterior. O que o proprietário não pode fazer é condicionar a realização de obras que, na verdade, constituem manutenção urgente a um aumento de aluguel. A manutenção é uma obrigação, não uma melhoria, e não justifica, por si só, um aumento.

Os inquilinos de imóveis com aluguel liberalizado encontram-se em uma posição mais vulnerável em relação ao valor do aluguel e devem ler atentamente o contrato, pois a cláusula de indexação é o fator determinante. Revisar essa cláusula antes de assinar o contrato é a proteção mais barata disponível, conforme explicamos em nossa nota sobre assessoria jurídica em contratos .

Que providências o senhorio deve tomar enquanto as obras estiverem em andamento?

A casa deve permanecer habitável, as instalações essenciais devem continuar funcionando ou ser substituídas, e os incômodos devem ser minimizados tanto quanto razoavelmente possível. Essas obrigações ordinárias não são suspensas durante a execução de uma obra.

Água, eletricidade, aquecimento e saneamento são serviços essenciais. Se forem interrompidos, o senhorio deve providenciar uma alternativa viável ou aceitar uma redução no valor do aluguel. O acesso à residência também não pode ser considerado garantido. O senhorio e os prestadores de serviços não têm o direito de entrar sem o consentimento do inquilino, exceto em caso de emergência, e os agendamentos devem ser feitos por escrito. Entregar as chaves a um prestador de serviços sem um acordo claro é uma fonte frequente de conflitos.

Ruído, poeira e horário de trabalho são regidos pelas normas ambientais para obras de construção e pelas condições anexas a qualquer licença. Na prática, essas normas geralmente restringem o trabalho ruidoso ao período diurno em dias úteis. Além dessas regras, o proprietário deve limitar o incômodo tanto quanto razoavelmente possível: barreiras contra poeira, passarela coberta, cozinha temporária, espaço para armazenamento de móveis. Se as medidas tomadas foram suficientes depende da situação específica, e um tribunal analisará cuidadosamente o que foi prometido na proposta. A qualidade e a segurança da obra em si são regidas pela legislação holandesa de construção . O proprietário permanece responsável perante o inquilino pela conduta das empresas contratadas; nosso guia prático para construtores e empreiteiros descreve o outro lado dessa relação.

Desde 1 de julho de 2023, a Lei da Boa Propriedade (Wet goed verhuurderschap) adicionou um conjunto de normas básicas. A lei exige que proprietários e agentes imobiliários informem os inquilinos por escrito sobre seus direitos e obrigações. Ela proíbe discriminação e intimidação, regulamenta o depósito e sua devolução e exige a especificação das taxas de serviço. A fiscalização é de responsabilidade do município, que deve manter um ponto de contato para denúncias e pode impor penalidades. Os municípios também podem introduzir a exigência de licença para locação. É importante saber disso porque a lei é frequentemente mal interpretada: ela não concede aos inquilinos o direito de veto sobre planos de reforma e não é fiscalizada pela Comissão de Locação (Huurcommissie). No contexto de reformas, isso é relevante tanto para a informação quanto para a conduta. Um proprietário que usa a perspectiva de obras para pressionar um inquilino a desocupar o imóvel está infringindo a lei.

O depósito merece uma menção à parte. Ele existe para cobrir danos causados ​​pelo inquilino. Não pode ser usado para financiar as obras ou para cobrir danos causados ​​pelos empreiteiros. Registrar o estado do imóvel antes do início da obra, com fotografias datadas e, de preferência, um laudo de vistoria conjunto, protege ambas as partes. Também evita que a discussão sobre quem causou o quê se torne insolúvel.

Faz diferença se o seu senhorio é uma associação de habitação ou um proprietário privado?

As regras legais são as mesmas para todos os senhorios. O que difere é o processo de consulta em torno delas, que é muito mais desenvolvido na habitação social.

As normas formais do artigo 7:220 do Código Civil aplicam-se a todos os senhorios, desde uma associação de habitação com dez mil casas até um proprietário privado com um único apartamento. No setor social, a Lei de Consulta entre Inquilinos e Senhorios (Wet op het overleg huurders verhuurder) confere a uma organização de inquilinos reconhecida o direito à informação, à consulta e à apresentação de pareceres sobre políticas que afetam os inquilinos. Isso inclui expressamente grandes obras de manutenção e renovação. Uma associação de habitação que apresenta um plano a inquilinos individuais sem passar por esse processo omite uma etapa. As organizações de inquilinos podem usar isso para melhorar o pacote antes mesmo da contagem de setenta por cento. As associações também trabalham com um plano social, conforme descrito acima, e as suas decisões podem ser contestadas através do procedimento interno de reclamações e, em alguns casos, junto da comissão regional de resolução de litígios.

Os inquilinos de imóveis privados têm os mesmos direitos legais, mas geralmente precisam exercê-los individualmente, e não há obrigação de consulta do mesmo tipo. Isso torna a proposta por escrito ainda mais importante como documento que serve de referência para todas as outras questões. Os inquilinos de um prédio privado afetado pelo mesmo plano ainda podem se organizar informalmente, e vale a pena fazê-lo. A regra dos 70% também se aplica a condomínios privados com dez ou mais unidades, portanto, os inquilinos que permanecerem em silêncio podem ver o plano aprovado sem a sua participação. Nossa visão geral dos seus direitos como inquilino se aplica a ambos os setores, e as diferenças entre locações residenciais e comerciais são apresentadas em nossa comparação entre a legislação imobiliária e a legislação de locação comercial.

Proprietários que alugam imóveis temporariamente, ou sob um regime temporário específico, devem verificar sua situação antes de iniciar o trabalho, pois as regras sobre rescisão e oferta de retorno variam. Os pontos práticos estão reunidos em nosso artigo sobre aluguéis de imóveis temporários . Investidores que avaliam um portfólio também devem levar em consideração a situação do inquilino na avaliação, um ponto que abordamos em nossa discussão sobre o mercado imobiliário holandês e as armadilhas comuns na legislação imobiliária holandesa.

Onde são decididas as disputas relacionadas a reformas?

Os valores dos aluguéis, os aumentos de aluguel, as taxas de serviço e as reduções temporárias de aluguel para imóveis com preços regulamentados e de renda média são de competência da Huurcommissie (Comissão de Aluguel). Todas as demais questões são de competência do tribunal subdistrital. A escolha do foro correto é importante, pois as competências dos dois órgãos são bastante distintas.

A Comissão de Habitação (Huurcommissie) trata de questões de aluguel e defeitos em imóveis de padrão médio e regulamentado: o valor do aluguel, um aumento proposto, taxas de serviço e uma redução temporária do aluguel devido a um defeito. A comissão cobra uma taxa, que é reembolsada ao inquilino caso ele obtenha êxito na ação. Suas decisões vinculam ambas as partes, a menos que uma delas leve o caso ao tribunal subdistrital dentro do prazo estipulado na decisão. Os processos judiciais costumam levar meses, e não semanas, o que é mais um motivo para não deixar expirar o prazo de seis meses para solicitar uma redução de aluguel.

O tribunal subdistrital decide o restante: se uma proposta de renovação é razoável, se o inquilino deve cooperar, se o contrato de arrendamento pode ser rescindido, pedidos de indemnização, execução de contratos e pedidos para interromper obras que estejam a ser realizadas ilegalmente. Medidas cautelares (kort geding) estão disponíveis em situações urgentes, o que é importante quando se iniciam obras que não deveriam ter começado. Assistência jurídica subsidiada pode estar disponível dependendo do rendimento; informe-se sobre esta possibilidade desde o início, em vez de depois de já ter incorrido em despesas. Se a sua queixa se referir à forma como o processo foi conduzido e não ao resultado, existe um procedimento específico para apresentar uma queixa contra um tribunal.

Entre esses dois extremos, situa-se a negociação, que, neste campo, costuma ser o caminho mais produtivo. Muitas disputas relacionadas a reformas giram em torno de cronogramas, instalações e dinheiro, e não de princípios, tendendo a ser resolvidas mais rapidamente em uma mesa de negociação do que em um processo judicial. A mediação é uma opção viável quando o relacionamento precisa se estender por anos, o que, em um contrato de locação, é quase sempre o caso.

Como você cria seu arquivo?

Comece antes de precisar: qualquer que seja o caminho escolhido, o resultado depende do que você puder comprovar. Guarde a proposta por escrito e todas as cartas e e-mails relacionados a ela.

Fotografe o estado da casa antes do início da obra e em intervalos regulares durante a mesma, com as respectivas datas. Mantenha um breve registro dos dias em que as instalações essenciais estiveram indisponíveis, pois o pedido de redução do preço depende do período, e não da impressão geral de que o ambiente foi desagradável. Guarde os recibos de todas as despesas decorrentes da obra. Confirme as promessas verbais por e-mail no mesmo dia, pois uma promessa não registrada tende a desaparecer no momento crucial.

Os proprietários devem manter uma cópia idêntica do mesmo arquivo: a proposta, as provas de que foi enviada e a quem, o registo da aprovação da percentagem de setenta por cento, as cartas de notificação, o histórico de reuniões e os relatórios de inspeção. Um projeto bem documentado é mais fácil de defender e geralmente apresenta menos litígios. O aconselhamento especializado é muitas vezes mais útil na fase de preparação do que em litígios, como explica a nossa nota sobre como trabalhar com especialistas em direito imobiliário .

Qual é o próximo passo?

Analise a sua situação, compare a proposta com o artigo 7:220 do Código Civil e documente cada etapa por escrito. O legislador já estabeleceu o equilíbrio entre senhorio e inquilino; a maioria dos problemas surge quando uma das partes trata uma etapa como mera formalidade.

O proprietário pode realizar a manutenção e melhorias de um imóvel sem a necessidade de aprovação de todos os inquilinos. O inquilino não pode obstruir obras necessárias, mas tem direito a uma proposta genuinamente razoável, ao uso das instalações durante a obra, à redução do aluguel quando o usufruto do imóvel for prejudicado, à indenização por danos e à contribuição legal quando a mudança for inevitável. Erros comuns incluem uma proposta vaga demais para ser avaliada, um prazo que não é cumprido e uma promessa nunca formalizada por escrito.

Assessoramos proprietários, associações de habitação e inquilinos em casos de renovação com a manutenção do contrato de arrendamento. Isso inclui a avaliação ou elaboração da proposta, a condução do processo de 70%, a negociação de um plano social, a solicitação ou contestação de redução de aluguel e custos de mudança, e a condução de processos perante a Comissão de Habitação (Huurcommissie) ou o tribunal distrital. Se você recebeu uma proposta de renovação ou está preparando uma, nossos advogados especializados em direito imobiliário podem analisá-la com você antes que as posições se tornem definitivas. Você pode ler mais sobre nossa abordagem ao direito imobiliário e de arrendamento holandês em nossa página de atuação.

Em síntese

• Obras urgentes devem ser toleradas de acordo com o artigo 7:220, parágrafo 1 do Código Civil, mas você mantém seus direitos de redução de aluguel, rescisão e indenização.
• Uma reforma só o vincula se a proposta escrita do proprietário for razoável; em um complexo de dez ou mais unidades, um acordo de setenta por cento cria uma presunção de razoabilidade que você pode contestar dentro de oito semanas.
• A rescisão do contrato de arrendamento para renovação só é possível por via judicial e apenas se a obra não puder ser realizada com o inquilino no local (artigo 7:274, parágrafo 3).
• Custos de mudança, redução de aluguel e danos são reivindicações separadas; relate os defeitos por escrito e fique atento aos prazos de seis semanas e seis meses para a Comissão de Habitação (Huurcommissie).
• As questões relativas ao aluguel e às reduções temporárias de aluguel para imóveis com preços regulamentados e de renda média são tratadas pela Huurcommissie; a razoabilidade, a rescisão do contrato e os danos são tratados pelo tribunal subdistrital.

Perguntas frequentes

Os proprietários devem seguir procedimentos legais específicos antes de iniciar uma reforma, e os inquilinos têm direitos claros à informação, a condições de habitabilidade e a indenização. As respostas abaixo resumem como a lei holandesa de arrendamento lida com aviso prévio, indenização e disputas.

Não tem certeza da sua situação? Conte-nos sobre o seu caso. Informaremos as suas opções em até um dia útil.

Como Law & More Podemos te ajudar com isso, conforme explicado em nosso site. advogado de arrendamento Disputas de Comerciais.