Na Holanda, o atraso no pagamento do aluguel dá ao proprietário o direito de exigir o pagamento e, caso persista, justifica a rescisão do contrato de locação. O que ele nunca confere é o direito de agir sozinho. Para imóveis construídos, o artigo 7:231 do Código Civil Holandês (Burgerlijk Wetboek, BW) reserva a rescisão do contrato de locação ao tribunal, e o inquilino só pode ser despejado com base em uma sentença judicial executada por um oficial de justiça. Na prática, um atraso de cerca de três meses de aluguel é o ponto em que o tribunal distrital (kantonrechter) se dispõe a rescindir o contrato e ordenar o despejo.
Isso deixa ao senhorio um caminho estreito, mas eficaz: estabelecer corretamente a incumprimento, enviar uma carta de notificação que cumpra os requisitos legais, cumprir a obrigação de comunicação aplicável aos arrendamentos residenciais e, em seguida, apresentar uma ação de pagamento, rescisão e despejo perante o tribunal de primeira instância. Tudo o que fuja a esse caminho, desde a troca das fechaduras ao corte do aquecimento, transforma um senhorio com uma reclamação válida em réu.
Este artigo define quando um inquilino está legalmente em mora, o que uma carta de cobrança deve conter, como o tribunal subdistrital aplica a exceção prevista no artigo 6:265 BW, quanto tempo demora o processo e como o dinheiro é recuperado posteriormente. Também aborda as defesas que um inquilino pode apresentar e as ações que são proibidas, independentemente do valor da dívida.
Quando um inquilino está inadimplente
O inquilino é obrigado a pagar o aluguel na data acordada, conforme o artigo 7:212 do Código Civil Holandês (BW). Quando o contrato de locação estipula uma data fixa para pagamento, o que ocorre em praticamente todos os contratos holandeses, o vencimento dessa data coloca o inquilino em mora automaticamente, de acordo com o artigo 6:83 do BW, sem necessidade de notificação prévia. A mora é o momento a partir do qual começam a incidir os juros legais e a partir do qual o inquilino se torna responsável pelos danos causados pelo atraso.
O primeiro passo é estabelecer com precisão o valor em atraso, pois é o montante cobrado que será analisado pelo tribunal. Apresente mensalmente o que era devido, o que foi recebido e em que data, e compare essas informações com os extratos bancários. Distinga o aluguel básico dos pagamentos antecipados de taxas de serviço e utilidades, pois uma fatura anual de taxas de serviço em aberto é uma fonte frequente de disputas e não se confunde com aluguel não pago. Caso as partes tenham concordado com um acordo de pagamento ou uma redução temporária, registre-o por escrito e com assinatura; uma concessão não documentada é frequentemente usada pelos inquilinos como prova de que os atrasos foram aceitos. O mesmo se aplica a acordos de aluguel temporário , em que a data de término e o valor do aluguel devido para o período final são frequentemente contestados.
Uma data de pagamento fixa no contrato de locação significa que o inquilino entra em mora no dia seguinte ao vencimento dessa data, sem aviso prévio.
O próprio contrato de arrendamento não pode ampliar esses direitos. A legislação holandesa sobre arrendamentos, constante do Livro 7, Título 4 (BW), é em grande parte obrigatória para arrendamentos residenciais, portanto, uma cláusula que permita ao senhorio rescindir o contrato ou retomar a posse do imóvel sem ordem judicial é nula. Esse princípio é detalhado em nossa visão geral das disposições da legislação sobre arrendamentos.
A carta de cobrança e o aviso legal de quatorze dias.
Embora a inadimplência possa ocorrer automaticamente, uma notificação por escrito continua sendo necessária na prática e é legalmente exigida antes que as custas de cobrança extrajudicial possam ser cobradas. Quando o inquilino for um consumidor, o artigo 6:96 do Código Civil Alemão (BW) prescreve a forma: o locador deve primeiro enviar uma notificação por escrito concedendo ao inquilino pelo menos quatorze dias, contados a partir do dia seguinte ao recebimento, para efetuar o pagamento sem quaisquer custos adicionais, e essa notificação deve indicar o valor das custas de cobrança que serão cobradas caso o pagamento não seja efetuado. Uma notificação que calcule incorretamente o prazo ou omita o valor não dá ao locador o direito a essas custas, e os tribunais verificam esse ponto por iniciativa própria.
Uma carta de cobrança bem redigida deve identificar o inquilino e o imóvel, detalhar o valor em atraso por mês, indicar o total incluindo juros, informar o prazo de pagamento e a conta a ser utilizada, descrever as despesas de cobrança que se seguirão caso o pagamento não seja efetuado e informar que serão tomadas medidas judiciais. Envie a carta por correio e por e-mail, e guarde o comprovante de envio: o ônus de provar que a notificação chegou ao inquilino recai sobre o proprietário.
Obrigação de comunicação para arrendamentos residenciais
Os proprietários de imóveis residenciais têm uma obrigação legal específica que é frequentemente negligenciada. De acordo com as normas sobre identificação precoce de dívidas, introduzidas pela Lei de Assistência Municipal a Dívidas (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening), o proprietário que enfrenta atrasos no pagamento do aluguel deve, após tentar contatar o inquilino e oferecer assistência, comunicar o atraso à prefeitura para que esta possa prestar auxílio. A comunicação não suspende a cobrança do aluguel pelo proprietário, mas a sua omissão pode ser usada contra ele caso venha a solicitar judicialmente a rescisão do contrato de locação, justamente porque o tribunal considera as medidas tomadas antes do início do processo.
A dissolução do casamento e o despejo são tratados pelo tribunal subdistrital.
O senhorio não pode rescindir um contrato de arrendamento de um imóvel construído extrajudicialmente. O artigo 7:231 do Código Civil Alemão (BW) permite a rescisão por incumprimento do contrato por parte do inquilino apenas por decisão judicial, com uma exceção restrita para imóveis fechados pelo prefeito ao abrigo da Lei do Ópio. Todas as disputas relativas a arrendamentos, independentemente do valor em causa, são julgadas pelo tribunal subdistrital, nos termos do artigo 93.º do Código de Processo Civil Alemão (Rv). O processo inicia-se com uma intimação (dagvaarding) entregue por um oficial de justiça, e não com uma petição, e a ação normalmente engloba três pontos: pagamento das rendas em atraso com juros e custas, rescisão do contrato de arrendamento e despejo do imóvel.
A exceção prevista no artigo 6:265 BW
O critério legal é estabelecido pelo artigo 6:265 do Código Civil Alemão (BW): toda falha no cumprimento de uma obrigação confere à outra parte o direito de rescindir o contrato, a menos que a falha, dada a sua natureza particular ou pouca importância, não justifique a rescisão e suas consequências. O ônus de invocar e fundamentar essa exceção recai sobre o locatário. O Supremo Tribunal Federal confirmou que não existe um limiar específico para uma violação suficientemente grave; o tribunal avalia todas as circunstâncias do caso no âmbito dessa exceção.
Para casos de atraso no pagamento do aluguel, isso resulta em uma prática razoavelmente previsível. Atrasos equivalentes a três meses de aluguel ou mais são geralmente considerados como uma inadimplência que justifica a dissolução do vínculo. Abaixo desse valor, o resultado depende das circunstâncias: o histórico de pagamentos, se o inquilino respondeu à notificação, se os atrasos foram quitados antes ou durante a audiência, a existência de auxílio para pagamento de dívidas e as consequências pessoais da perda da casa. Um inquilino que paga tudo antes da sentença geralmente evita a dissolução do vínculo, mas ainda é obrigado a pagar as custas processuais; um inquilino que esteve em atraso repetidamente por um longo período pode perder a casa por um valor menor.
Três meses de atraso é o parâmetro prático para a dissolução, não uma regra legal; o tribunal pondera todas as circunstâncias ao abrigo da exceção prevista no artigo 6:265 do Código Civil Alemão (BW).
Como funciona o procedimento
Após a notificação da intimação, o inquilino tem a oportunidade de se manifestar, geralmente seguida de uma audiência oral na qual o tribunal analisa a possibilidade de acordo antes de proferir a sentença. Uma sentença de primeira instância sobre o não pagamento do aluguel e o despejo é normalmente proferida em poucos meses, e o tribunal quase sempre a declara provisoriamente executável, de modo que um recurso, por si só, não impede a execução. A sentença estabelece um prazo após o qual o inquilino deve desocupar o imóvel, e o despejo é realizado pelo oficial de justiça, que primeiro notifica o inquilino da sentença e emite uma ordem de desocupação. A sequência prática, incluindo o papel do oficial de justiça e os custos da operação, é descrita em nosso artigo sobre o processo legal de despejo.
Os procedimentos de tutela provisória (kort geding) estão disponíveis quando a situação não pode esperar, mas não são um atalho para atrasos comuns no pagamento do aluguel. O juiz responsável pela tutela provisória não pode rescindir um contrato de locação e só ordenará o despejo quando for altamente provável que o tribunal no processo principal o faça e quando o locador tiver um interesse genuíno e urgente, por exemplo, porque os atrasos estão associados a perturbação do sossego ou sublocação. Em um caso simples de atraso no pagamento do aluguel, o processo de mérito perante o tribunal subdistrital é mais rápido e seguro a longo prazo.
Recuperar o dinheiro
A dissolução do contrato de arrendamento põe fim à relação de arrendamento, mas não implica o pagamento das rendas em atraso. Os juros legais, nos termos do artigo 6:119 do Código Civil Alemão (BW), incidem a partir do momento do incumprimento; entre empresas, aplica-se a taxa comercial superior prevista no artigo 6:119a do BW. As despesas de cobrança extrajudicial seguem uma tabela legal, estabelecida por decreto governamental, calculada sobre o montante principal e sujeita ao prazo de notificação de catorze dias acima descrito para os consumidores. O tribunal concede ainda uma contribuição para as custas judiciais, fixada segundo taxas fixas.
Após a sentença, o oficial de justiça pode penhorar salários, benefícios, saldos bancários e bens móveis, respeitando a renda mínima protegida que deve ser deixada ao devedor. Quando houver risco real de que os bens desapareçam antes da sentença, o proprietário pode solicitar ao juiz de tutela antecipada autorização para efetuar uma penhora preventiva. O depósito pode ser usado para abater os aluguéis em atraso, mas aplicam-se as regras da Lei de Boas Práticas de Locação (Wet goed verhuurderschap): o depósito não pode exceder o valor de dois meses de aluguel e deve ser devolvido ou justificado dentro dos curtos prazos prescritos pela lei. Se o inquilino for admitido em um programa de reestruturação de dívidas, os aluguéis em atraso anteriores à admissão passam a fazer parte desse programa e não podem mais ser cobrados individualmente, enquanto o aluguel devido posteriormente permanece integralmente pago.
O que um senhorio não pode fazer
Nenhum valor de aluguel em atraso autoriza a autotutela. Trocar as fechaduras, remover uma porta, bloquear o acesso, colocar os pertences do inquilino para fora ou cortar o fornecimento de água, eletricidade ou aquecimento são atos ilícitos, de acordo com o artigo 6:162 do Código Penal Alemão (BW), e entrar em uma residência alugada sem permissão também pode configurar invasão de domicílio (huisvredebreuk), conforme o artigo 138 do Código Penal Alemão (Wetboek van Strafrecht). Um inquilino confrontado com tais medidas pode obter a restauração do acesso em um processo de tutela provisória em poucos dias, juntamente com indenização por danos e pagamento de multa, e o proprietário será obrigado a arcar com as custas processuais. Um proprietário que decide fazer justiça com as próprias mãos também chega à audiência posterior de dissolução do contrato em uma posição consideravelmente mais frágil.
A pressão que ultrapassa a cobrança ordinária é regulamentada separadamente. A Lei da Boa Propriedade obriga os proprietários a absterem-se de intimidação e exige que cada município mantenha um ponto de contato onde os inquilinos possam apresentar queixas; os municípios podem aplicar medidas administrativas e multas. Visitas repetidas, ameaças ou mensagens destinadas a forçar um inquilino a sair, portanto, criam um risco que acompanha a ação civil, em vez de a auxiliar. As obrigações de manutenção do proprietário também permanecem inalteradas: o atraso no pagamento do aluguel não suspende a obrigação de reparar defeitos, como explica nossa visão geral dos direitos do inquilino .
Somente um oficial de justiça agindo sob ordem judicial pode desocupar um imóvel alugado; qualquer outra forma de fazê-lo é ilegal.
Defesas que um inquilino pode apresentar
Antecipar a defesa faz parte da preparação da reclamação. A mais comum é um defeito no imóvel. Um inquilino que reportou um defeito e não o vê corrigido pode solicitar à Comissão de Avaliação de Rendas (Huurcommissie) uma redução temporária do aluguel, e o artigo 7:207 do Código Civil Alemão (BW) permite o pedido de redução a partir do momento em que o defeito foi reportado. Um inquilino não pode simplesmente parar de pagar, e uma redução não é o mesmo que um direito de retenção, mas um defeito bem documentado geralmente reduz os valores em atraso que o tribunal aceita.
As disputas sobre o valor do aluguel ou sobre o extrato da taxa de serviço funcionam da mesma maneira: a Comissão de Aluguel (Huurcommissie) tem jurisdição sobre o valor do aluguel nos segmentos regulamentado e de mercado médio, bem como sobre os extratos anuais da taxa de serviço, e sua decisão vincula ambas as partes, a menos que uma delas recorra ao tribunal subdistrital dentro do prazo. Quando os atrasos surgiram durante obras no imóvel, a situação é regida pelas regras de reforma, e não pela obrigação de pagamento comum; o equilíbrio entre uma proposta de reforma do proprietário e o direito do inquilino a uma redução é explicado em nosso artigo sobre reforma com permanência do contrato de locação.
Os contratos de arrendamento de imóveis comerciais seguem o mesmo procedimento até o tribunal subdistrital, mas a ponderação substancial difere: não há direito de habitação a proteger, e o tribunal analisa principalmente a relação comercial e o histórico de pagamentos. Cláusulas penais contratuais são comuns nesses contratos e podem ser atenuadas pelo tribunal, nos termos do artigo 6:94 do Código Civil Alemão (BW), quando a penalidade for desproporcional. A distinção entre as diferentes categorias de espaço comercial e suas consequências são explicadas em nossa comparação entre o direito imobiliário e o direito de arrendamento comercial.
O que fazer primeiro
Aja com antecedência e por escrito. Apure os atrasos mês a mês, envie uma carta de cobrança que atenda aos requisitos do artigo 6:96 do Código Civil Alemão (BW), faça a comunicação à prefeitura da região onde o imóvel está localizado e registre qualquer acordo de pagamento em um documento assinado, que especifique o valor do aluguel normal mais o montante referente aos atrasos e as providências cabíveis em caso de atraso no pagamento de alguma parcela. Se os atrasos chegarem a cerca de três meses de aluguel sem um acordo viável, prepare a ação de cobrança, rescisão do contrato e despejo e providencie a notificação judicial. A demora raramente melhora a situação da recuperação do crédito, pois o valor que o inquilino pode efetivamente pagar diminui à medida que os atrasos aumentam.
Law & More Assessoramos senhorios e inquilinos em casos de atraso no pagamento de rendas, cartas de cobrança e cobrança judicial, processos de dissolução e despejo perante o tribunal de primeira instância, disputas sobre taxas de serviço e valores de renda, e processos perante a Comissão de Habitação (Huurcommissie). Avaliamos o processo, indicamos o que o tribunal provavelmente aceitará como motivo para a dissolução do contrato de arrendamento e conduzimos o processo e a execução subsequente. Se você estiver enfrentando atrasos no pagamento de rendas, Contacto Law & More Discutir a situação antes de tomar medidas irreversíveis.
