Proteção de aluguel na Holanda

Na Holanda, o inquilino de um imóvel residencial goza de proteção contra a perda do aluguel (huurbescherming) por força de lei. Na prática, isso significa que o proprietário não pode simplesmente rescindir o contrato de locação: o aviso prévio só é válido por um dos motivos exaustivamente listados no Artigo 7:274 do Código Civil Holandês (Burgerlijk Wetboek, BW), e mesmo assim a locação continua até que o inquilino concorde ou que um tribunal a rescinda. Co-inquilinos e sublocatários legalmente aceitos também compartilham dessa proteção.

O que é considerado espaço habitável?

A proteção contra o aluguel só se aplica se o imóvel alugado se qualificar como espaço habitacional (woonruimte). De acordo com o Artigo 7:233 do Código Civil Alemão (BW), espaço habitacional é um imóvel construído alugado como moradia independente ou não autônoma, um trailer ou um terreno destinado à residência permanente. Não há distinção adicional entre moradia independente e não autônoma para fins de proteção contra o aluguel.

O conceito também inclui acessórios imóveis: instalações que, por sua natureza, estão indissociavelmente ligadas à casa , caravana ou terreno, ou que fazem parte integrante do imóvel nos termos do contrato de locação. Em um prédio de apartamentos, isso pode incluir a escadaria, galerias e corredores, bem como instalações centrais, caso o contrato as designe como espaços sem caráter público.

Não existe espaço habitacional, nos termos do artigo 7.º, n.º 233, do Código Civil Alemão (BW), se este se referir a:

uso de curto prazo do espaço vital, como uma casa de férias ou uma casa de intercâmbio. A curta duração refere-se à natureza do uso, não ao prazo acordado;
um espaço de vida dependente, alugada juntamente com espaço comercial. A residência, então, segue o regime legal para espaços comerciais, e não as regras para habitação;
uma casa flutuante, que geralmente não se enquadra na definição legal do Artigo 7:233 BW, porque normalmente não tem uma ligação duradoura com a terra ou o banco.

O que determina se um aluguel é razoável?

Os inquilinos de habitações sociais regulamentadas beneficiam da proteção do preço da renda. Aplicam-se os seguintes pontos de partida:

O valor do aluguel deve ser proporcional à qualidade da habitação, incluindo sua localização, conforme avaliado pelo sistema de avaliação de imóveis (woningwaarderingsstelsel, WWS);
O inquilino pode solicitar à Comissão de Rendas (Huurcommissie) que avalie o aluguel inicial, em princípio, dentro de seis meses a partir do início do contrato de locação. A decisão da Comissão de Rendas é vinculativa, mas ainda pode ser submetida ao Tribunal Subdistrital para revisão;
O senhorio não pode aumentar a renda indefinidamente: aplica-se uma percentagem máxima anual, definida pelo ministro todos os anos;
Estas disposições legais sobre proteção de rendas são obrigatórias. leiO senhorio não pode desviar-se dessas cláusulas no contrato de arrendamento em detrimento do inquilino.

Desde a Lei de Aluguel Acessível (Wet betaalbare huur), em vigor desde 1º de julho de 2024, o sistema de avaliação de imóveis passou a ser vinculativo até 186 pontos, não apenas para habitações sociais. Os imóveis para aluguel agora se dividem em três segmentos com base na sua pontuação WWS: habitação social (até 143 pontos), habitação de aluguel de médio porte (de 144 a 186 pontos) e setor livre (187 pontos ou mais, onde o aluguel permanece livremente negociável). O limite de preço para cada segmento é ajustado anualmente. Um inquilino cujo imóvel tenha 186 pontos ou menos pode solicitar ao Comitê de Aluguel que verifique o valor do aluguel em relação ao máximo aplicável, mesmo durante a vigência do contrato de locação. O ministro também define um aumento máximo anual de aluguel específico para cada segmento, que varia entre habitação social, de médio porte e setor livre.

O senhorio pode simplesmente rescindir o contrato de arrendamento?

Para proteção contra rescisão de contrato, a lei não faz distinção entre habitação social, de gama média ou do setor privado: todo inquilino de um espaço habitacional está, em princípio, automaticamente protegido contra rescisão. Diversas normas atuam em conjunto para alcançar esse objetivo:

A notificação por parte do senhorio não põe, por si só, fim ao arrendamento, conforme o artigo 7:272 do Código Civil Alemão (BW).O proprietário deve primeiro tentar rescindir o contrato de locação por mútuo acordo. Se o inquilino não concordar, a notificação não rescinde o contrato de locação: ele continua em vigor, e o proprietário deve solicitar ao Juizado Especial Cível a rescisão do contrato. O contrato de locação só se encerra após a decisão irrevogável do juizado sobre a referida solicitação.
O senhorio deve dar aviso prévio adequado e indicar o motivo, conforme o Artigo 7:271 BW.O senhorio deve observar um aviso prévio de, no mínimo, três meses, acrescido de um mês por cada ano em que o inquilino tenha residido no imóvel, até um máximo de seis meses. O inquilino que notifica a rescisão do contrato apenas tem de observar um período de aviso prévio de um a três meses. Para além do aviso prévio, a apresentação de uma justificativa é uma formalidade essencial. O senhorio deve fundamentar a sua rescisão num dos motivos previstos no artigo 7.º, n.º 274, parágrafo 1, do Código Civil Alemão (BW):

O inquilino não se comportou como um bom inquilino deveria;
Trata-se de um arrendamento temporário que se enquadra numa das exceções legais (ver abaixo) e cumpre as condições de aviso prévio que a acompanham;
O proprietário precisa urgentemente do imóvel alugado para uso pessoal, e o inquilino pode obter outra moradia adequada;
o inquilino não aceita uma proposta razoável para celebrar um novo contrato de aluguel;
O proprietário deseja atribuir ao imóvel alugado uma utilização que lhe é permitida pelo plano ambiental aplicável (plano ambiental);
Trata-se de um espaço habitacional dependente que faz parte da residência principal do proprietário, e o interesse do proprietário em rescindir o contrato de arrendamento supera o interesse do inquilino em mantê-lo.

Um tribunal só pode rescindir o contrato de arrendamento com base num dos motivos previstos no artigo 7.º, n.º 274, parágrafo 1, do Código Civil Alemão (BW).Esses fundamentos são exaustivos: em processos judiciais, a rescisão por qualquer outro motivo não é possível. Se um dos fundamentos for comprovado, o tribunal deve, em princípio, conceder o pedido do senhorio, sem uma nova ponderação de interesses. Uma exceção se aplica ao fundamento de uso pessoal urgente, em que a capacidade do inquilino de encontrar uma moradia alternativa faz parte da análise. Quando o pedido é concedido, o tribunal também fixa a data para desocupação do imóvel. Se o pedido do senhorio for rejeitado, o mesmo contrato de arrendamento não poderá, em princípio, ser rescindido novamente pelo mesmo motivo por três anos.

Como mudaram os contratos de arrendamento temporário?

A proteção de rendas costumava ser criticada por ir longe demais, desencorajando os proprietários a alugarem seus imóveis. Em resposta, o legislador introduziu a Lei de Transferência do Mercado Imobiliário (Wet doorstroming huurmarkt 2015) em 1º de julho de 2016, que possibilitou o aluguel de moradias independentes por até dois anos e de moradias não independentes por até cinco anos, sem a proteção de rendas: o contrato de locação se encerrava automaticamente ao final do prazo, sem que o proprietário precisasse notificar o proprietário.

Essa abordagem foi posteriormente revertida. Desde 1 de julho de 2024, a Lei de Arrendamentos Fixos (Wet vaste huurcontracten) tornou o arrendamento por prazo indeterminado o padrão novamente. Um senhorio só pode oferecer um arrendamento temporário de até dois anos em situações específicas e limitadas, tais como: alojamento estudantil para um inquilino que irá estudar temporariamente noutro local, alojamento durante uma renovação urgente da casa do inquilino, alojamento para inquilinos que saem de um abrigo ou que enfrentam uma emergência social aguda, uma segunda oportunidade para um inquilino cujo arrendamento anterior terminou por perturbação grave ou por mútuo acordo, um membro sobrevivente da família que não pode invocar as regras de sucessão habituais do Artigo 7:268 BW, ou pais separados que desejam ficar perto dos seus filhos. Fora destas situações, um arrendamento residencial continua agora por prazo indeterminado até que o senhorio se baseie num dos motivos previstos no Artigo 7:274 BW.

Perguntas frequentes

Posso perder a proteção contra o aluguel ao assinar um contrato temporário?

Somente se o contrato temporário se enquadrar em uma das exceções legais da Lei de Contratos de Locação Fixa, como alojamento estudantil ou moradia durante reformas urgentes. Fora dessas situações, um contrato de locação residencial é, novamente, por prazo indeterminado por lei, independentemente do que o próprio contrato disponha.

O que posso fazer se achar que meu aluguel está muito caro?

Se a sua casa se enquadra nos segmentos regulamentados, você pode solicitar ao Comitê de Aluguéis que avalie o aluguel de acordo com o sistema de avaliação imobiliária. Para um novo contrato de locação, isso é possível, em princípio, dentro de seis meses a partir da data de início; para um contrato de locação regulamentado já existente, a solicitação também pode ser feita posteriormente.

A proteção contra o aluguel também se aplica a sublocatários?

Um sublocatário que tenha sublocado o imóvel legalmente compartilha da proteção de aluguel do inquilino principal. A sublocação sem o consentimento do proprietário pode, dependendo do contrato, ser motivo para o proprietário rescindir o contrato de locação principal.

Resumo

A proteção de rendas aplica-se assim que um imóvel se qualifica como espaço habitacional nos termos do Artigo 7:233 do Código Civil Alemão (BW); aluguéis de temporada, moradias para dependentes e casas flutuantes geralmente não se enquadram nessa categoria.
Os inquilinos de habitações regulamentadas podem ter o aluguel inicial e o aluguel subsequente, até um limite de 186 pontos WWS, avaliados pelo Comitê de Aluguéis de acordo com a Lei de Aluguéis Acessíveis (Affordable Rent Act).
O senhorio não pode rescindir um contrato de arrendamento apenas por meio de notificação: sem acordo, somente um tribunal pode rescindi-lo, e apenas por um dos motivos exaustivos do Artigo 7:274 BW.
Desde a Lei de Arrendamentos Fixos de 1 de julho de 2024, os contratos temporários sem proteção de renda são a exceção, não a regra.

Quando um senhorio contesta a aplicabilidade da proteção, a questão geralmente é decidida em tribunal. Os nossos advogados especializados em direito imobiliário podem aconselhá-lo sobre a situação antes de se chegar a essa fase. O funcionamento da segurança de posse após o regresso aos contratos por tempo indeterminado é explicado no nosso artigo sobre contratos de arrendamento por tempo indeterminado.

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