O aluguel de curta duração para expatriados, funcionários internacionais e residentes temporários continua sendo muito popular. Ao mesmo tempo, o arcabouço legal que rege esse tipo de aluguel tornou-se cada vez mais rigoroso. O que antes era uma área cinzenta entre aluguéis turísticos, acomodações de curta duração e locação residencial regular, até 2026, foi claramente definido por legislação e jurisprudência recentes.
Para proprietários de apartamentos e associações de moradores (HOAs), isso tem levado a um número crescente de disputas. Os proprietários frequentemente veem os aluguéis de curta duração como uma fonte de renda atraente, enquanto as HOAs se deparam com incômodos, aumento do desgaste e riscos de seguro. As principais questões, portanto, permanecem as mesmas: uma HOA pode proibir aluguéis de curta duração e sob quais condições? E o que os últimos desenvolvimentos legais significam na prática?
O que será considerado "estadia curta" em 2026?
Um dos desenvolvimentos mais importantes é o esclarecimento do conceito de estadia curta. Enquanto aluguéis temporários de vários meses eram anteriormente frequentemente apresentados como uma forma de “residência permanente”, essa interpretação foi em grande parte abandonada.
Em 2026, legislação e casos lei Em linhas gerais, podemos distinguir três categorias. Os aluguéis turísticos ou de férias geralmente se referem a períodos muito curtos, muitas vezes com um máximo de trinta dias, normalmente para hóspedes que se revezam. Os aluguéis de curta duração referem-se a aluguéis temporários por um período limitado, geralmente entre um e seis meses, para grupos específicos, como expatriados, estudantes ou trabalhadores temporários. Já os aluguéis residenciais regulares dizem respeito à ocupação a longo prazo, com total proteção ao inquilino e um caráter residencial genuinamente duradouro.
Essa distinção é crucial, porque os aluguéis de curta duração são cada vez mais classificados como uma forma híbrida com natureza comercial, em vez de uso residencial normal.
A escritura de divisão: o fundamento jurídico dentro da associação de moradores.
Em praticamente todas as disputas relativas a aluguéis de curta duração em prédios de apartamentos, um documento é decisivo: a escritura de divisão. Essa escritura constitui o fundamento jurídico da associação de moradores e tem status legal superior ao das normas internas ou das deliberações da assembleia geral.
A maioria das escrituras de divisão de imóveis contém uma cláusula de destinação que estipula, por exemplo, que uma unidade privada é “destinada ao uso como moradia”. A principal questão jurídica é como o conceito de “uso como moradia” deve ser interpretado. O Supremo Tribunal dos Países Baixos e diversos Tribunais de Apelação forneceram orientações importantes sobre essa questão nos últimos anos.
A jurisprudência consistente estabelece que "uso como moradia" geralmente implica um caráter duradouro. Isso significa que o ocupante tem sua residência principal no apartamento e que o uso demonstra um grau de permanência. Quando um apartamento é alugado estrutural e repetidamente para diferentes ocupantes, particularmente a preços comerciais e com serviços adicionais, os tribunais qualificam cada vez mais essa prática como exploração comercial. Nesses casos, o uso deixa de ser considerado residencial e passa a ser comparável à operação de um hotel ou pensão.
Proibições à exploração comercial e regulamentos modelo
Além da cláusula de destinação, muitas escrituras de partilha ou regulamentos modelo aplicáveis contêm disposições que proíbem a exploração comercial. O Regulamento Modelo de 2017, em particular, desempenha um papel significativo nesse contexto. Ao avaliar a conformidade, os tribunais consideram não apenas a redação dos regulamentos, mas também como o arrendamento é efetivamente realizado na prática.
Os fatores relevantes incluem a frequência de rotatividade de inquilinos, a extensão em que serviços adicionais são oferecidos, como limpeza ou lavanderia, e a forma como o imóvel é comercializado. Quanto mais o aluguel se assemelhar à exploração profissional, maior a probabilidade de ser considerado incompatível com uma destinação residencial.
Aumento do IVA e a natureza comercial dos aluguéis de curta duração
Um desenvolvimento que ganha ainda mais relevância em 2026 é o aumento da taxa de IVA sobre aluguéis de curta duração para 21%. Essa alteração fiscal representa mais do que um simples aumento de custos para os proprietários. Ela reforça a visão do legislador de que os aluguéis de curta duração constituem um serviço comercial, e não um aluguel residencial comum.
Em disputas entre associações de moradores e proprietários de apartamentos, essa qualificação para fins de IVA é cada vez mais utilizada para sustentar o argumento de que estadias de curta duração não se qualificam como uso residencial normal. Embora o direito tributário e o direito civil sejam formalmente distintos, suas classificações convergem cada vez mais na prática.
Multas e medidas coercitivas dentro da associação de moradores.
Muitas associações de moradores buscam garantir o cumprimento da escritura de divisão de unidades por meio de cláusulas penais nas normas internas. Um ponto jurídico fundamental nesse contexto é que as normas internas não podem introduzir novas proibições que não estejam previstas na escritura de divisão de unidades.
Uma multa por aluguéis de curta duração só é válida se a escritura de divisão ou o regulamento interno aplicável já contiverem uma proibição de uso comercial ou uso contrário à destinação residencial. O regulamento interno pode especificar ainda mais essa proibição, mas não pode ampliá-la. Essa distinção é crucial e frequentemente constitui o cerne dos processos judiciais.
O papel do município versus o papel da associação de moradores.
Um equívoco comum é acreditar que uma licença municipal para aluguel de curta duração ou para turistas automaticamente autoriza o proprietário a alugar o apartamento. Isso não é verdade. Os municípios avaliam o cumprimento da legislação pública, em particular a legislação habitacional e os regulamentos locais. As associações de moradores, por outro lado, operam no âmbito do direito privado, principalmente com base na escritura de divisão e nos regulamentos.
Esses sistemas coexistem. Portanto, é perfeitamente possível que um proprietário possua todas as licenças municipais necessárias e, ainda assim, seja obrigado por um tribunal, a pedido da associação de moradores, a cessar os aluguéis de curta duração e a pagar multas substanciais. Na prática, essa distinção costuma ser uma surpresa desagradável para os proprietários.
Riscos para proprietários de apartamentos
Alugar um apartamento em violação das regras da associação de moradores acarreta riscos significativos. As associações de moradores têm iniciado cada vez mais processos sumários para obter a proibição imediata de aluguéis de curta duração, frequentemente sujeitos ao pagamento de multas diárias substanciais.
Em casos excepcionais, particularmente quando há perturbação grave e persistente, o proprietário pode até mesmo ser temporariamente privado do direito de usar seu próprio apartamento. Além disso, as questões de seguro desempenham um papel cada vez mais importante. Muitas apólices de seguro predial mantidas por associações de moradores excluem a cobertura para danos decorrentes de exploração comercial. Em caso de incêndio ou danos causados pela água, isso pode ter consequências financeiras de longo alcance, não apenas para o proprietário do imóvel, mas potencialmente para a associação de moradores como um todo.
Conclusão
Até 2026, o escopo para aluguéis de curta duração em uma estrutura de associação de moradores tornou-se cada vez mais limitado. Legislação, jurisprudência e desenvolvimentos fiscais apontam na mesma direção: o aluguel de curta duração é cada vez mais visto como uma forma de exploração comercial que não é facilmente compatível com uma designação residencial.
Para as associações de moradores, é essencial manter seus regulamentos atualizados, estabelecer políticas de fiscalização claras e agir de forma consistente. Para os proprietários de apartamentos, investir em aluguéis de curta duração sem avaliação jurídica prévia acarreta riscos consideráveis.
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Perguntas frequentes
Uma associação de moradores pode proibir completamente aluguéis de curta duração?
Sim, uma associação de moradores pode efetivamente proibir aluguéis de curta duração se isso estiver previsto na escritura de divisão do condomínio. Se a escritura designar os apartamentos para uso exclusivamente residencial e proibir a exploração comercial, os tribunais têm aceitado cada vez mais que aluguéis repetidos de curta duração não se enquadram no uso residencial permitido.
Estadias de curta duração são sempre consideradas uso comercial?
Não automaticamente, mas na prática isso acontece com frequência. Os tribunais avaliam fatores como a rotatividade de inquilinos, a duração das estadias, o público-alvo e se são oferecidos serviços adicionais. Quanto mais o aluguel se assemelhar a uma acomodação profissional, maior a probabilidade de ser considerado exploração comercial.
E se o inquilino ficar por vários meses?
Uma estadia mais longa não significa automaticamente uso residencial. Mesmo aluguéis de vários meses podem ser considerados de curta duração se o apartamento for alugado repetidamente para diferentes ocupantes sem um caráter residencial duradouro.
Será que as regras da casa, por si só, podem proibir aluguéis de curta duração?
Não. As normas internas não podem introduzir novas restrições que já não estejam previstas na escritura de divisão ou nos regulamentos modelo aplicáveis. Elas podem apenas especificar com mais detalhes as proibições existentes.
Uma licença municipal prevalece sobre as restrições da associação de moradores?
Não. Uma licença municipal diz respeito apenas ao cumprimento das leis públicas. As restrições da associação de moradores são baseadas em leis privadas e permanecem plenamente válidas, mesmo que todas as licenças municipais estejam em vigor.
Uma associação de moradores pode impor multas para aluguéis de curta duração?
Sim, desde que a multa seja baseada em uma proibição válida na escritura de divisão ou nos regulamentos. Os tribunais analisam minuciosamente se as multas são proporcionais e devidamente fundamentadas.
Quais são os riscos que os proprietários enfrentam se continuarem com aluguéis de curta duração, apesar das objeções?
Os proprietários podem enfrentar medidas judiciais, pagamento de multas substanciais, perda temporária do uso do apartamento e sérios problemas com a cobertura do seguro.
É provável que estadias curtas voltem a ser mais fáceis no futuro?
Os atuais desenvolvimentos legislativos, judiciais e fiscais apontam na direção oposta. Espera-se que a permanência de curta duração em prédios de apartamentos seja alvo de um escrutínio ainda mais rigoroso, em vez de uma flexibilização.
