Rescisão de contrato de arrendamento de alojamento residencial: quando é permitida?

O senhorio só pode rescindir um contrato de arrendamento residencial contra a vontade do inquilino através do tribunal distrital ( kantonrechter ): seja mediante notificação com base num fundamento legal, solicitando posteriormente ao tribunal que fixe a data de término, seja solicitando ao tribunal a rescisão do contrato por violação grave por parte do inquilino. O inquilino, por outro lado, pode rescindir o contrato simplesmente mediante notificação.

A seguir, explicamos os tipos de contrato de arrendamento, a diferença entre aviso prévio e rescisão, os fundamentos legais, o procedimento e suas armadilhas, e o que acontece com o depósito e as taxas de serviço quando o contrato termina. O artigo abrange acomodações residenciais independentes e compartilhadas, tanto do setor social quanto do privado; imóveis comerciais estão fora do escopo deste artigo.

Quais são os tipos de contrato de arrendamento residencial que existem?

A principal distinção reside entre arrendamentos por tempo indeterminado e arrendamentos temporários. Desde 1 de julho de 2024, o arrendamento por tempo indeterminado voltou a ser a norma, sendo os contratos temporários permitidos apenas para grupos específicos.

Um contrato de arrendamento por prazo indeterminado oferece ao inquilino a maior proteção. O senhorio só pode rescindi-lo por motivo legal, mediante notificação na forma prescrita e, caso o inquilino não concorde, por decisão judicial. Ambas as partes devem respeitar os prazos legais de aviso prévio.

De acordo com a Lei sobre Contratos de Arrendamento Permanente ( Wet vaste huurcontracten ), que entrou em vigor em 1 de julho de 2024, os proprietários só podem oferecer novos contratos temporários a grupos específicos. Segundo o governo holandês, esses grupos incluem estudantes que vêm estudar em outro município, pessoas que se mudam temporariamente para trabalhar ou para reformar a casa, pessoas que saem do sistema de assistência social ou que se encontram em situação de emergência habitacional, inquilinos que recebem uma segunda chance após o término de um contrato anterior e pais separados que precisam de moradia temporária perto dos filhos. Esses contratos têm duração máxima de dois anos. O proprietário deve informar o inquilino por escrito de um a três meses antes do término; um contrato temporário que é prorrogado se torna um contrato por prazo indeterminado.

Os contratos temporários celebrados antes de 1 de julho de 2024 mantêm as regras originais. Anteriormente, casas independentes podiam ser alugadas por até dois anos e acomodações não independentes, como um quarto em uma casa compartilhada, por até cinco anos.

O governo também está realizando uma consulta pública sobre um projeto de lei relativo a contratos de arrendamento adequados ( wetsvoorstel passende huurcontracten ), que limitaria os arrendamentos de curta duração a 30 dias e criaria mais espaço para contratos temporários para estudantes e trabalhadores migrantes. A consulta pública decorreu de 2 de julho a 28 de agosto de 2026; o projeto de lei não foi aprovado, pelo que as regras atuais continuam em vigor.

Qual a diferença entre notificação e dissolução?

A rescisão ( opzegging ) encerra o contrato de locação mediante aviso prévio e, para o locador, por força de lei. A rescisão ( ontbinding ) encerra o contrato de locação por descumprimento contratual de uma das partes, sendo necessária, no caso de contratos residenciais, uma decisão judicial.

Perceber

De acordo com o Artigo 7:271 do Código Civil Holandês (BW), a notificação deve ser feita por mandado judicial ou por carta registrada. Se o cônjuge ou parceiro registrado do inquilino for co-inquilino, a notificação deve ser feita a cada um deles separadamente. O proprietário deve indicar o motivo da notificação; sem essa indicação, a notificação é nula.

Os prazos de aviso prévio são:

• Para o inquilino: equivalente ao período de pagamento do aluguel, no mínimo um mês e no máximo três meses;
• Para o proprietário: no mínimo três meses, prorrogáveis ​​por um mês para cada ano completo em que o inquilino ocupou o imóvel, até um máximo de seis meses.

Após a notificação do senhorio, o inquilino tem seis semanas para manifestar a sua concordância. Caso o inquilino não concorde por escrito, o contrato de arrendamento continua em vigor por força da lei até que o tribunal profira uma decisão definitiva (Artigo 7:272 do Código Civil). Após esse período de seis semanas, o senhorio pode solicitar ao tribunal a fixação da data de término do contrato.

Dissolução

A dissolução exige uma violação por parte do inquilino. De acordo com o Artigo 7:231(1) do Código Civil Alemão (BW), um contrato de arrendamento residencial só pode ser dissolvido por decisão judicial em caso de incumprimento por parte do inquilino. Existem exceções específicas no Artigo 7:231(2) do BW, por exemplo, quando o prefeito interdita o imóvel devido ao tráfico de drogas, nos termos da Lei do Ópio, ou por razões de ordem pública.

Em que circunstâncias um senhorio pode dar aviso prévio?

Apenas pelos motivos listados no Artigo 7:274(1) BW. O tribunal concede o pedido de rescisão do contrato de arrendamento apenas se um desses motivos for comprovado.

• (a) O inquilino não se comportou como um bom inquilino deveria, por exemplo, devido a perturbações graves ou atrasos no pagamento do aluguel.
• (b) Uma cláusula de despejo válida (ontruimingsbeding) foi acordado, por exemplo, porque o senhorio ou um ocupante anterior quer voltar a morar lá, desde que as condições rigorosas do artigo 7:274(2) BW sejam cumpridas.
• (c) O senhorio necessita urgentemente da casa para seu próprio uso. O tribunal pondera os interesses de ambas as partes e o inquilino deve poder obter outra acomodação adequada.
• (d) O inquilino recusa uma oferta razoável para celebrar um novo contrato de arrendamento para a mesma casa, nas condições dessa disposição.
• (e) O senhorio pretende realizar uma função que o plano ambiental aplicável (plano ambiental) atribui à propriedade.
• (f) A casa faz parte da casa do senhorio (acomodação não independente na casa do senhorio), e os interesses do senhorio prevalecem sobre os do inquilino.
• (g) A casa está localizada em um prédio com licença ambiental por um período limitado de no máximo quinze anos, e o aviso é dado antes do vencimento dessa licença.
• (h) Um senhorio privado que aluga uma única casa quer vendê-la, tendo vivido nela como proprietário durante pelo menos dois anos antes do início do arrendamento.
• (i) Um inquilino ao abrigo de um contrato específico para jovens atingiu a idade de 28 anos e pode obter outra acomodação adequada.

O uso próprio urgente é um fundamento exigente. Exemplos incluem o proprietário que deseja morar no imóvel para si próprio ou para um familiar próximo. O tribunal analisa a urgência da necessidade do proprietário e se o inquilino pode encontrar outra moradia adequada.

Em que situações o tribunal pode rescindir o contrato de arrendamento por incumprimento?

Se o inquilino não cumprir uma obrigação, o proprietário pode solicitar ao tribunal a rescisão do contrato de arrendamento. Apenas uma falha suficientemente grave justifica a rescisão, e o tribunal pondera todas as circunstâncias, incluindo as consequências para o inquilino.

A base legal é o Artigo 6:265(1) do Código Civil Holandês (BW): toda falha de uma das partes no cumprimento do contrato confere à outra o direito de rescindi-lo, a menos que a falha, dada a sua natureza específica ou importância menor, não justifique a rescisão. Em seu acórdão de 28 de setembro de 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810), o Supremo Tribunal Holandês ( Hoge Raad ) decidiu que não se aplicam regras especiais à habitação social: este quadro geral oferece margem suficiente para considerar todas as circunstâncias, incluindo o interesse do inquilino em manter a habitação e o risco de ficar sem moradia. Mesmo que o inquilino não compareça em juízo, o tribunal pode examinar se a violação justifica a consequência drástica do despejo.

As violações mais comuns são:

• Atraso no pagamento do aluguel. De acordo com as diretrizes nacionais dos tribunais subdistritais, um pedido de dissolução da união estável por atraso no pagamento do aluguel é, em princípio, concedido se o valor em atraso for equivalente a três parcelas mensais. Mesmo assim, o tribunal pode conceder ao inquilino um prazo para pagamento ou decretar a dissolução condicional da união estável.
• Perturbação da ordem. Um inquilino que não se comporta como um bom inquilino e causa perturbações graves e comprovadas, como ruídos estruturais ou ameaças aos vizinhos, pode perder o imóvel. O proprietário deve ser capaz de comprovar a perturbação.
• Uso contrário à finalidade acordada. Utilizar a residência como estabelecimento comercial ou para atividades criminosas, como o cultivo de cannabis, constitui quebra de contrato.
• Sublocação não autorizada. Sublocar a casa inteira sem a permissão do proprietário é uma infração grave que pode justificar a rescisão do contrato.

Antes de o senhorio requerer a rescisão do contrato, geralmente envia uma notificação de incumprimento ( ingebrekestelling ) concedendo ao inquilino um prazo razoável para sanar a infração. No caso de infrações graves que não podem ser sanadas, como o cultivo de cannabis, esta etapa pode não ser necessária.

Como funciona o procedimento?

Se o inquilino não desocupar o imóvel voluntariamente, o proprietário deverá recorrer ao tribunal distrital. O proprietário não pode decidir sozinho que o contrato de locação foi rescindido, mesmo que o inquilino o tenha violado gravemente.

• Notificação de incumprimento: envie uma carta registada descrevendo a infração e estabelecendo um prazo razoável para a sua resolução. Guarde o comprovativo de envio.
• Intimação: se o inquilino não sanar a infração, um oficial de justiça entrega uma intimação na qual o proprietário solicita a rescisão do contrato de locação e o despejo. Em um procedimento de notificação, o proprietário, por sua vez, pede ao tribunal que fixe a data de término do contrato de locação.
• Audiência: o tribunal ouve ambas as partes. O senhorio deve provar a violação do contrato ou o motivo da notificação; o inquilino pode apresentar a sua versão dos fatos e quaisquer circunstâncias atenuantes.
• Decisão: o tribunal concede ou rejeita o pedido. Se o conceder, o tribunal fixa o prazo dentro do qual o inquilino deve desocupar o imóvel. O tribunal precisa saber se há crianças menores de idade morando na casa, pois isso pode resultar em um prazo de despejo mais longo.
• Despejo: se o inquilino não sair voluntariamente, o oficial de justiça pode efetuar o despejo.

A duração e os custos de um processo dependem muito do caso, por exemplo, se o inquilino apresentar defesa e se houver recurso.

Quando os procedimentos sumários são uma opção?

Em situações urgentes, como perturbação grave da ordem pública, situações de perigo ou tráfico de drogas na residência, o proprietário pode solicitar ao tribunal, em um processo sumário ( kort geding ), uma ordem provisória de desocupação. O tribunal deve estar convencido de que a questão é urgente e que a ação tem grande probabilidade de sucesso em um processo de mérito.

Após uma ordem de despejo provisória, ainda é possível iniciar um processo judicial para analisar o mérito da causa. Para os proprietários, o processo sumário só é uma opção sensata em casos de infrações claras, graves e comprovadas. Em caso de dúvida, o processo judicial para analisar o mérito da causa oferece maior segurança jurídica.

Quais são os problemas que os proprietários de imóveis costumam enfrentar?

Os obstáculos mais comuns são um inquilino que não responde, provas insuficientes e o tempo que o processo leva. Cada um deles tem uma solução prática.

O inquilino não respondeu à notificação de inadimplência.

Isso não interrompe o processo: o proprietário pode recorrer ao tribunal distrital. Guarde todas as provas de notificação, incluindo o comprovante de rastreamento da carta registrada. Se o inquilino não comparecer ao tribunal, a ação geralmente é deferida, mas o tribunal ainda pode rejeitá-la se a dissolução do contrato for considerada inviável.

Provas insuficientes

O ônus da prova recai sobre o proprietário. Sem provas suficientes, o tribunal rejeitará a reclamação. Reúna os documentos antes de começar:

• Atraso no pagamento do aluguel: extratos bancários, lembretes de pagamento e um resumo dos meses em atraso;
• perturbação da ordem pública: boletins de ocorrência, reclamações de vizinhos e correspondência com o inquilino;
• Sublocação não autorizada: fotografias, declarações e anúncios.

O procedimento demora muito tempo.

Quando os atrasos continuam a aumentar, o tempo é um recurso valioso. Considere, em primeiro lugar, uma solução amigável: um acordo de rescisão voluntária, possivelmente com um pagamento, pode poupar tempo e dinheiro. Registre-o por escrito. Se um acordo não for possível e a questão for urgente, um processo sumário pode ser mais rápido, desde que consiga comprovar a urgência.

O que acontece com o depósito e as taxas de serviço quando o contrato de locação termina?

Para contratos celebrados a partir de 1 de julho de 2023, o depósito poderá ser, no máximo, equivalente a dois meses de renda básica, devendo o senhorio restituí-lo no prazo de 14 dias após o término do contrato, ou no prazo de 30 dias caso sejam efetuadas deduções. Os custos de serviço são liquidados através da supervisão legal.

O senhorio só pode deduzir itens específicos da caução, como aluguel em atraso, custos de serviços em atraso e danos causados ​​pelo inquilino, devendo especificar quaisquer deduções por escrito. De acordo com o Artigo 7:259 do Código Civil Alemão (BW), o senhorio deve fornecer ao inquilino um demonstrativo detalhado dos custos de serviços anualmente, no máximo seis meses após o término do ano civil; se o contrato de locação terminar durante o ano, o demonstrativo abrangerá o período já decorrido.

O que você deve fazer a seguir?

Para os proprietários, um dossiê completo e um procedimento correto são decisivos. Para os inquilinos, vale a pena responder a tempo e buscar aconselhamento.

• Proprietários: documentem a violação cuidadosamente, enviem uma notificação de incumprimento por carta registada com um prazo razoável e considerem uma solução amigável antes de recorrerem ao tribunal.
• Proprietários que notificam o despejo: usem o formulário correto, indiquem o motivo legal e respeitem o prazo de aviso prévio.
• Inquilinos: não assinem simplesmente um acordo para rescindir o contrato de locação dentro das seis semanas após a notificação do proprietário; o contrato continua em vigor até que o tribunal decida.
• Ambos: procurem aconselhamento de um advogado especializado em direito imobiliário caso não consigam chegar a um acordo.

Em síntese

• O proprietário não pode rescindir um contrato de arrendamento residencial contra a vontade do inquilino sem autorização do tribunal local; o inquilino pode simplesmente notificar o inquilino com um a três meses de antecedência.
• A notificação do senhorio deve ser feita por mandado de oficial de justiça ou carta registrada, indicar um motivo legal previsto no Artigo 7:274 do Código Civil Alemão (BW) e observar um prazo de aviso prévio de três a seis meses.
• A dissolução por incumprimento exige uma decisão judicial (artigo 7:231 do Código Civil Alemão) e um incumprimento suficientemente grave; para dívidas de renda, a diretriz é o pagamento de três prestações mensais.
• A partir de 1 de julho de 2024, novos contratos temporários só são permitidos para grupos específicos e por um período máximo de dois anos.
• O depósito para contratos a partir de 1 de julho de 2023 é de, no máximo, dois meses de aluguel básico e deve ser reembolsado em 14 ou 30 dias.

Perguntas frequentes

Um senhorio pode rescindir um contrato de arrendamento residencial sem recorrer ao tribunal?

Somente se o inquilino concordar. O proprietário pode notificar o inquilino, mas se este não concordar por escrito, o contrato de locação permanece em vigor até que o tribunal se pronuncie. A rescisão por quebra de contrato também exige uma decisão judicial, salvo em casos específicos previstos em lei.

Qual o valor de aluguel atrasado suficiente para a dissolução do contrato?

De acordo com as diretrizes nacionais dos tribunais subdistritais, a dissolução do vínculo matrimonial é concedida, em princípio, mesmo com o pagamento de três prestações mensais em atraso. O tribunal pode, no entanto, conceder ao inquilino um prazo para efetuar o pagamento ou optar por uma dissolução condicional.

O novo proprietário é obrigado a respeitar o contrato de arrendamento?

Sim. A venda não rescinde o contrato de arrendamento: se o senhorio vender a casa, os direitos e obrigações decorrentes do contrato de arrendamento passam para o novo proprietário (Artigo 7:226 BW).

Com quanto tempo de antecedência o inquilino deve avisar?

Um período igual ao período de pagamento do aluguel, com um mínimo de um mês e um máximo de três meses. Para um aluguel mensal, esse período é de um mês.

No fechamento

A rescisão de um contrato de arrendamento residencial contra a vontade do inquilino só é possível através do tribunal distrital e apenas com fundamento jurídico válido. Os inquilinos gozam de forte proteção, e o tribunal sempre pondera os interesses de ambas as partes. Uma preparação cuidadosa evita processos que falham por questões formais ou de provas. Precisa de aconselhamento sobre a legislação de arrendamento , seja como senhorio ou inquilino? Não tem a certeza da sua situação? Descreva-nos o seu caso. Iremos informá-lo das suas opções no prazo de um dia útil.

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