Qualquer pessoa que deseje rescindir o contrato de arrendamento do seu imóvel comercial, ou que esteja sujeita à rescisão por parte do senhorio, deve primeiro saber a que regime se enquadra o contrato. Conforme explicado na primeira parte desta série, aplicam-se regras fundamentalmente diferentes aos espaços comerciais do tipo 7:290 (lojas, restauração, artesanato) e aos espaços comerciais do tipo 7:230a (escritórios, armazéns, consultórios). Essa diferença é particularmente decisiva no que diz respeito à rescisão.
Para espaços comerciais do tipo 7:290, o senhorio só pode rescindir o contrato de arrendamento mediante uma série de fundamentos legais exaustivos, estando sujeitos a requisitos formais rigorosos. Já para espaços comerciais do tipo 7:230a, o limiar para o senhorio é muito mais baixo: a rescisão, em princípio, não requer fundamentos formais nem qualquer justificação. Este artigo aborda ambas as situações.
Encerramento do espaço comercial 7:290
Requisitos formais
A rescisão do contrato de locação do espaço comercial 7:290 está sujeita a requisitos formais rigorosos. A rescisão deve ser feita por escrito, seja por carta registrada ou por mandado judicial. O prazo mínimo de aviso prévio é de um ano. Uma rescisão que não atenda a esses requisitos é nula e sem efeito legal. O contrato de locação simplesmente continua em vigor.
A rescisão do contrato deve ser comunicada ao inquilino antes do término do período de locação vigente. Quem rescindir o contrato após esse prazo terá o contrato automaticamente renovado para o período subsequente.
Motivos para rescisão do contrato por parte do senhorio
O senhorio de um espaço comercial de 7:290 só pode rescindir o contrato por motivos que a lei enumera exaustivamente. Para a rescisão no final do primeiro prazo (os primeiros cinco anos), aplicam-se apenas dois motivos: o inquilino não se comporta como um bom inquilino (inquilino persistentemente insatisfeito) ou o senhorio necessita urgentemente do imóvel arrendado para uso próprio. Após o primeiro prazo, adiciona-se um terceiro motivo: a ponderação dos interesses do senhorio na rescisão em relação aos interesses do inquilino na continuidade do contrato, em que o senhorio deve demonstrar um interesse imperioso.
Para uma análise detalhada dos motivos individuais para rescisão e da jurisprudência sobre os mesmos, consulte o artigo "Arrendamento Comercial (7:290 DCC): Proteção e Motivos para Rescisão de Espaço Comercial", disponível em outra seção deste site.
O inquilino que deseja prorrogar
O inquilino do espaço comercial 7:290 que receber a notificação de rescisão, mas desejar permanecer no imóvel, deverá apresentar objeção por escrito no prazo de seis semanas a partir do recebimento da notificação. Caso não o faça, o contrato de locação será rescindido na data da notificação. Se apresentar objeção, o locador deverá submeter a rescisão ao juízo competente. O contrato de locação só será rescindido se o juízo deferir a rescisão. Até lá, o contrato permanece em vigor.
Encerramento do espaço comercial 7:230a
A regra principal: rescisão sem justa causa.
Para espaços comerciais do tipo 7:230a, a lei é muito mais flexível em relação ao senhorio. O contrato de arrendamento termina após a rescisão, observando-se o prazo de aviso prévio acordado no contrato ou, na sua ausência, o prazo legal. Não é necessário apresentar uma justificativa para a rescisão. O senhorio não precisa explicar por que deseja rescindir o contrato. O inquilino, em princípio, não tem direito à prorrogação do contrato.
Proteção contra despejo: adiamento por meio do tribunal
Embora o inquilino do espaço comercial 7:230a não tenha direito à prorrogação do contrato de locação, ele tem direito à proteção contra despejo. Isso significa o seguinte: após o término do contrato e a notificação de despejo pelo proprietário, o inquilino pode solicitar ao juizado especial cível, no prazo de dois meses a partir da data do despejo, a prorrogação do prazo. O juizado pondera os interesses de ambas as partes. A prorrogação máxima é de um ano por solicitação, com um limite máximo total de três anos.
A proteção contra despejo, portanto, não é um direito à permanência no imóvel alugado, mas apenas um adiamento. Após o término do prazo máximo, o imóvel deve ser desocupado.
Rescisão antecipada e o papel das opções de pausa
Tanto para espaços comerciais classificados como 7:290 quanto 7:230a, o contrato pode conter uma cláusula de rescisão: uma disposição contratual que confere às partes o direito de rescindir o contrato de locação antecipadamente. Para espaços comerciais classificados como 7:290, tal cláusula deve ser proporcional à proteção legal conferida ao locatário; uma disposição que, na prática, conceda ao locador o direito de rescindir o contrato a qualquer momento pode conflitar com o caráter imperativo do regime.
Qualquer pessoa que utilize uma cláusula de rescisão deve cumprir rigorosamente os requisitos processuais: o prazo correto, a forma correta (registrada ou por escrito) e a data correta em que a rescisão é comunicada. Um dia de atraso significa que a rescisão não produz efeitos e o contrato de arrendamento renova-se automaticamente para o período seguinte.
A renovação tácita também merece atenção. Se o contrato de locação expirar e nenhuma das partes o rescindir, o acordo é, na maioria dos casos, renovado tacitamente pela duração do período original ou por prazo indeterminado, dependendo da redação do contrato. Verifique com antecedência se deseja a renovação.
Erros comuns na rescisão de contrato
Na prática, observamos erros recorrentes na rescisão de contratos de locação de imóveis comerciais:
- Rescisão contratual em prazo muito longo, que ultrapassa o período de aviso prévio de um ano e renova automaticamente o contrato para o período seguinte.
- A rescisão do contrato sem a forma legalmente exigida (por e-mail ou telefone comum, em vez de carta registrada ou intimação) torna a rescisão nula e sem efeito.
- Como proprietário, rescindir o contrato de locação sem justa causa reconhecida para um espaço comercial de 7:290, após o qual o inquilino recorre ao tribunal subdistrital e a rescisão é anulada.
- Como inquilino, ao não apresentar objeção em tempo hábil ao término do contrato de locação de um espaço comercial de 7:290, o direito à prorrogação do contrato caduca.
- Esquecimento da obrigação de entrega: mesmo que a rescisão seja válida, o locatário poderá ser responsabilizado por danos causados pela não devolução do imóvel nas condições contratualmente acordadas.
- Para um espaço comercial 7:230a, não cumpriu o prazo de dois meses para apresentar um pedido de proteção contra despejo, após o qual esse direito caduca definitivamente.
Conclusão
A rescisão de um contrato de arrendamento comercial parece simples, mas, numa análise mais atenta, revela inúmeras armadilhas formais e práticas. Quer seja inquilino ou senhorio, um erro no procedimento pode levar à continuidade de uma relação de arrendamento indesejada ou à perda de direitos que poderia ter exercido. Verifique sempre os prazos, o formulário necessário e o regime aplicável com a devida antecedência antes de enviar ou receber uma notificação de rescisão.
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Perguntas frequentes
Qual é o prazo de aviso prévio para imóveis comerciais?
Para espaços comerciais da categoria 7:290, o prazo mínimo legal de aviso prévio é de um ano. A rescisão deve ser feita por escrito, por carta registrada ou mandado judicial. Para espaços comerciais da categoria 7:230a, aplica-se o prazo acordado no contrato; não há prazo mínimo legal.
O proprietário pode simplesmente rescindir o contrato de arrendamento de uma loja?
Não. Para espaços comerciais de 7:290 pés quadrados, o senhorio só pode rescindir o contrato por motivos exaustivamente previstos em lei, como necessidade pessoal urgente ou inquilino persistentemente insatisfeito. A rescisão sem um motivo reconhecido não tem efeito legal.
O que é a proteção contra despejo prevista no artigo 7:230a?
Após o término do contrato de locação, o inquilino do espaço comercial 7:230a pode solicitar ao juizado especial cível a prorrogação do prazo para despejo. O pedido deve ser protocolado em até dois meses a partir da data da notificação de despejo. A prorrogação máxima é de três anos.
O que é uma cláusula de rescisão em um contrato de locação?
Uma cláusula de rescisão é uma disposição contratual que confere a uma ou ambas as partes o direito de rescindir o contrato de locação antecipadamente. Para espaços comerciais de 7:290 pés quadrados, tais cláusulas devem ser compatíveis com a proteção legal obrigatória do inquilino.
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