Imposto de transmissão e custos do comprador na compra de imóveis na Holanda (2026)

Quase todas as casas na Holanda são anunciadas com o preço "kosten koper" : o preço é o valor do imóvel, e os custos de transferência são por sua conta. O maior desses custos é um imposto de 2%, 8% ou 10.4%, dependendo do que você comprar e do que pretende fazer com o imóvel. Esta página apresenta as taxas em vigor em 2026, a isenção para quem compra o primeiro imóvel, os benefícios fiscais relevantes na prática e os outros custos a serem considerados no orçamento. Trata-se de informação jurídica e tributária, não de aconselhamento financeiro.

O que significa “kosten koper” e como difere de “vrij op naam”

Kk ( kosten koper , “custos para o comprador”) significa que o preço anunciado exclui os custos de transferência; você paga esses custos separadamente. Von ( vrij op naam , “livre em nome do comprador”) significa que o preço já inclui o custo de colocar o imóvel em seu nome. A distinção se aplica principalmente a imóveis usados ​​e novos: imóveis usados ​​são normalmente vendidos kosten koper , enquanto imóveis novos de construtoras são vendidos vrij op naam , porque o IVA, em vez do imposto de transferência, é aplicado e a construtora o inclui no preço.

Em Kosten Koper, o comprador normalmente paga:

• imposto de transferência (descobertosbelasting);
• a taxa do notário para a escritura de transferência (ações de alavancagem);
• o Registo Predial (Cadastro) taxa para registrar essa escritura;
• E, no caso de uma hipoteca, as taxas do notário e do Cadastro para a escritura de hipoteca.

Não cobre a comissão do agente de venda, que é paga pelo vendedor, nem o seu próprio agente de compra, vistoria, avaliação ou assessoria de crédito imobiliário. Além disso, " vrij op naam" não significa ausência total de custos: em um financiamento para imóvel novo, a escritura e seu registro permanecem em seu nome.

Imposto sobre transferências (overdrachtsbelasting): as taxas em vigor em 2026

O imposto de transmissão é cobrado na aquisição de bens imóveis nos Países Baixos e de direitos sobre os mesmos, tais como arrendamento de longa duração ( erfpacht ) e direitos de construção ( opstal ). As taxas constam do artigo 14 da Lei de Transmissão de Direitos Imobiliários (Wet op belastingen van rechtsverkeer).

Em 2026, houve uma mudança. Até o final de 2025, não havia uma taxa separada para imóveis que o comprador não ocuparia: estes eram tributados pela taxa geral de 10.4%. A partir de 1º de janeiro de 2026, o artigo 14 prevê uma taxa específica de 8% para a aquisição de um imóvel, sendo 2% reservados para compradores que o utilizarão como residência principal e os 10.4% mantidos como a taxa geral para os demais casos.

Resumos antigos que ainda citam 10.4%

As três taxas estão definidas: 2% para uma habitação que o comprador irá ocupar como residência principal, 8% para uma habitação que o comprador não irá ocupar e 10.4% como taxa geral para imóveis não residenciais. Como a taxa de 8% é recente, resumos e páginas de consultores mais antigos ainda mencionam, por vezes, 10.4% para imóveis destinados a arrendamento, segunda habitação ou casa de férias — a taxa que se aplicava em 2025, mas não a aquisições em 2026.

As tabelas de taxas do Belastingdienst (Departamento de Impostos sobre a Propriedade) são as que regem o imposto. Verifique a situação na data da sua escritura e peça ao seu tabelião para confirmar a taxa antes de assinar.

A isenção do titular (startersvrijstelling)

Um comprador que cumpra todas as condições não paga imposto de transmissão. A isenção está prevista no artigo 15 da Lei de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (Wet op belastingen van rechtsverkeer), especificamente no artigo 15a, que trata da exigência de declaração. Todos os seguintes requisitos devem ser atendidos:

• Era. O comprador deve ter 18 anos ou mais e não ter completado 35 anos na data da assinatura da escritura. A regra se aplica a cada comprador individualmente: se um dos dois compradores em conjunto tiver 35 anos ou mais, apenas a parte do comprador que atende aos requisitos estará isenta.
• Apenas uma vez. O comprador não deve ter utilizado a isenção anteriormente. Ter possuído uma casa anteriormente não o desqualifica; ter utilizado esta isenção, sim.
• Moradia própria. O comprador deve usar o imóvel como sua residência principal, e não temporariamente. Compras para alugar, reformar e revender ou como segunda residência não se enquadram nessa categoria.
• Limiar de valor. O valor da habitação com as suas dependências não deve exceder € 555,000 em 2026 (€ 525,000 em 2025). Este é um limite abrupto, não uma faixa: um euro acima desse valor e a isenção desaparece completamente, com 2% a pagar sobre o valor total em vez do excedente.

O limite é indexado e muda todo dia 1º de janeiro, portanto, em uma compra próxima ao limite, a própria data de conclusão pode alterar o resultado.

A declaração por escrito e o que acontece se estiver errada.

Nem a taxa de 2% nem a isenção para compradores iniciantes aplicam-se automaticamente. O artigo 15a exige que o comprador declare, de forma clara, firme e sem reservas, por escrito, que utilizará o imóvel como sua residência principal, e não temporariamente, e, para a isenção para compradores iniciantes, que não o utilizou anteriormente. O Departamento de Impostos (Belastingdienst) disponibiliza formulários padrão, e a declaração assinada deve ser entregue ao notário antes da transferência da propriedade.

A declaração diz respeito à sua intenção no momento da aquisição, não a uma promessa de que nada mudará: se você realmente pretende morar lá e as circunstâncias o obrigarem posteriormente a se mudar ou alugar o imóvel, o benefício não será perdido retroativamente. O que não é permitido é declarar uma intenção que você não tem. Se a declaração se mostrar incorreta, a Administração Tributária poderá emitir uma notificação de lançamento adicional ( naheffingsaanslag ) referente à diferença, acrescida de juros, e impor uma penalidade caso o contribuinte seja culpado. As penalidades por uma declaração incorreta ou incompleta são as previstas nos artigos 67d e 67e do Código Tributário Australiano (AWR); uma correção voluntária realizada em até dois anos, em princípio, evita tal penalidade.

Quem é o responsável e como o imposto é pago.

O imposto de transmissão é cobrado do adquirente — o comprador; o vendedor não é responsável por ele. A declaração é feita pelo próprio comprador, mas em uma compra normal você não precisa apresentar nada: quando a transferência é feita por escritura pública, como deve ser para imóveis registrados, o tabelião registra a transação digitalmente e paga em seu nome. O imposto, portanto, aparece na declaração de conclusão do tabelião: você transfere o valor total para a conta de terceiros do tabelião antes da conclusão da transação, e o tabelião debita o imposto, as taxas do Cadastro e seus próprios honorários desse valor. Somente quando não há escritura pública é que o comprador precisa apresentar e pagar o imposto pessoalmente, dentro de um mês após se tornar proprietário; uma objeção pode ser apresentada dentro de seis semanas após o pagamento.

Isenções e reduções que importam na prática

Aquisição logo após uma aquisição anterior.

O artigo 13 prevê isenção quando o mesmo imóvel é adquirido novamente dentro de seis meses após uma aquisição anterior por outra pessoa. A base de cálculo da segunda aquisição é reduzida pelo valor sobre o qual incidiu o imposto de transmissão, ou IVA não dedutível, na primeira aquisição, de modo que o segundo comprador é tributado apenas sobre o aumento do valor.

Isso beneficia o comprador que adquire o imóvel de alguém que o comprou recentemente, e é o que torna viável a revenda de curto prazo por um comerciante ou incorporador. O benefício fiscal se aplica ao imóvel e ao prazo de seis meses, não à identidade do revendedor, portanto, pergunte quando o vendedor adquiriu o imóvel.

Transferências familiares, divórcio e herança

A aquisição por herança ou por regime de bens matrimoniais não é tributável, portanto, não há incidência de imposto de transmissão quando se herda uma casa ou quando um bem passa para o cônjuge sobrevivente; nesse caso, pode incidir imposto sucessório. Em caso de divórcio, a partilha de bens do patrimônio comum ou de bens em comum entre ex-cônjuges é abrangida pelas isenções previstas no artigo 15, de modo que, quando a residência familiar é atribuída a um dos cônjuges, não há incidência de imposto de transmissão. A situação para conviventes não casados ​​é mais restrita e depende da forma como a copropriedade foi constituída.

Ao contrário da crença popular, as transferências entre membros da família geralmente não são isentas. A venda de um imóvel por um pai ou mãe para um filho se enquadra no regime ordinário: 2% se o filho for morar no imóvel, ou nada se ele se qualificar como primeiro imóvel. A isenção familiar prevista no artigo 15 se aplica à sucessão empresarial, não à residência familiar. Quando um imóvel é vendido a um parente por um valor abaixo do mercado, pode haver incidência de imposto sobre doações, sendo a base de cálculo do imposto sobre a transferência o valor de mercado, e não o preço acordado.

Imóveis novos: IVA em vez de imposto de transmissão.

Imóveis novos não são tributados duas vezes. Quando a transação está sujeita ao IVA — em termos gerais, um imóvel novo entregue antes ou dentro de dois anos após a primeira ocupação, e terrenos para construção — uma isenção prevista no artigo 15 dispensa o imposto de transmissão, de modo que o comprador paga 21% de IVA e não 2% ou 8%. Isso é conhecido como samenloopvrijstelling.

É por isso que o preço de imóveis novos é cotado como "vrij op naam" : os 21% estão incluídos no preço do incorporador, e não cobrados à parte. A isenção não se aplica quando o comprador pode recuperar o IVA, portanto, investidores e empresas precisam de assessoria especializada. Além disso, terrenos para construção não são considerados moradias: quando o imposto de transmissão se aplica a um terreno em vez de uma casa, a alíquota é de 10.4%.

Os custos do outro comprador

As taxas notariais não são fixadas por lei e variam entre cartórios e cidades, portanto, obtenha dois ou três orçamentos. A taxa de registro no Cadastro é fixa e o tabelião a repassa ao custo.

O que é dedutível e o que não é?

A linha divisória é simples: os custos de aquisição do imóvel não são dedutíveis, enquanto os custos de obtenção do empréstimo são. De acordo com o artigo 3.120 da Lei de Imposto de Renda de 2001 (Wet inkomstenbelasting 2001), os custos únicos de financiamento de uma hipoteca sobre a sua própria casa são dedutíveis no ano em que são incorridos — a escritura de hipoteca, seu registro, o consultor, a avaliação para o empréstimo e a taxa do NHG (Número de Identificação do Imóvel). O imposto de transmissão, a escritura de compra e venda, seu registro, o seu agente imobiliário e a vistoria não são passíveis de dedução.

A Garantia Nacional de Hipotecas ( Nationale Hypotheek Garantie ) é opcional e está disponível apenas até um limite de empréstimo. Para 2026, a taxa única de garantia ( borgtochtprovisie ) é de 0.4% do empréstimo, inalterada em relação a 2025, e o limite da NHG é de € 470,000, subindo para € 498,200 caso medidas de economia de energia sejam financiadas com o empréstimo. Os credores normalmente oferecem uma taxa de juros mais baixa em contrapartida, portanto, muitas vezes, a garantia se paga sozinha. A NHG define ambos os valores anualmente e aplica os Voorwaarden en Normen (Condições e Normas) vigentes no momento da emissão da proposta de hipoteca, portanto, verifique o limite para o ano da sua proposta, e não para o ano da conclusão do empréstimo.

A taxa do Cadastro Imobiliário (Kadaster) para o registo de uma escritura é fixada pelo Regulamento de Tarifas do Cadastro Imobiliário (Tarievenregeling Kadaster) e é a mesma para a escritura de transferência e a escritura de hipoteca. Em 2026, cada registo custa €181, valor reduzido para €103.50 caso o notário submeta a escritura eletronicamente num formato que o Cadastro Imobiliário possa processar automaticamente, que é o procedimento normal para uma compra de casa sem complicações. As tarifas de registo não foram incluídas no aumento geral de 2026, pelo que se mantêm inalteradas em relação a 2025. A submissão em papel custa €34 adicionais.

O que incluir no orçamento: um esboço indicativo

Os valores abaixo são meramente indicativos : um esboço elaborado a partir dos componentes acima, não uma cotação. Apenas o elemento tributário é fixado por lei.

• Comprador de primeira habitação elegível, casa abaixo do limite: grosseiramente 1.5% a% 3.5 — Sem imposto de transferência, portanto, sem custos notariais e de cadastro, custos de financiamento e qualquer agente ou levantamento topográfico que você escolher.
• Proprietário-morador paga 2%: grosseiramente 4% a% 6A regra prática de "cerca de 5% a mais" se aplica a este caso, e somente a este caso.
• Comprador que não irá ocupar o imóvel, pagando 8% em 2026: grosseiramente 10% a% 12 — inferior à mesma compra em 2025, quando a taxa foi de 10.4%.
• Imóveis não residenciais a 10.4%: grosseiramente 12% a% 14, muitas vezes mais, já que a due diligence é mais rigorosa.
• New-build, vrij op naam: Os 21% de IVA já estão incluídos no preço, portanto, inclua no orçamento apenas os custos relacionados à hipoteca.

Duas precauções. Os bancos holandeses geralmente não financiam os custos do comprador, pois o empréstimo é limitado com base no valor do imóvel, então o custo da compra normalmente vem de economias. E se você comprar em conjunto com alguém que não se qualifica como comprador iniciante, calcule o imposto sobre a parte de cada um separadamente.