Quais são seus direitos?
Todo inquilino tem direito a dois direitos importantes: o direito de desfrutar da vida e o direito a proteção de aluguel. Onde discutimos o primeiro direito do inquilino em relação a as obrigações do senhorio, o segundo direito do inquilino veio em um blog separado sobre proteção de aluguel.
É por isso que outra questão interessante será discutida neste blog: quais outros direitos o inquilino tem? O direito de desfrutar da vida e o direito à proteção do aluguel não são os únicos direitos que o inquilino tem contra o locador. Por exemplo, o inquilino também tem direito a uma série de direitos no contexto da transferência da propriedade que não cruza o aluguel e a sublocação. Ambos os direitos são discutidos consecutivamente neste blog.
A transferência da propriedade não cruza o aluguel
O parágrafo 1 do Artigo 7: 226 do Código Civil holandês, que se aplica aos inquilinos de espaços residenciais e comerciais, declara o seguinte:
"Transferência da propriedade a que se refere o contrato de locação (...) pelo locador transfere os direitos e obrigações do locador do contrato de locação para o adquirente. "
Para o inquilino, este artigo significa, antes de tudo, que a transferência de propriedade do imóvel alugado, por exemplo, por meio da venda do locador para outro, não encerra o contrato de locação. Além disso, o inquilino pode reivindicar direitos contra o sucessor legal do locador, agora que este sucessor legal assume os direitos e obrigações do locador. Para a questão de quais reivindicações precisamente o inquilino tem, é importante primeiro estabelecer quais direitos e obrigações do locador passam para seu sucessor legal.
De acordo com o parágrafo 3 do Artigo 7: 226 do Código Civil, estes são em particular os direitos e obrigações do locador que estão diretamente relacionados ao uso do imóvel alugado por uma contraprestação a ser paga pelo locatário, ou seja, o aluguel. Isso significa que as reivindicações que o locatário pode fazer contra o sucessor legal do locador, em princípio, se relacionam com seus dois direitos mais importantes: o direito ao gozo da vida e o direito à proteção do aluguel.
Frequentemente, no entanto, o inquilino e o locador também fazem outros acordos no contrato de aluguel em termos de outro conteúdo e os registram em cláusulas. Um exemplo comum é uma cláusula referente ao direito de preferência do inquilino. Embora não dê direito ao inquilino à entrega, implica uma obrigação do locador de oferecer: o locador primeiro terá que oferecer a propriedade alugada para venda ao inquilino antes que ela possa ser vendida a outro sucessor legal.
O próximo senhorio também estará vinculado por esta cláusula em relação ao inquilino? Em vista do caso lei, este não é o caso. Isto prevê que um direito de preferência do inquilino não está diretamente relacionado com o aluguel, de modo que a cláusula relativa ao direito de compra do imóvel alugado não passa para o sucessor legal do locador. Isto só é diferente se se tratar de uma opção de compra do inquilino e o valor a ser pago periodicamente ao locador também inclui um elemento de compensação pela aquisição final.
Sublocação
Além disso, o Artigo 7: 227 do Código Civil afirma o seguinte com relação aos direitos do inquilino:
“O locatário está autorizado a dar a propriedade alugada em uso, no todo ou em parte, a outra pessoa, a menos que ele tenha que assumir que o locador teria objeções razoáveis ao uso da outra pessoa.”
Em geral, fica claro neste artigo que o inquilino tem o direito de sublocar todo ou parte do imóvel alugado para outra pessoa. Em vista da segunda parte do Artigo 7: 227 do Código Civil, o inquilino não pode, no entanto, prosseguir com a sublocação se tiver motivos para suspeitar que o locador se oporá a isso. Em alguns casos, a objeção do locador é evidente, por exemplo, se uma proibição de sublocação estiver incluída no contrato de locação. Nesse caso, a sublocação pelo inquilino não é permitida.
Se o inquilino fizer isso de qualquer maneira, pode haver uma multa em troca. Essa multa deve então ser vinculada à proibição de sublocação no contrato de locação e ser vinculada a um valor máximo. Por exemplo, a sublocação de um quarto de um Air B&B pode, dessa forma, ser proibida no contrato de locação, o que geralmente acaba sendo o caso.
Neste contexto, o artigo 7: 244 do Código Civil também é importante para a sublocação de espaço de moradia, que afirma que o inquilino do espaço de moradia não tem permissão para alugar todo o espaço de moradia. Isso não se aplica a uma parte de um espaço de moradia, como um quarto. Em outras palavras, o inquilino é, em princípio, livre para sublocar parcialmente um espaço de moradia para outro.
Em princípio, o sublocatário também tem o direito de permanecer no imóvel alugado. Isso também se aplica se o inquilino tiver que desocupar o imóvel alugado ele mesmo. Afinal, o Artigo 7: 269 do Código Civil Holandês prevê que o locador continuará a sublocar por força de lei, mesmo que o contrato principal de locação tenha terminado. No entanto, as seguintes condições devem ser atendidas para os propósitos deste artigo:
- Espaço de vida independente. Ou seja, um espaço habitacional com acesso próprio e equipamentos essenciais próprios, como cozinha e casa de banho. Portanto, apenas um quarto não é visto como um espaço de vida independente.
- Contrato de sublocação. Por ser um contrato entre o locatário e o subinquilino que atenda aos requisitos de um contrato de locação, conforme descrito no artigo 7: 201 do Código Civil.
- O contrato de locação diz respeito ao aluguel de espaço vital. Por outras palavras, o contrato de arrendamento principal entre o inquilino e o senhorio deve referir-se ao arrendamento e arrendamento do espaço a que se aplicam as disposições legais sobre espaço habitacional.
Se as disposições acima não forem cumpridas, o sublocatário ainda não tem o direito ou o título de reivindicar do locador o direito de permanecer no imóvel alugado após a rescisão do contrato de locação principal entre o locatário e o locador, de modo que o despejo também seja inevitável para ele. Se o sublocatário cumprir as condições, deve ter em consideração o facto de o senhorio poder instaurar um processo contra o arrendatário ao fim de seis meses, a fim de pôr termo à sublocação e evacuação do arrendamento.
Assim como o espaço residencial, o espaço comercial também pode ser sublocado pelo inquilino. Mas como o sublocatário se relaciona com o locador neste caso, se o inquilino não foi autorizado a fazê-lo ou tem que desocupar o imóvel alugado? Para 2003, havia uma distinção clara: o locador não tinha nada a ver com o sublocatário porque o sublocatário só tinha uma relação legal com o inquilino. Como resultado, o sublocatário também não tinha direitos e, portanto, uma reivindicação contra o locador.
Desde então, a lei mudou neste ponto e estipula que se o contrato principal de aluguel entre inquilino e locador terminar, o inquilino deve cuidar dos interesses e da posição do sublocatário, por exemplo, juntando-se ao sublocatário nos procedimentos com o locador. Mas se o contrato principal de aluguel ainda for rescindido após os procedimentos, os direitos do sublocatário também terminarão.
Você é um inquilino e tem alguma dúvida sobre este blog? Então entre em contato Law & More. Nossos advogados são especialistas na área de direito de locação e ficarão felizes em lhe fornecer conselhos. Eles também podem ajudá-lo legalmente, caso sua disputa de aluguel resulte em processos judiciais.
